高利率持續拖累美國樓市復蘇

　　在經歷了令人失望的春季表現后，美國房地產市場幾乎沒有顯露出將擺脫三年低迷狀態的跡象，夏季和秋季的前景依然黯淡。分析認為，即使美聯儲今年啟動降息，但抵押貸款利率因此下降的幅度可能依然有限，高利率下美國房地產市場仍難出現顯著復蘇。

　　高利率使購房者望而卻步

　　進入2024年，隨著強于預期的通脹令美聯儲降息的時機不斷延后，抵押貸款利率在去年年底下降后將進一步回落的樂觀預期逐漸消退。

　　美聯儲仍將利率水平保持在20多年來的最高水平。今年美國30年期抵押貸款的平均利率仍然徘徊在7%左右。

　　美國聯邦住宅貸款抵押公司房地美7月3日公布的數據顯示，美國30年期固定抵押貸款平均利率當天升至6.95%，連續下降四周后首次出現上漲，為2021年7月初水平的近兩倍。一周前該數據為6.86%，一年前該數據為6.81%。

　　4月，30年期住房貸款的平均利率自去年11月以來首次升至7%以上。高利率加上創紀錄的高房價，迫使許多潛在的購房者暫停了購房計劃。

　　今年美國春季購房季再度蕭條。美國一年售出的所有房屋中，有超過三分之一是在3月至6月期間銷售的，這被稱為春季購房季。但今年3月至6月，美國二手房的銷售量較2022年和2023年同期均有所下降。其中，今年3月、4月和5月的銷售量均有所下滑。

　　美國商務部近日公布的數據顯示，經季節性因素調整后，5月美國新房銷售環比下降11.3%，按年率計算為61.9萬套，降至2023年11月以來最低水平。

　　5月，美國二手房銷售連續第三個月下降。美國全國房地產經紀人協會公布的數據顯示，美國5月二手房銷售環比下降0.7%，經季節性調整后的年率為411萬套；同比降幅為2.8%。

　　自2022年以來，美國房地產市場銷售一直陷入低迷，當時抵押貸款利率開始從疫情時期的低點攀升。根據房地美公司的數據，2023年美國二手房銷售跌至近30年低點，而30年期抵押貸款的平均利率則飆升至7.79%的23年高點。

　　供應不足致房價居高不下

　　今年春季，美國房地產市場的銷售疲軟反映了許多購房者的負擔能力面臨挑戰：30年期抵押貸款利率徘徊在7%附近，待售房屋供應量處于歷史低位，而房價創下歷史新高。

　　目前，美國房地產市場缺乏足夠的待售房屋。美聯社的報道稱，截至2024年5月底，美國市場上可供出售的房屋供應量仍遠低于疫情前的水平。

　　在疫情發生之前，美國各地的待售房屋就出現供應緊張的情況，原因包括十多年來低于平均水平的新房建設和人口發展趨勢導致房主持有房產的時間變長。

　　目前的抵押貸款利率與三年前水平（3%）之間的巨大差距也阻止了許多之前獲得低利率貸款的房主出售房屋，房地產專家稱之為“鎖定效應”。

　　有分析認為，盡管銷售出現回落，美國市場上的二手房供應量較大，但房價仍在上漲，美國房地產市場的高價格并不合理。

　　5月美國二手房價格與去年同期相比連續第11個月攀升。全國銷售價格中值同比上漲5.8%，達到41.93萬美元，創下1999年以來的歷史新高。

　　在疫情期間，處于歷史低位的房貸利率引發了“購房熱”，導致美國房價大漲。目前的房價水平與五年前相比上漲超過50%。

　　不過，美國房屋價格上漲的速度正有所放緩。房地產信息機構核心邏輯公司的房價指數顯示，美國5月房價同比上漲4.9%，為去年10月以來的最小漲幅。預計到明年5月，美國房價增速將放緩至3%。

　　“今年春天抵押貸款利率的上升導致購房者需求和價格上漲均出現放緩。”核心邏輯公司首席經濟學家塞勒瑪·赫普表示。

　　抵押貸款利率或持續高企

　　為應對高通脹，美聯儲從2022年3月到2023年7月連續11次加息。自去年9月以來，美聯儲一直將聯邦基金利率目標區間維持在5.25%至5.5%之間。

　　美聯儲官員表示，近幾個月來通脹率進一步向2%的目標水平邁進，并暗示今年預計將下調一次基準利率，而此前曾預計2024年將有最多三次降息。

　　美聯儲主席鮑威爾在7月10日出席國會聽證會時表示，盡管有一些信心，但自己尚未準備好得出通脹正在持續向2%目標回落的結論。鮑威爾未給出具體的降息時間表，并解釋說，美聯儲需把握貨幣政策的平衡點，如果降息過早，通脹可能重新抬頭；如果降息太晚，則可能導致經濟增長放緩，引發經濟衰退。

　　抵押貸款利率受到幾個因素的影響，包括債券市場對美聯儲利率政策的反應以及10年期美國國債收益率的變動，這是住房抵押貸款定價的重要參考。

　　10年期國債收益率在4月底突破4.7%，但在一些經濟數據顯示增長放緩后，最近出現下跌。分析認為，經濟增長放緩可能有助于抑制通脹壓力，并說服美聯儲開始將利率從20多年來的最高水平下調。

　　經濟學家普遍預測，盡管美聯儲可能最早在9月降息，住房抵押貸款利率在今年下半年可能下降，但預計30年期利率不會降至6%以下。

　　經濟學家預計，到今年年底，美國抵押貸款利率將小幅回落。但利率的小幅下降可能不足以吸引購房者并說服房主現在是出售房屋的好時機。一些經濟學家擔心，抵押貸款利率略有下降，而市場上的房屋庫存卻沒有增加，實際上可能會對部分買家產生抑制作用，因為賣家可能會提高價格。

　　“這讓我有點擔心當利率下降時房價會發生什么，我認為這會刺激需求，但不會真正刺激供應，至少在短期內是這樣。這可能會導致價格大幅上漲。”美國房地產經紀平臺雷德芬公司首席經濟學家達里爾·費爾韋瑟表示。（記者 王婧）

　　轉自：經濟參考報

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