新冠肺炎疫情暴發后，由于美聯儲以及美國政府實施了大規模的經濟支持措施，經濟復蘇推動了美國住房需求的回暖，疊加房屋供應不足以及較低的抵押貸款利率，美國房屋銷售十分火爆。然而，隨著今年3月美聯儲開始加息，目前已累計加息375個基點，美國抵押貸款利率出現明顯攀升，上行的抵押貸款利率在一定程度上削弱了消費者的購房意愿。再加上經濟不確定性的增加以及通脹水平的飆升，美國房屋銷售持續下滑。
美國全國房地產經紀人協會(NAR)最新公布的數據顯示，美國10月成屋銷售量較9月下降5.9%，連續第9個月下降，較上年同期下降28.4%，經季節性調整后按年率計算為443萬套，為2020年5月以來的最低水平。抵押貸款利率的持續攀升繼續打擊著美國的房地產市場。NAR首席分析師勞倫斯·云表示，在10月份有更多潛在購房者因抵押貸款利率攀升而無法獲得貸款。在美國國內房價較高的地區和近年來房價大幅上漲的市場中，這種影響更大。
值得注意的是，美國房屋銷售自2月以來逐步下降，創下1999年有數據以來最長連降。美聯儲為抗擊通脹而進行的連續加息，導致美國的抵押貸款利率迅速攀升，打擊了消費者購房需求，成為美國房屋銷售面臨的關鍵下行壓力。NAR公布的數據顯示，今年10月，房產在市場上的停留時間通常為21天，高于9月的19天和2021年10月的18天。
美聯儲在11月的貨幣政策會議上宣布加息75個基點，符合市場預期。由于美國10月消費者物價指數同比增速下降至7.7%，市場普遍預計美聯儲將在12月的貨幣政策會議上放緩加息節奏，加息幅度預計將降至50個基點。近期，也有多位美聯儲官員在講話中透露美聯儲預計將放緩加息節奏的信號，不過這些決策者們同時也強調，抗擊通脹依然是美聯儲的首要任務。美聯儲距離暫停加息還有一段距離，而這也意味著美國抵押貸款利率很難出現大幅度的下跌。
對于目前的美國房屋銷售情況而言，有一個好消息是，近一周，美國30年期固定抵押貸款利率以及15年期固定抵押貸款利率已有所下降。根據房地美(Freddie Mac)公布的數據，截至11月17日當周，美國30年期固定抵押貸款的平均利率為6.61%，低于上周的7.08%。而在一年前的同一時期，美國30年期固定抵押貸款的平均利率為3.10%。另外，美國15年期固定抵押貸款平均利率為5.98%，低于上周的6.38%。而在一年前的同一時期，美國15年期的固定抵押貸款的平均利率為2.39%。
房地美首席分析師山姆·卡特表示，雖然抵押貸款利率下降是好消息，但住房市場擺脫高利率陰云仍有很長的路要走。通貨膨脹率仍然居高不下，美聯儲可能會維持高利率，消費者將繼續感受到影響。而勞倫斯·云表示，抵押貸款利率自11月中旬見頂以來已經下降，因此房屋銷量在當前周期中可能接近觸底。
另外，從美國成屋買家的構成來看，根據《2022年美國住宅房地產國際交易概況》報告，在2021年4月至2022年3月的12個月期間，外國買家購買住宅的金額達到590億美元，占美國成屋銷售額的2.6%，外國買家現房購買數量為9.86萬套，占現房銷售總量的1.6%。從買家國家排名來看，加拿大買家占外國買家的11%，交易額達55億美元；墨西哥買家占外國買家的8%，交易額達29億美元。
值得注意的是，雖然從房屋銷售的角度看，美國房地產市場較為低迷，但美國的房價總體而言依然處于較高水平。而高企的房價也是阻礙消費者購房意愿的重要因素。NAR公布的數據顯示，美國10月份所有住房類型的現房價格中值為379100美元，比2021年10月上漲了6.6%。
美聯儲在11月發布的金融穩定報告中指出，盡管房價的同比增長已經出現放緩，但整體估值依然很高。在全國范圍內，房價與租金比趨于平穩，但仍高于本世紀初的峰值水平。另外，紐約聯儲日前公布的一項調查顯示，10月美國消費者預計房價將小幅上漲2%，與9月預期持平，為2020年6月以來的最低漲幅。
轉自：金融時報
【版權及免責聲明】凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章及企業宣傳資訊，僅代表作者個人觀點，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。
延伸閱讀
上半年汽車工業多項經濟指標創新高
