房地產發展失衡 房價飆升威脅澳大利亞經濟

　　日前，世界三大信用評級機構表示，澳大利亞日益嚴重的房地產發展失衡將對澳經濟未來發展構成威脅。

　　據報道，3月份澳大利亞房地產價格創下近7年來的最高漲幅，澳大利亞監管當局正在謀求進一步加強房屋貸款限制以為火熱的房地產降溫。

　　房價飆升

　　博滿金資金融分析師潘玲對國際商報記者分析稱，澳大利亞的低利率、相對較高的租金收益率、強勁的人口增長以及來自海外的巨大需求都在支持著澳房屋價格的上漲。此外，澳大利亞稅收制度也在無形中鼓勵個人將租賃物業作為投資的一種形式，這也客觀增加了人們對房屋的需求。

　　房地產數據分析公司CoreLogic4月3日發布的數據顯示，澳大利亞8個州和領地的首府在截至3月底的12個月內的平均房價上漲了12.9%，是自2010年5月以來的最高漲幅。其中悉尼房價的攀升速度最快。過去12個月，悉尼平均房價飆升了18.9%，是自2002年11月以來的最高漲幅。

　　中國人民大學重陽金融研究院國際研究部助理研究員周西蒙對國際商報記者分析，導致2015~2016年澳大利亞房地產價格快速上漲主要有四個原因：低利率環境、土地供給不足、人口增加和監管不到位。

　　匯豐銀行首席經濟學家布勞克斯翰（Bloxham）在研究報告中預測，澳大利亞墨爾本和布里斯班的住宅供應量過剩，這將導致房價在2017年開始下跌。其中，墨爾本的平均房價將下跌2%~6%，布里斯班房價下跌4%。

　　據彭博社報道，澳大利亞移民部長達頓表示，政府正在研究相關措施為火熱的房地產市場降溫，比如為選擇到其他城市的移民提供支援，協助他們在這些城市找到工作。

　　另外，達頓表示，澳大利亞接收移民時必須考慮到國家利益，讓移民離開大城市遷移到區域城市也許會帶來很多好處。他還說，房地產價格問題得由政府各部門一同處理，并表示移民部正在尋求同財政部與金融部合作。

　　危害經濟

　　需要注意的是，澳大利亞房價飆升的危害并不會局限在房地產市場本身，其對澳大利亞整體經濟都構成威脅。

　　周西蒙指出，澳大利亞房地產泡沫一旦破裂，會沖擊以商業、服務業為主的第三產業。雖然澳大利亞的銀行盈利能力較強，壞賬率低，但是長期以來不斷增加的居民負債是一個潛在炸彈，美聯儲加息也可能會推波助瀾。

　　標普也在2016年7月將澳信用評級展望置于負面，這意味著未來三年內有下調信用評級的可能。

　　2016年澳政府發布年中預算復審報告后，普華永道首席經濟學家索普曾告誡，澳大利亞的AAA主權信用級評級安全引人擔憂，據估算如果遭到降級，5年內政府預算受到的損失可能達70億澳元。

　　潘玲還指出，澳央行所面臨的挑戰是在保持較低利率的同時，讓通貨膨脹回到目標點，重點是還要確保不會造成房地產泡沫。預計今年5月的聯邦預算，也會重點關注房地產市場可負擔性問題。

　　不過好在當前，澳房地產價格有下降趨勢。周西蒙稱，原因是澳大利亞房地產市場貸款利率上升、監管力度加大、住宅供應或已超量。且隨著全球經濟持續恢復，大宗商品價格也在不斷回暖，這對澳大利亞的整體市場也有著相當正面的影響

　　然而周西蒙也提到：“需要注意的是，隨著人口持續增加，支撐房地產價格的剛需因素仍比較強大，而且澳大利亞核心區域（墨爾本、悉尼、布里斯班等）對國外投資者的吸引力很大，國外置業的比例短期內可能會有波動，但長期看依然會處在相當的高位，未來房地產價格的波動幅度或將保持在高位區間。”（榮郁）

　　轉自：國際商報

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