鐵總啟動土地開發“以地養路”

　　備受關注的中國鐵路土地綜合開發已實質性啟動。

　　人民鐵道報近日報道稱，2月23日至24日，中國鐵路總公司中國鐵總召開資產經營開發工作會議。中國鐵路總公司黨組成員、副總經理彭開宙在對2014年鐵路資產經營開發重點工作部署時要求，大力推進資產經營開發，在土地綜合經營開發方面取得突破性進展。

　　按照此前安排，2月25日，中國鐵總資產評估項目招標和中國鐵總土地評估和土地授權經營資產處置項目評估機構選聘招標在北京舉行。

　　財新網昨日報道稱，在北京鐵道大廈三層多功能廳的開標現場共有110多家評估機構購買了招標文件，當日遞交標書的評估機構也有近40家。“本次招標現場一改往日鐵路項目招標現場冷清的局面，與會者眾多，來自全國各地的評估機構對此次招標非常關注，并有多家機構表示志在必得，充滿競爭氣氛。”中國鐵路建設投資公司將在3月底公布兩項招標的中標結果，隨后進入評估階段，計劃用兩個月的時間完成評估報告，報送中國鐵路總公司。

　　鐵路土地開發已被鐵總視為鐵路建設融資的突破口。

　　北京交通大學教授趙堅昨日告訴早報記者，中國鐵總現在要摸清楚土地的價值是多少，和它的負債水平太高有關系。目前，中國鐵總的資產負債率太高，負債3萬多億元，負債率達到了62%， “下一步中國鐵總如果進行重組的話，也要摸清各個路局的家底。”

　　已赴廣東等地調研

　　中國鐵路總公司機關設置20個內設機構，下設18個鐵路局、3個專業運輸公司等企業，現管轄鐵路營業里程97840公里，職工總數204.56萬人，資產總額46631.59億元。

　　去年8月發布的《國務院關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》提出，支持鐵路車站及線路用地綜合開發。按照土地利用總體規劃和城市規劃統籌安排鐵路車站及線路周邊用地，適度提高開發建設強度。創新節地技術，鼓勵對現有鐵路建設用地的地上、地下空間進行綜合開發。

　　今年1月，中國鐵路招標網發布了《中國鐵路總公司土地評估和土地授權經營資產處置項目評估機構選聘招標公告》和《中國鐵路總公司資產評估項目招標公告》。

　　土地評估方面，本次招標范圍包括全國18個鐵路局、直屬專業運輸公司和鐵道科學研究院的鐵路用地分為6個包。第一包有北京、天津、河北、山西、內蒙古，第二包有黑龍江、吉林、遼寧。

　　據悉，本次招標對投標人資格進行了嚴格要求，要求土地評估機構具有獨立法人資格，具備中國土地估價師協會認證的全國范圍內A級資信，在北京市區范圍內設有經工商行政管理部門正式登記；在冊的土地估價師人數須在10名及以上，正常執業3年以上，并具有大型中央企業改制土地評估經驗等。

　　資產評估方面，本次招標共分為18個包：第一包為中國鐵路總公司本級、北京鐵路局，第二包為哈爾濱鐵路局，第十八包為中國鐵路建設投資公司，中鐵集裝箱、中鐵特貨運輸有限責任公司，中鐵快運股份有限公司、中國鐵道科學研究院、中國鐵道出版社。

　　不過，中國工程院院士王夢恕昨日告訴早報記者，現在鐵路的土地都是國有資產，一般土地也不收稅的，所以對鐵路的土地資產很難評估。

　　據財新網報道，目前中國鐵路總公司已組織專人赴廣東等地就沿線土地開發實際調研。之所以選擇廣東，是因其境內廣深鐵路在鐵路沿線土地開發中擁有得天獨厚的條件。廣深鐵路擁有土地所有權總面積超過1000多萬平方米，且鐵路途經區域經濟發達，目前廣深鐵路沿線和車站對于土地利用率較低，開發空間很大。因區域經濟發展不平衡的原因，鐵路沿線土地開發，南方路局條件優于北方路局，東部路局條件優于西部路局。

　　王夢恕認為，未來的土地綜合開發本質，主要是因為一些地方沒錢，拿土地換錢。這個是可以的，可以利用土地搞物業。從這個方面來說，這樣的開發和地鐵一樣，目標和方式是很明確的。

　　《關于改革鐵路投融資體制加快推進鐵路建設的意見》已明確提出，向地方政府和社會資本放開城際鐵路、市域郊鐵路、資源開發性鐵路和支線鐵路的所有權、經營權，鼓勵社會資本投資建設鐵路。

　　值得注意的是，國家政策已經落地，然而在今年地方“兩會”政府工作報告中鮮見城際鐵路的身影。事實上，城際鐵路自去年明確下放地方后，其建設正面臨著尷尬。一方面，一直對城際鐵路建設奔走呼告的地方政府在獲得建設主導權后無奈囊中羞澀；另一方面，一直呼吁要進入鐵路領域的民企在獲得政策支持后偃旗息鼓。

　　據《經濟參考報》報道，據不完全統計，目前已經有包括廣東、福建、江西、安徽、四川等五個省份明確提出要通過鐵路沿線土地開發來彌補鐵路建設資金不足。

　　需要體制突破

　　“鐵路建設帶來土地升值，土地升值支持鐵路建設，這樣可以形成良性循環。”國家發改委綜合運輸研究所運輸經濟與技術研究室主任李連成告訴經濟參考報記者，鐵路的建設肯定會對沿線相關產業帶來積極影響，沿線的地價也隨著產業開發而上升，基于這個原因，對城際鐵路進行物業開發也是合情合理的。

　　雖然中國鐵總已經提出在土地綜合開發方面有所突破，但目前面臨的困難并不少。

　　趙堅昨稱，綜合看來，鐵路土地的綜合開發首先要面對的是規劃的限制。“目前鐵路土地也就只有城市土地有價值。現在土地能否高密度開發，受到城市規劃的限制，例如：容積率的限制，如果容積率是2，可開發的程度較小，土地開發所獲得收益就會較少。”

　　此外，還有國土資源部門的限制。“比如鐵路都是交通用地劃撥，要改變使用性質的話，有國土資源的限制，不能隨便改變它的性質。”趙堅說。

　　還有一個是開發主體的限制。

　　趙堅告訴早報記者，“比如香港，進行房地產開發和鐵路經營的主體都是一個，既是房地產公司，又是鐵路建設和運營的公司。但是在內地這兩方根本不可能是同一個。房地產開發商不建設也不經營鐵路。”

　　趙堅稱，鐵路綜合開發需要一個長期的過程。例如日本有一個花園城市，是東京急行電鐵公司開發的，開發半個世紀了，從一個荒無人煙的農村地區變成了一個有60萬人口的區域。

　　如此情況下，體制改革不可避免。

　　趙堅認為，“制度上面要有改革要有創新，我一直建議國土建設、國土交通應該由一個部門來管理。目前各個部門的劃撥不一樣，現在需要把各種的規章限制：容積率的限制、主體的限制等都能夠統一起來。”

　　“另外一個是企業制度的改革，目前鐵路開發還是屬于高度壟斷的，要怎樣才能和房地產這樣一個高度商業化的產業結合起來。房地產如何進入鐵路，相互介入，既經營房地產又經營鐵路的這樣一些公司，要有出現這樣的公司的可能性，才有利于開發。”趙堅說。

來源：東方早報

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