樓面地價創歷史最高值 國土部嚴防地王

　　“地王”常被視為土地市場熱度的重要信號，并被認為是房價推手之一，一直被廣泛關注。

　　1月15日，中國土地勘測規劃院地價所所長趙松在國土部中國土地勘測規劃院舉辦的“2012年全年及第四季度全國主要城市地價監測成果發布會”上表示，2012年以來市場反映強烈的所謂“地王”地塊，僅有兩宗，其余均不符合標準。

　　黃金灣投資集團董事長申威告訴記者，實際上，官方并沒有任何文件明確過“地王”的定義，更多情況下，“地王”只是對土地市場的一個形象化的稱呼，用以表現地價較高。

　　不過，在上述發布會上，國土部首次明確了“地王”標準，即“成交單價超越2007年以來所在城市的歷史最高值。”

　　樓面地價創2007年以來新高

　　“之所以以2007年為節點”，申威介紹，2007年開始實施的《物權法》首次將“招拍掛”出讓方式由國家政策上升到法律規定，并進一步擴大了公開出讓土地的范圍，自此，協議出讓的土地供應方式逐漸收窄、招拍掛成為土地供應方式的主流。

　　“價高者得是招拍掛制度下的主要目標，而‘地王’地塊也就隨之衍生”，申威介紹，“地王”的定義更多的是一種民間稱呼，官方并無明確定義。

　　北京中原地產市場總監張大偉介紹，，市場對于“地王”的解讀主要基于三個方面，一個是樓面地價或者總價創區域新高；一個是溢價率超過100%或者是“面粉貴過面包”，出現樓面地價超過區域物業在售價格等。

　　鑒于此標準，張大偉表述，2012年包括北京、上海、廣州、南京、蘇州、成都等多個地塊“被地王”，并成為影響市場預期的一個重要原因。

　　然而據國土部統計，成交單價超越了2007年以來所在城市最高值的地塊只有兩宗，中國土地勘測規劃院的一位人士就透露，被認定為“地王”的兩宗地，一是北京萬柳地塊；二是恒大地產以樓面地價32967.6元/平方米成功取得廣州珠江新城地塊。

　　不過，張大偉認為，以單價創歷史新高定義地王似乎并不科學，以萬柳地塊為例，“區域優勢明顯，雖然樓面價都在3萬以上，但區域物業售價都在6萬以上，相比2010年出現的地王潮，動輒樓面價格超過在售物業價格，該地塊的實際價格和溢價率并不高。”

　　另外，同昌盛業董事總經理唐耀認為，北京三環內地塊越來越少，從土地的稀缺性和價值來說，價格創歷史新高是必然，也是符合市場規律的。不過，張大偉亦認為，明確“地王”定義對于穩定市場預期意義重大，畢竟地王是土地市場的反映，也會影響周圍區域市場以及購房者的預期。

　　嚴防“地王”

　　雖然“地王”的數量并不多，不過，張大偉認為，去年尤其是三季度以后，高單價、高總價、高溢價率的地塊次第出現的頻率并不少。

　　一方面是因為成交回暖，開發商資金鏈緩解并看好后期市場；另一方面，上半年部分地方政府的供地數量較少，也開始在下半年供一些位置比較好的優質地塊，從而抬高了地價。

　　但總的來說，趙松表示，2012年，全年異常交易地塊數量及溢價水平處于調控以來的低值，不過，趙松亦稱，預計地價將在2013年小幅溫和上漲。

　　對此，國土部部長徐紹史在全國國土資源工作會議上部署2013年的工作時要求，普通商品住房用地供應要確保不低于過去5年年均實際供應，堅決防止小戶型等普通商品住宅供應不足，地價、房價“滾雪球”式互助上漲等。

　　國土部土地利用司司長廖永林此前也要求各地防止土地市場的異常波動，保持地價信號平穩，減少對市場的誤導和干擾，對于有可能創新高的地塊，需立即制定對策，采取措施，穩供抑價。

　　記者調查發現，北京自“競地塊，配建保障房”防“地王”后，或有更多的招標的方式出讓，以限制地價飆高。

來源：21世紀經濟報道

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