從歐美經驗看，今天的中國，正處于由城鎮化率50%向70%挺進的過程中，即城鎮化“黃金發展期”的后半段。作為最重要的資源載體，土地在城鎮化過程中的價值再挖掘值得投資者密切關注。那些提早儲備了大量一級城鎮土地的上市房企，其低成本優勢將為公司帶來較大的盈利空間，事實上，近期如綿世股份、大名城、新湖中寶等股票已獲資金介入。
本報記者通過多方采訪發現，云南、貴州、廣西等地正醞釀積極的城鎮化戰略，其城鎮化空間也較大，在這些地域擁有一級土地開發項目的云南城投、中天城投及正和股份有望率先受益。
多地政府醞釀城鎮化戰略
有消息人士透露，國土部正在調研農村集體建設用地入市方案，在不改變土地集體屬性的情況下，引導其進入經營開發領域。另外，農村集體土地確權登記工作也將于今年年底前如期完成，為下一步農村集體土地的有償流轉提供保障。
地方政府方面，根據上證報了解，除廣東等創新示范省份外，云南、廣西等內地省份在城鎮化方面思路也較為成熟。這些內地省份一個共同的特征是目前城鎮化比例偏低，其中，貴州在2010年時城鎮化率僅為33%，云南目前城鎮化率只有36.8%。
今年9月，云南召開全省城市建設工作現場會，此后，一個清晰的、可操作性強的城鎮化工作線路圖基本形成。“加快城鎮化是一場深刻的社會變革，云南顯然是目前全國推進城鎮化力度最大的省份之一。在當地企業眼中，地方政府非常強勢，并有可能在土地制度改革、融資方式、人口導入政策等方面有所突破。”上海證券分析師舒廷飛告訴記者。近日，他正在云南調研當地上市房企的發展情況，對云南推進城鎮化的思路尤其關注。
由于云南90%以上土地屬于山地，云南省最重要的城鎮化目標是合理利用山地資源，推動“城鎮上山、工業上坡”。對于城鎮區域的土地如何運營，地方政府思路非常明確，即“統一收購”、“統一批租”，在土地收購—土地儲備—土地出讓三個環節，形成土地一級市場的政府壟斷。
如果政府壟斷城鎮化土地的一級開發，那么對于像云南城投之類的一級開發國資企業，無疑打開了想象空間。
另一個大力推進城鎮化的典型是廣西柳州。去年底，廣西省政府提出將城鎮化作為擴大內需的“新推手”和廣西最重要的經濟增長點。其中，柳州和南寧以“超大城市”身份擔負重要的城鎮化使命。
今年，柳州市發布《柳州市超大城市空間布局規劃2012-2020年》，提出其超大城市空間布局規劃范圍包括了柳州市現有中心城區以及廣西柳州汽車城，同時擴容了太陽村鎮、沙塘鎮和石碑坪鎮以及柳江縣與鹿寨縣的中心城區、新興組團、東泉組團華僑農場等，規劃建設用地規模高達300平方公里。為打造超大城市，柳州以西南先進制造業中心為產業定位，從中心城市向外輻射多個組團，形成11大片區，配合大規模的城際鐵路和軌道交通建設，基礎設施建設和商業地產開發前景吸引了眾多企業的高度關注。
此外，包括紹興、韶山等地均有城鎮化推進戰略公布或落實中。不過，在很多業內人士看來，目前全國尚未形成可操作性強的統一方案來加速推進城鎮化。“中央政府提出了明確的城鎮化發展方向，但配套制度和執行思路尚不明確，土地政策就是一個重頭。我們預測近日召開的中央經濟工作會議會在這方面有更明確的指引。”上海綠地集團高層告訴記者。
另外也有專家提醒，新型城鎮化擴張一定要防止土地的粗放式發展。比如某省2001年至2011年城鎮建成區面積增長90.09%，城鎮人口只增長30.78%，土地的城鎮化遠遠快于人口的城鎮化。
上市房企先知先覺低位“抄底”
就在各級政府密集醞釀城鎮化土地新政的時候，部分先知先覺的上市房企早已布局。近期，上證報調研走訪十余家上市房企，包括大舉參與城鎮結合帶一級土地開發的企業如新湖中寶、中天城投、華夏幸福、華發股份等。這些企業均有可能在新一輪城鎮化土地改革中率先受益。
專家介紹，城鎮化過程中的土地價值主要有兩方面可以挖掘：一是農村集體用地不改變性質下的有償流轉，入市開發。其結果一方面是集體土地有望與國有土地一起，成為土地供應市場的“雙軌”力量。第二類是通過提高征地補償標準，將農村集體土地順利征收，收儲為國有土地，再進行商業開發。這兩種形式對一級土地開發商都有可能派生出巨大的商業空間。
首先，對于儲備著大量農村集體性質土地的企業來說，隨著各地加快推進城鎮化，集體土地流轉或征用后，其商業價值會大幅上升，無論轉性與否，公司都可以通過商業運營和交易，來盤活資產。
另外，更多一級土地開發商會從低成本收儲中受益。“由于目前各地城鎮化思路與制度尚處于形成初期，包括農村集體土地征收等成本還沒有大幅提高，房地產企業一定會乘此機會大舉擴張。一旦未來城鎮土地管理制度趨于完善，成本大幅提高，房企早期儲備的低成本城鎮地塊，將是未來盈利的一大保障。”一位上市房企高層表示。
來源：上海證券報
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