二三線城市商業空置率偏高 新增項目堪憂

　　2015年對于商業地產而言是十分重要的一年，供給過剩、競爭同質化、百貨關店潮、電商沖擊等等諸多問題都使開發商們開始嘗試走不同的道路。面對著競爭激烈的市場環境，諸多商業項目紛紛轉型升級，或與“互聯網+”結合，或走體驗式消費之路，可謂是八仙過海，各顯神通，而二三線城市也成為開發商們眼中新的投資福地。然而，開發商們還沒來得及松口氣，就要面臨2016年商業項目集中入市的殘酷現實。

　　項目集中入市

　　在2015年，二三線城市不少原定入市的商業項目由于招商、裝修、定位改變等原因紛紛將開業時間推遲至今年，導致今年會有大批商業項目集中入市，帶來激烈的市場競爭。

　　以成都為例，2015年成都商業地產繼續走在高存量時代的前沿，以遠洋太古里為代表的8家購物中心亮相成都，卻也有10個商業項目失約，延遲了開業時間。如毗鄰成都東站的鵬瑞利東站廣場就因定位大幅調整，要把原本的大型城市綜合體改造成西南國際醫療健康中心，其開業時間至少將推遲到今年的6月。而地處成都中央商務區核心———天府廣場的星匯廣場也宣布由于外立面需要重新裝修而推遲開業時間，具體時間尚未可知。此外，花樣年集團在成都郫縣打造的花樣世界·奧特萊斯，是一個集旅游度假、購物娛樂等多功能為一體的綜合性大型商業項目，在2014年9月曾宣布開業時間為2015年10月。但在去年，這一項目的相關負責人表示，由于項目整體體量較大，除去奧特萊斯，還有其他配套業態需要考慮消費體驗與項目定位，因此項目整體開業時間延后至2016年10月1日。

　　無獨有偶，成都并不是即將出現項目集中入市現象的惟一城市，杭州、武漢等二線城市也都有不少項目推遲到今年入市。2015年武漢不少寫字樓項目延期交付，預計2016年將迎來17.5萬平方米的甲級寫字樓新增供應；而杭州原定于2015年開業的來福士、高德置地、西溪海港城等商業項目紛紛延后推遲到今年開業。

　　空置率居高不下

　　今年諸多城市都有不少新的商業項目集中入市，但商業過剩的情況并沒有得到緩解，尤其是二三線城市。與一線城市相比，它們的情況顯得更為嚴重。

　　RET睿意德中國商業地產研究中心的數據顯示，一線城市的商業空置體量為342.9萬平方米，空置率達7%；二線城市商業空置體量1918.8萬平方米，空置率高達21%；三線城市最為嚴重，商業空置體量1089.2萬平方米，空置率高達28%。

　　從數據可以看出，與一線城市相比，二三線城市的商業空置率居高不下，難以去化。以寫字樓市場為例，第一太平戴維斯提供的數據表明，二線城市甲級寫字樓市場供應正迎來高峰期，空置率繼續上浮。

　　世邦魏理仕預測，一線城市在2016年的租金走勢不會出現明顯后繼乏力的情況，同樣走勢相對樂觀的還有華東二線城市。世邦魏理仕環球研究部中國區執行董事陳仲偉分析，當前低于10%的空置率水平有望推動南京寫字樓租金增長3%，由阿里巴巴催生的互聯網行業集群和浙江發達的民營金融則令杭州寫字樓租金將實現1.2%的增長。

　　但其他區域的二線城市卻似乎沒有這份好運。世邦魏理仕的預測顯示，成都、重慶、無錫、長沙的空置率將至少連續第三年處于30%以上，市場有嚴重供過于求的特征。南京、杭州、寧波、大連將是空置率20%以下的僅有的4個二線市場。

　　相比于一線城市，持續高企的空置率令大部分二線城市面臨租金下調的壓力。陳仲偉特別提出，成都寫字樓租金2016年將下跌逾5%，P2P等非傳統金融公司的不穩定性使其不足以從數量和質量上抵消2015年以來整體需求轉弱的負面影響，加之連續數年接近40%的平均空置率，是造成租金不斷下滑的主因。

　　他還認為，當武漢、長沙兩地逐漸步入供應高峰期，供應過剩導致的租金頹勢在中西部城市將趨于普遍化，供應過剩的問題同樣會在華北城市天津出現，沈陽、大連租金下滑的原因來自東北三省的經濟失速、人口流出使兩地寫字樓需求增長乏力。

　　高庫存成常態

　　2016年，房地產市場的主基調就是“去庫存”。隨著年初國家發布首付降比和契稅新政，住宅市場受到了不小的刺激，而庫存嚴重的商業地產市場的去化之路依然十分漫長。

　　國土部下屬中國土地勘測規劃院日前發布了2015年第四季度全國主要城市地價監測報告，在預測2016年土地市場情況時特別提出，在近些年市場趨于飽和、同質化競爭以及電商沖擊下，一些地區商服地產的庫存亦不容忽視，商服地價的上升動力稍顯不足。

　　亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存表示，早在2014年中，業界就曾多次提示我國商業地產將面臨高庫存之憂，但是，當年大多數地產商并未理會這一預測，頻頻加碼商業地產，被業內稱為“雪上加霜”之舉。如今，隨著二三線城市成為開發商“新寵”，其庫存壓力也比一線城市要大得多。

　　隨著一線城市土地價格的不斷攀升，開發商們的拿地成本和后期風險也在不斷增加，而四線城市市場潛力不足且庫存積壓嚴重，開發商也對其望而卻步。因此，二三線城市就成了不少開發商瞄準的新市場。有報告指出，2015年拿地最為瘋狂的碧桂園、萬科、保利、萬達這四家開發商逐漸將目光聚焦于二三線城市，這四家房企總拿地規模占前100名房企拿地規模的33.56%，其中僅碧桂園一家的拿地規模就占了14.49%，市場集中度進一步加強。

　　隨著品牌房企扎堆進軍商業地產，部分城市供應量過剩、空置率高企等問題也逐漸浮出水面。對二三線城市而言，商業地產的過度放量是其空置率高居不下的重要原因之一，有的城市人均商業面積甚至比一線城市還多。由于二三線城市居民的消費水平通常與一線城市有著不小的差別，過多的商業地產供應早已導致市場過度飽和，不少商業項目也面臨著招商困難、運營能力不足等問題。

　　有數據統計顯示，2015年武漢新開業商業項目達到19個，新增商業面積為247.73萬平方米，這一數值甚至已超過北京2015年商業地產的新開發速度。目前，武漢人均商業面積已突破2.61平方米/人，超過了購物天堂香港。

　　有業內人士認為，商業地產的庫存風險已是目前業內共識，尤其是在商業消費力相對較弱的二三線城市更是如此。與住宅市場不同，一線城市的商業地產過于飽和，開發商都將目光投向二三線城市，然而盲目放量帶來的高庫存使二三線城市也壓力倍增。雖然國家在未來一段時間將大力推進新型城鎮化，引導農民進城，這個過程中的確也會解決部分商業地產的庫存難題，但更多的還是那些中心區、有區位優勢的存量商業項目，而對大部分新增項目而言，前景仍然堪憂。（本報記者冉隆楠）

　　轉自：中國商報

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