專家分析指出，海外資金對中國房地產市場的看好，主要有三大原因：一是海外各國貸款利率普遍較低，中國房企海外融資成本即便低至4%，在海外投資者看來已屬高息。而4%的融資成本即便在國內銀行體系也幾乎無法拿到。二是人民幣升值預期依舊存在，即便升值幅度可能有限，但上升趨勢仍可為海外資金帶來一定收益。三是中國房地產市場本身的回暖跡象。三者疊加，導致了這一輪海外資金投資中國房地產業的升溫。
就在摩根大通、渣打等外資投行紛紛下調中國經濟增長預期的同時，越來越多的海外資金通過債券、私募股權基金等方式參與中國房地產市場投資，房企海外發債利息直線下降，代表外資對中國房地產市場的高度認同。一邊是對中國經濟“唱空”，一邊是對中國房地產業加碼投資，外資此舉頗值得玩味。
根據上證報調查，海外資金此輪參與中國房地產投資，主要通過購買中國房企海外發行債券、私募股權基金等方式，一些海外融資中介機構表示，內外資息差、人民幣升值周期等，均為外資投資房地產提供了技術性保障。宏觀面上，外資認為，在中國經濟結構性問題未能全面舒解的情況下，優質房地產項目仍是投資資金獲利的避風港，尤其是城鎮化等國家級戰略，將確保房地產市場一定程度、一定時期內穩步增長。
房企海外發債“低息”成風
中國房企海外發債，利息越來越低，市場越來越熱。
5月初，中鐵建成功發行8億美元10年期美元計價債券，票面息率3.5%，屬于最后指導息率的下限，相當于同期美國國債加178個基點。“這個債券發的很漂亮，息率已經足夠低了。”一位海外知名銀行金融市場部高層向記者表示。
同期，保利置業披露計劃發行5億美元5年期美元計價債券，最后指導息率4.75%，低于之前確定的約5%的初步指導息率，且債券已獲約55億美元的認購額。綠城中國擬發行的3年期人民幣債券，已經獲得超過100億元的認購額，指導息率也已下調至5.625-5.875%，遠低于早前6%的初步指導息率。
5月以來，房企海外發債息率直線下降，不得不說，與萬科3月份發出的年票息率僅為2.625%的境外美元債券相關。這筆8億美元的5年期定息美元債券，使萬科成為繼金地集團之后，第二個不通過海外上市平臺發債融資的房地產企業。
而就在今年初，以世茂房地產、碧桂園為代表的一批民營企業率先啟動的海外發債潮中，民營房企發債利率還在10%至7%間徘徊。其中世茂房地產7年期美元債券最終以6.625%定價，為當時房地產行業的最低發行利率。碧桂園發行為期10年的7.5億美元優先票據，息率為7.50%。佳兆業發行于2020年到期的5億美元優先票據，年利率為10.25%。
更早前的2012年，房企海外融資成本甚至更高。世茂房地產在去年3月發行的一筆7年期債券，票面利率高達11%。佳兆業在2012年發行的海外債券分別于2015年和2017年到期，利率為12.875%及13.5%。
“海外發債的息率由市場認購熱情決定，只要有市場人士愿意認購，發行還是比較容易的。而認購熱情取決于市場對發債主體前景形勢的判斷。”一位長期進行海外熱錢調研的財經人士稱。從中國房地產企業越來越低息的海外融資成本可見，外資對中國房地產市場的看漲預期，仍然存在。
正是看到了海外資金的認購熱情，更多房地產企業希望趕上這班海外融資列車，實現相比于國內極具吸引力的低成本的融資。
僅上周一周時間，就有建業地產、中國地產集團、瑞安房地產、新世界中國等一批房地產開發企業發布融資計劃，其中建業地產擬發行4億美元2018年到期優先票據，票息6.5%。
私募股權基金深度試水
除了已上市公司外，一些未上市企業甚至也加入到海外融資陣營。有消息稱，起家于廣東的光耀地產日前與美國私募股權基金阿波羅全球管理公司簽署了一份10億美元的股權合作協議。光耀地產高層表示，巨額息差和近期深圳前海的優惠政策刺激了大量熱錢涌入，而作為惠州和深圳本地企業的光耀地產正好可以利用自身的優勢來承接這些資金。
