“資本公寓”擴張中的金融風險不容忽視

　　2018年部分城市租金較快上漲，使得租房市場再次獲得社會各界高度關注。根據住房大數據聯合實驗室、中國社科院財經戰略研究院住房大數據監測顯示，與2017年12月相比，在監測的29個重點城市中，2018年8月鄭州租金（整租，不含資本公寓，下同）下跌了10.6%，西安租金下跌了2.18%。還有東莞、廈門、廊坊、佛山、廣州5城市租金漲跌幅在1%以內。此外的22個城市，均有1.4%—15.9%不等的租金累計漲幅。其中蘇州與2017年12月相比累計上漲9.76%、北京累計上漲7.46%、深圳累計上漲7.02%。

（資料圖片 來源互聯網）

　　“租購并舉”是住房長效機制的重要組成部分，國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對于長租公寓的發展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性，相關部門給予了充分的金融政策支持。2018年4月，證監會和住房城鄉建設部發布《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，提出加快培育和發展住房租賃市場特別是長期租賃，支持專業化、機構化住房租賃企業發展，鼓勵發行住房租賃資產證券化產品。2018年5月28日，銀保監會發布《關于保險資金參與長租市場有關事項的通知》，對保險資金進入長租市場劃定了一系列標準，并指出保險資產管理機構通過債權投資計劃、股權投資計劃、保險私募基金等方式投資長期租賃住房項目的，相關注冊機構應建立受理及注冊綠色通道，優先受理。

　　由于現階段租金收益率偏低，雖然政策層面給予了較大力度支持，資本市場對于運營真正意義的長租公寓并沒有足夠興趣。相對于重資產的長租公寓，輕資產的轉租公司更受資本追逐。借用國家對長租公寓的融資政策優惠，大量資本進入以轉租為主業的“二房東”市場。并進而利用資產證券化或網貸平臺，撬動更大的資本。從本質上看，這類“資本公寓”沒有物業產權，不具備長期穩定房源，屬于輕資產的轉租公司而非真正的長租公寓。但由于轉租業務的輕資產特性，借助國家金融政策支持，這一市場很容易為資本所操控。在國家嚴控資金進入商品住房市場的背景下，各路資本實際上也正大量進入“二房東”市場。由于這類“資本公寓”普遍具有輕資產、高杠桿、高運營成本等特征，蘊含的金融風險十分巨大。

　　評判“資本公寓”的金融風險，離不開對其具體運作方式的剖析。在操作層面，“資本公寓”一般首先通過按月支付租金的方式，從分散的個人房東手中，高價租下3—5年不等的短期房源。然后把住房加價轉租給最終租客，并將轉租的租金收益包裝為租金“分期貸款”。對于有實力的“資本公寓”，一般委托通道方和租戶簽訂貸款分期合同，間接向租客發放租房分期貸款。進而以租房“分期貸款”作為名義上的底層資產，發行資產證券ABS。在獲得資產證券化融資后，又將此作為本金，繼續租下更多的個人房源。對于沒有足夠實力的公司，不能發行資產證券ABS融資。這些公司主要通過與網貸平臺等短貸機構合作，將年度租金收益以租戶“分期貸款”的形式，從短貸機構一次性獲取。但無論是有實力發行資產證券的“資本公寓”，還是無實力只能與短貸機構合作的“資本公寓”，一般均按月向房東支付租金。同時又通過將最終租戶租金包裝成“分期貸款”的方式，按年或更長時間獲取最終租戶的租金。二者區別主要在于融資成本差異，實際杠桿率都很高。從月付租房到年付轉租，即使不考慮租房押金，理論上最高也可實現11倍的金融杠桿。通過資本杠桿爭奪房源，“資本公寓”實現幾何式市場擴張。

　　從以上分析看，租金“分期貸款”雖然有最終租戶個人信用作為保障，但這絕不意味著較高的信用等級。由于租金“分期貸款”一般按年或更長時間付給“資本公寓”，而“資本公寓”僅按月向房東支付房租，二者權益并不直接對應。中間的資金差額，“資本公寓”一般用于爭奪更多的房源，或者干脆挪作他用。一旦出租率或租金水平不及預期，“資本公寓”不能再按月支付房東租金，整個運作鏈條就會雪崩。屆時房東不能獲取租金，租客將面臨被驅逐卻仍背負租金貸款的局面。證券融資或網貸平臺融資以此作為底層資產，基礎極不牢固。2018年8月20日，杭州“資本公寓”鼎家因經營不善導致資金斷裂。約有4000戶租客受損，涉及“愛上街”等6家網貸平臺，為“資本公寓”的快速擴張敲響了警鐘。

　　總之，轉租式“資本公寓”，無論是行業龍頭公司還是小規模管理公司，無論是資產證券融資還是網貸平臺融資均隱含較大金融風險。這類“資本公寓”發行的資產證券化產品或網絡貸款，并沒有穩定的產權資產作為抵押。它們僅以租金“分期貸款”作為名義的底層資產，租金轉租差價作為真實的底層資產。但租金差受到經濟增長率、出租率、租金漲跌、市場份額等系列因素影響，對應底層資產具有高度不穩定性。從經營模式看，“資本公寓”從事的個人住房轉租業務具有房源高度分散、同質性差等特征，需要投入大量人力物力進行運營管理。從個人房東手中獲得房源，也往往需要承諾一定的市場溢價。除此之外，“資本公寓”還要承擔較高的資金成本，因而其運營總成本將遠高個人散租。在高杠桿快速擴張的背景下，這類“資本公寓”長期出現經營不善是大概率事件。相關管理部門需要從宏觀層面出發，對此風險加以高度防范。（作者：中國社會科學院財經戰略研究院 鄒琳華）

　　轉自：經濟參考報

 

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