美國房地產市場寒意未盡

　　美國3月爆發銀行業危機后，各界對美國房地產市場更加關注。從最近公布的一系列數據來看，美國房地產市場要穩步復蘇仍面臨不小的挑戰。

　　5月30日，S&P CoreLogic Case-Shiller公布的季節性調整數據顯示，3月全美房價環比增長0.4%。在美國部分地區，需求正在回升。S&P道瓊斯指數公司表示：“雖然連續兩個月的價格上漲并不能確認房市已經復蘇，但3月的結果表明，始于2022年6月的房價下跌趨勢可能已經終結。”當然，3月美國房價同比增長0.6%，已較2月的2%明顯放緩。

　　S&P道瓊斯指數公司也指出：“目前的抵押貸款利率以及經濟可能持續疲軟的前景，至少在未來幾個月內，可能仍然對住房價格構成阻力。”特斯拉CEO埃隆·馬斯克日前則再次就美國商業地產和更廣泛的房地產市場正在醞釀的危機發出警告，稱“商業地產正迅速崩潰，接下來是房價”。

　　多方觀點顯示，美國房地產市場短期的上漲能否持續并不確定。

　　目前，美國房貸利率仍在持續攀升，相比一年前，購房者借貸成本仍然較高。據房地美的數據，30年期貸款的平均利率上周已達6.57%，遠高于2022年1月初的3.22%。房地產信息網站《每日抵押新聞》根據自己編制的每日指數及房地美、房貸銀行家協會（MBA）、美國聯邦住房金融局（FHFA）調查匯編的數據顯示，5月26日，美國30年期按揭貸款利率高達6.9%，是美國硅谷銀行倒閉以來的最高水平。

　　高利率已經對地產市場形成壓力。從銷售數據看，美國4月成屋銷售年化戶數超預期下降，環比跌幅達3.4%，超過市場預期的3.2%，同比降幅達到23.2%，創11年最大降幅，銷售數已跌至20世紀90年代中期的水平。

　　與此同時，美國4月新屋銷售年化68.3萬戶，創下2022年4月以來最高，好于預期的66.5萬戶；新屋銷售環比增長4.1%，好于預期的下跌2.6%；新屋銷售同比增長11.8%。但這一看似不錯的數字背后，是4月份新房中位價降至42.08萬美元，同比降幅高達8.2%，大幅低于3月修正后的45.58萬美元。此外，新房市場也受益于極低的成屋庫存。

　　對于美國商業地產市場而言，目前最突出的挑戰是空置率上升和租金下降。截至2022年底，全美商業地產空置率已創下歷史新高，同時租金也在不斷下降。辦公地產空置率上升，尤其是在一些大城市中心地區，投資者壓力較大。利率上升、價格下跌和居家辦公趨勢減少了對辦公空間的需求，加劇了這一市場的壓力，更加大了持有較多商業地產貸款的中小銀行的潛在風險。在美國銀行業危機爆發后，摩根士丹利、摩根大通和花旗銀行等幾家大行都陸續發出警告稱，商業地產是接下來最可能給銀行帶來風險的板塊。

　　美國紐約房地產委員會（REBNY）近日的報告顯示，經紀人對紐約市商業房地產市場的信心在今年第一季度創下歷史新低。至此，商業經紀人的信心已連續第六個季度下降，從去年第四季度的-45.6（滿分100）降至2023年第一季度的-74.7，達到了自2017年REBNY開始根據現有方法調查經紀人以來的最低水平。

　　媒體已披露的調查也顯示，基金經理對商業房地產的配置減少，這可能是引發系統性事件的誘因。美聯儲也加強了對商業地產貸款的監控，并收緊了商業房地產貸款的標準。

　　雖然住宅市場表現略勝于商業房地產市場，調查顯示，住宅專業人士對市場的信心從2022年第四季度的-19.4（滿分100）上升到今年第一季度的-5.6，但房價高、成交跌的表現很可能導致樓市陷入僵局。一方面，庫存很少，支撐著房價，另一方面，高昂的貸款成本使買賣雙方都處于觀望狀態，導致成交清淡。

　　目前，房利美的預測模型顯示，以房利美房價指數衡量的美國房價，在2022年第四季度至2023年第四季度期間將下跌1.2%，然后在2023年第四季度至2024年第四季度期間再下跌2.2%并觸底。顯然，美國房地產市場還要經歷一段坎坷時光。(周武英)

　　轉自：經濟參考報

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