資料顯示，阿波羅私募股權基金成立于1990年，總部設在美國紐約，目前管理規模約330億美元，旗下共管理6只基金。之前其海外投資只針對歐洲，但近年來，阿波羅也開始試水亞洲市場，并在新加坡和日本投放了少量資金。根據阿波羅早前透露的一份推介材料，該筆10億美元資金將主要用于投資和光耀地產合資的新項目公司，投資標的為北京、上海、深圳等地的土地。
另外，根據記者掌握的情況，由一家美國大型綜合性商業地產公司所發起的海外房地產基金有望在上海核心區域進行大手筆投資。此前，該美國公司已在上海、天津等地核心地段大舉投資城市綜合體項目。
海外資金想從中國房地產市場中獲益，除了參與海外私募股權基金外，也可以參與中國企業在海外募集的私募股權基金。據了解，知名房地產私募基金星浩資本今年計劃設立華人美元平行基金1期，目標規模超過1億美元。星浩資本相關負責人稱，熱錢及海外資金對中國房地產市場的看好確實漸成趨勢，星浩資本也計劃以此為起點，大力發展海外融資業務。
“我們的操作方式是海外成立殼公司，融資后與境內企業成立中外全資公司，共同操作境內房地產項目。一般來說，中外方出資比例為7:3。”一位赴海外募資的基金公司人士表示。
除了公開市場購買債券、參與私募股權基金外，海外資金另一種方式是直接在內地買房，其中所謂“不明熱錢”，或許是助推房價的另一個推手。
5月16日，商務部公布的數據顯示，中國4月份實際外商直接投資FDI為84.4億美元，同比增長僅為0.4%，明顯低于市場預期。相較于始終高企的外匯占款，微幅增長的FDI更凸顯出熱錢涌入的巨大壓力。有專家簡單計算稱，4月份至少有200億美元的不明資金流入中國。其中，人民幣升值預期增強和境內外利息差等，成為跨境資金流入國內的主要動力。
著名經濟學家李稻葵曾表示，如果流入的熱錢并沒有在其他產業經濟中獲得很好的回報率，就會集中流入房地產市場，導致單一市場過度投資。
外資看好房地產三大因素
和外資看好房地產市場形成對比的是，一些海外研究機構對中國經濟的整體形勢并非同樣樂觀。
摩根大通本月中旬發表報告稱，鑒于中國4月份固定資產投資數據進一步顯示國內經濟增長面臨壓力，摩根大通將今年中國GDP增幅預期進一步下調至7.6%。報告指出，4月份摩根大通中國信心指數大幅降至38.4，表明信心低迷已經成為趨勢。有鑒于此，摩根大通策略師預計中國股市將毫無起色。
另一家名為EPFR的資金流向研究機構提供的數據顯示，過去13周，覆蓋QFII的中國股票基金第11次出現資金流出，流出總量已經超過45億美元。美銀美林對基金經理的最新月度調查顯示，中國經濟放緩以及大宗商品價格大幅下跌有可能成為全球投資者心中新的擔憂。
不過，這種形勢并沒有改變海外資金對中國房地產市場的看好。專家表示，這其中要有三大特殊原因：一是海外各國貸款利率普遍較低，中國房企海外融資成本即便低至4%，在海外投資者看來已屬高息。而4%的融資成本即便在國內銀行體系也幾乎無法拿到。另外，人民幣升值預期依舊存在，即便升值幅度可能有限，但上升趨勢仍可為海外資金帶來一定收益。再加上中國房地產市場本身的回暖跡象，三者疊加，導致了這一輪海外資金投資中國房地產業的升溫。
不過，一位渣打銀行高層向記者表示，盡管他們承接了大量中國房企海外融資的業務，但從他個人角度判斷，以北京、廣州等地為代表的中國房地產市場，已經出現過熱和房價泡沫。房地產企業以新債還舊債，并以更高負債率繼續大舉拿地，為市場積累了更多風險。（于兵兵）
來源：上海證券報
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