開年遇“寒流”二三線城市商業建設用地頻現流拍

　　新年伊始，各地國土資源局相繼出臺2016年各類新增用地指標及規劃。從已經公開的材料可見，一線城市商建用地呈現全面緊縮趨勢，部分二線城市迫于壓力也在積極探索去庫存之道。日前，南京、青島、鄭州等二線城市已不約而同地出現了商業建設用地流拍現象，可謂開年就為市場掀起了一陣“寒流”。

　　一線城市縮緊成趨勢

　　縱觀一線城市，北京城六區整體可供出讓的土地幾乎能用捉襟見肘來形容，尚未得到完全開發的豐臺區域可以說是北京僅存的“土地大戶”。

　　1月11日，上海市正式發布了《上海市城市總體規劃（2015-2040）綱要》概要，這是上海第六輪城市總體規劃內容的首次亮相。根據概要描述，上海將嚴格控制人口規模，力爭至2020年常住人口控制在2500萬人左右，并作為2040年常住人口規模的動態調控目標；建設用地將只減不增，總量控制在3200平方公里以內。

　　“十三五”期間，上海將逐年減少用地增量，到2020年要守住3185平方公里的土地紅線。實際上，早在2014年底上海市建設用地就已達3124平方公里，開發強度為46%，遠遠超過了紐約、東京、中國香港等國際大都市。如今，上海建設用地總量的“天花板”已觸手可及，死守“3185平方公里”土地紅線也意味著未來5年，上海新增建設用地僅剩約60平方公里，平均每年幾乎只剩下12平方公里的新增建設用地。

　　“3185平方公里”的土地紅線一公布，就引來了滬上房地產行業內的各種感嘆。在眾多唏噓聲中，最多的還是房企對于未來上海房地產市場發展前景的憂慮。除了寸土寸金的成本壓力，更讓他們擔憂的是，隨著上海土地供應的減少，未來出讓的每一幅地塊都將會有更高的開發要求。

　　無獨有偶。廣東省國土資源局日前召開會議，要求各地合理編制國有建設用地供應計劃，尤其是嚴控商業地產項目，商品房和商業地產庫存壓力過大的地區要減少，甚至停止這類供地。

　　會議指出，原則上廣州、深圳市每年使用建設用地總量中存量地的比例不低于60%，珠三角地區其他市不低于40%，粵東西北地區各市不低于20%。

　　二三線土地流拍

　　開年后二三線城市相繼出現商業用地流拍現象，成功出讓的商業用地或大多以低價成交。

　　據悉，鄭州鄭東新區龍湖區域今年首塊商業用地拍賣遇冷。筆者從鄭州市國土資源局獲知，這塊位于龍湖“地王窩”的土地竟然遭遇無人競價，每畝僅賣1279.66萬元，每畝身價比一周前的“地王”少了564萬元。

　　據業內人士計算，這塊流拍的商業用地容積率大于6.5小于7，建筑限高120米。以最大容積率計算，折合樓面價每平方米2742.056元。與龍湖區域動輒3萬元的住宅銷售價相比，價位明顯不在一個檔次。此前一周龍湖地區祭城路南、東風渠北的一塊地賣出每畝1844.1萬元。最新消息顯示，這塊地的買主是河南正商置業有限公司，目前處于“已成交”狀態。

　　為何這塊地遇冷，而一周前龍湖地塊卻火爆？相關人士表示，這塊地是商務金融用地，上一塊是住宅用地。在龍湖地區，住宅用地一推出來就遭遇“哄搶”，而商務金融用地則頻頻遇冷，歸根到底，不是龍湖區位不行，而是現在龍湖乃至整個鄭州市住宅熱賣而寫字樓、商鋪滯銷。

　　“造成這一現象的原因很多，其中，商業用地推地過多而住宅用地推地不夠是一個關鍵因素。”河南財經政法大學教授劉社建議，鄭州政府部門應把握時機，及時完善推地結構。

　　二線城市中商服用地供需結構矛盾引人注目的要數山東濟南了。來自濟南國土資源局的信息顯示，今年分兩批供應的土地中，連續出現了商服用地無人問津的情況，最終導致流拍。

　　“濟南不是個例，如今越來越多的城市出現商業地產供應量過大的現象。”業內人士分析，目前濟南商業用地庫存不小，體量呈現飽和趨勢，預計能提供未來8年至10年的供應量，這導致一些新項目在招商和經營方面會有困難、開發商會有困惑。從供應量來看，二三線城市商業空置現象確實已十分嚴峻，據RET睿意德中國商業地產研究中心提供的數據顯示，一線城市的商業空置體量342.9萬平方米，空置率達7%；二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，空置率高達21%；三線最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，空置率高達28%。（鐘尚/文）

　　轉自：中國建設報

　　【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