機構發布中西部地區房地產可大量投資城市(名單)

　　機構研究報告發現，中西部地區的房地產市場確實存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會城市均為具投資性的熱點區域。

　　當越來越多的品牌房企將注意力重新集中在一線城市時，一張新的“機會路線圖”直指中西部廣袤的三四線城市。2014年全國“兩會”期間，李克強總理在政府工作報告中提到，“引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”，這是否意味著這些被看淡的三四線城市樓市將迎來“主場時間”？

　　消息一出，A股和H股的地產股集體拉升，可見投資者對此極為看好。然而，中西部多為三四線城市，也是去年引發“鬼城”、“崩盤說”的根源，有機構發布的風險報告也稱，高風險城市主要集中在這類地區。

　　在上述目標出爐后，這些三、四線高風險城市樓市能否被重新盤活？房地產公司在中西部城市有哪些投資機會，又面臨哪些風險？

　　自國務院總理李克強在2014年政府工作報告中提出，“引導約1億人在中西部地區就近城鎮化”之后就被資本市場看作是一個送給房地產企業的大“蛋糕”。消息公布當日，連續低迷的滬深A股地產板塊股價集體飆升。

　　《每日經濟新聞》記者綜合克而瑞、世聯地產與中原集團等機構研究報告發現，中西部地區的房地產市場確實存在大量可以投資的城市，其中武漢、成都、重慶、西安、鄭州等省會城市均為具投資性的熱點區域。

　　首選：省會和交通樞紐城市

　　來自中原集團研究中心的數據顯示，10個二線城市的2009年~2013年前11個月購地銷售比指標中，重慶、成都、武漢三個中西部核心城市成為關注的焦點。

　　《每日經濟新聞》記者發現，重慶市在2009年~2012年的購地銷售比指標均為114%~195%，去年前11個月飆升至226%。成都市在2009年購地銷售比為86%，此后三年最高達到190%，去年前11個月迅速回落至66%。武漢市在2009年~2012年的購地銷售比均超過了300%，去年前11個月又降到134%。

　　就三四線城市的購地銷售比而言，南昌、合肥、長沙、昆明、貴陽、南寧、西安、洛陽、安慶、瀘州與襄陽成為重點關注區域。除了南昌、洛陽之外，其他幾個城市的購地銷售比指標均在200%以下。

　　按照中原集團的區間劃分，購地銷售比小于等于110%，為供求平衡；大于110%，為供應略多；大于150%，為供大于求；大于等于200%，則為嚴重供大于求。據此推算，重慶、南昌、洛陽三個城市的購地銷售比已呈現嚴重的供大于求。

　　實際上，自去年初以來，國土資源部曾要求各地政府加大房地產用地的供應，以穩定土地價格。同時，不少品牌房企“不差錢”，這才有了“搶地補倉”現象。

　　中國指數研究院在盤點2013年百城房價報告中指出，重慶、成都、武漢等多數二、三線城市供需基本平衡，房價走勢基本基本平穩，同比漲幅基本上在10%以內，給出的理由是此類城市經濟發達、市場規模大且具有較強吸附周邊人口的能力，需求相對旺盛。

　　“中西部地區那些交通發展比較好的，尤其是那些省會城市本身集中了很多優勢，較一般的地級市有絕對的資源優勢，肯定會被開發商所普遍看好。”CRIC研究中心研究員馬千里向《每日經濟新聞》記者表示，像河南商丘、湖南株洲、陜西寶雞、四川綿陽等一些位于交通樞紐上的城市以及第二產業發展較好的資源型城市均有后續發展的潛力。

　　世聯地產與同濟大學房地產研究所共同發布的《2014年城市房地產投資價值研究》顯示，在中西部地區，城市住宅地產投資價值的分化現象較為嚴重，整個內陸地區只有合肥、西安、重慶、武漢、成都等為數不多的投資價值領先型城市。

　　不過，他們也坦言，從城市群發展水平的視角研判區域房地產投資價值比簡單的東中西部分析可能更具參考意義。在中西部地區，川渝城市群為房地產投資價值集聚區；中原城市群、環鄱陽湖城市群、長株潭城市群、黔中城市群、關中城市群、武漢城市群、蘭西城市群等10個城市群屬于投資價值擴散區，房地產投資價值在城市群內的分化現象較為嚴重；呼包鄂榆城市群和寧夏沿黃城市群屬于投資風險集中區。

