時隔七年房貸支持證券化再度啟動

　　時隔七年，國內第三單個人住房貸款支持證券化產品即將發行。

　　郵政儲蓄銀行近日在債券信息網發布公告，將于7月22日在全國銀行間債券市場發行個人住房貸款支持證券化產品RMBS：發行規模68.14億元，產品平均期限約15年。從利率價格區間來看，優先A級證券為5.3%~5.8%，優先B級證券6.3%~6.8%。

　　中誠信國際結構融資部主管鈕楠向證券時報記者透露，此單RMBS基礎資產中的個人住房抵押貸款，涉及北京、天津、上海、廣東等10個省、市。

　　延遲抵質押權變更登記

　　本單產品在基礎資產的設計上采用了延遲房貸變更抵質押權登記。

　　這與國內前兩單RMBS不同，此前建行發行的“建元2005-RMBS”和“建元2007-RMBS”均在產品發行前，就資產池中每筆個人住房抵押貸款，逐一向當地房管局變更抵質押權，并將基礎資產完全轉移給信托機構特殊目的載體，簡稱SPV，以做到資產證券化產品的真實銷售和風險隔離。

　　此次郵儲銀行發行的RMBS，在基礎資產轉移至信托但在未發生權利完善事件的情況下，暫不辦理抵押權變更登記手續。而“建元2007-RMBS”的基礎資產為在深圳、福建兩地試點的1.2萬余筆個人住房抵押貸款，加之各地房管局要求辦理的抵質押權變更手續不同，該項工作耗時數月。

　　不過，郵儲銀行方面表示，如果出現貸款違約，為避免抵押權未變更登記可能導致的問題，當任意一筆貸款違約后，郵儲銀行將在9個月內辦理完抵押權的變更登記手續，以確保抵押權登記在信托名下；如果出現善意第三人對抵押房產主張權利，而信托所享有的抵押權無法對抗善意第三人，郵儲銀行將贖回該筆抵押貸款。

　　“郵儲銀行未將基礎資產中所有貸款逐一變更，理論上存有爭議，但從發行便利、成本節約的角度考慮卻是合理的。”一位參與RMBS發行的人士說，“這單RMBS獲準發行，也說明監管部門和市場對房貸延遲抵質押權變更登記的認可。”

　　對沖提前償還風險

　　證券時報記者了解到，不同于其他類資產證券化產品，RMBS基礎資產的較大風險來自于住房按揭借款人的提前償還。

　　中誠信國際一份針對RMBS的研報指出，借款人的提前還款會導致資產池的現金流不穩定，主要表現為：提前還款行為使得每期還款額發生變化，本金回收速度加快；提前還款情況下總現金流的流量會減少，一部分本金被提前償還，利息收入減少；前期償付本金額度增加可能會導致賠付本金額先增加后減少，或呈現遞減走勢。

　　上述報告指出，從目前國內已發行的RMBS情況看，影響借款人提前還款行為的因素有利率水平、宏觀經濟走勢、房地產市場走勢等，但最大的影響因素來自于住房轉手情況。按我國現行的法律要求，借款人對住房抵押貸款的還款義務不能由新的購房者繼續承擔，因此住房轉手時就需要借款人提前付清貸款余額。

　　“一些城市的二手房交易市場還是非常活躍的，因此住房轉手率對借款人的提前還款行為會有很大影響。”中誠信國際相關人士表示。

　　值得關注的是，我國的提前還款率CPR呈現出明顯的季節性波動規律。

　　具體來說，通常在每年12月至次年1月CPR最高，此時正值春節，往往是居民一年中收入結余和儲蓄最高的時點，最有能力提前償付住房抵押貸款。隨后，又會在來年2月步入谷底，并在3~4月逐步上升，5月達到波峰后逐步下降，至8~9月份達到最低狀態，秋冬兩季CPR又會逐步回升，并于春節期間達到最高狀態。

　　為覆蓋提前償還帶來的現金流不穩定的風險，該單RMBS優先檔以過手形式支付，根據現金流的變化情況，按月還本付息。上述中誠信人士稱，此種支付形式有利于對沖因借款人提前償還對SPV帶來的風險。此外，轉付形式支付作為另一種方式，對本息有固定額度，不因現金流波動而改變。

來源：證券時報

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