　　下一步：中西部的中小城市

　　2012年下半年以來，貴陽因頻出多個千萬級體量的超級大盤而一度陷入“崩盤論”的口水戰之中。不過，經過2013年一年的市場消化，貴陽樓市并未遭遇崩盤。中地行貴陽市場研究部高級項目主任劉永坤告訴《每日經濟新聞》記者，貴陽樓市出現了結構性變化，改善性物業大幅增長，給購房者帶來更多的選擇空間。

　　今年初，貴陽市正式實施了一系列房地產新政策。與此對應的是，貴陽市開始重視產業園區建設。今年初，貴安新區、西咸新區同時獲得國務院批復。在西部地區，如今已有4個國家級新區。

　　“現在房地產開發的熱點主要是像成都、重慶、西安等那些公共資源比較多的城市，中小城市產業空心化，尤其是縣域經濟發展比較困難。”西南財經大學中國西部經濟研究中心教授劉成玉向《每日經濟新聞》記者表示，下一步必須推進公共資源均等化改革，引導人口向中小城市流動，進而帶動相關產業發展。

　　前不久，據媒體報道稱，截至2013年底，除成都外，四川已有綿陽、南充、瀘州等三個城市建成區常住人口超過了100萬，在當地的解讀中，四川省正在實施的“多極多點支撐”的發展戰略格局正在逐步形成。

　　公司樣本

　　提前布局中西部 碧桂園恒大嘗甜頭

　　當市場掀起一股回歸一、二線城市潮之際，少數逆勢進軍中西部城市的“拓荒者”，卻取得令人意想不到的業績。

　　碧桂園、恒大地產、河南建業等房企在中西部城市深耕，已初步獲得回報。

　　全產業鏈造“新城”

　　作為一個河谷地帶發展起來的城市，蘭州受地形限制，想要地已無地，蘭州新城規劃正是為了解決蘭州用地矛盾而出爐。

　　2013年初，碧桂園宣布與蘭州城區和蘭州新區合作，打造“蘭州新城”和新區地標，作為低丘緩坡荒山未利用地綜合開發示范區，從前期土地一級開發整理開始，填溝、換土、引水、植樹等所有步驟，碧桂園一手包辦。

　　由于碧桂園同時擔任一級土地開發商與二級房產開發商，因此最終土地成本很低，產品也更具性價比。克而瑞研究資料顯示，碧桂園蘭州項目的樓面地價基本保持在200元/平方米以下，項目首期產品的洋房均價為6280元/平方米，與一橋相隔的市區項目動輒上萬的售價相比，價格優勢相當明顯。以至于有當地業內人士調侃：“碧桂園就是來拉低蘭州房價的。”

　　然而，作為方興未艾的新城，如何避免淪為“空城”相當關鍵。據悉，碧桂園蘭州新城項目里還配備五星級酒店、商業中心、中英文學校、體育園區等配套設施，碧桂園還出資7億元修建雁白黃河大橋與市區相通。

　　不過，3月13日，摩根大通發表報告指出，碧桂園去年增長速度快，但已經呈現疲態，若不能解決現有問題，集團短期內難有新的增長動力，須集團提高售價以及海外銷售持續向好，才可令集團重拾增長，估計最快要到今年中，此情況才會出現。

　　值得注意的是，摩根大通還指出，碧桂園去年毛利率只有28.4%，按年跌4.6個百分點，真正主因并非加大低毛利率產品的銷售比例，而是廣東省以外的銷售毛利率過低所致。摩根大通亦認為，碧桂園廣東省的業務已呈飽和跡象，因此只可向外拓展，相信會令集團未來兩至三年的毛利率收窄100至200個基點。

　　部分房企提前布局嘗甜頭

　　中原地產研究部統計數據顯示，今年1~2月，萬科、保利等全國15強房企拿地總額達到了784.8億元。其中在一二線城市687.68億元，占比高達88%。中原地產市場總監張大偉認為，隨著大量房企聚集在一二線城市狹小的市場，帶動土地價格不斷飆升，給市場帶來了非常大的潛在風險。

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