萬達有望成中國最大酒店持有者

不出意外，高速擴張后的萬達集團和綠地集團，幾年后不是成為最大的房地產開發商，而是成為中國最大的酒店持有者和百貨公司持有者。

　　萬達與綠地的酒店競賽

　　2012年，萬達有12家五星級酒店開業，萬達公布的目標是5年內五星級酒店做到全球第一。這家公司計劃到2015年開出80家酒店，其中近50家為萬達自有品牌管理。目前，已開出了58家萬達廣場和36家高端酒店其中32家委托國際酒店集團管理。

　　萬達想成為第一，最大的對手是同樣以開發城市綜合體為主要業務的綠地集團。綠地的計劃似乎更為龐大，盡管它已開業的19家酒店中，只有1家是自有品牌，但它今年有約50家酒店正在建設中，這家開發商聲稱到2015年要擁有150家酒店，約100家為自有品牌。

　　商業模式相似的兩家公司，都以開發城市綜合體見長，而他們回籠資金的重要方式是，賣掉綜合體的寫字樓和住宅部分，持有酒店和商場。

　　絕大多數開發商都不愿主動開發酒店，酒店資金回收周期較長。仲量聯行酒店集團中國區高級副總裁及酒店咨詢業務負責人何超告訴記者，從運營的角度來看，80%的酒店都會賺錢；但從財務角度來看，80%的酒店會虧錢。和普通人的想象不同，按收入構成分析，酒店的營業收入中有40%左右的部分是來自餐飲部分，40%左右是客房收入，10%左右是會展或者是其他方面的收入。這意味著酒店通過經營可以達到正現金流。但如果從折舊角度，資金使用成本角度，酒店又是一門虧錢的生意。

　　仲量聯行發布的中國飯店市場報告稱，開發商之所以投資開發酒店，是因為酒店通常是競標土地的入場券，開發商也可能據此獲得地價的優惠。在城市綜合體里，高端的酒店可以提升綜合體可售部分的價格。同時，酒店的存在還有避稅的意義，緩繳或降低土地增值稅，運營初期的負利潤可扣減所得稅應納稅額。若以單體飯店交易模式退出，可獲取交易溢價；以酒店進行抵押貸款等。

　　萬達和綠地之所以要建立自己的酒店品牌，不僅是從成本角度和資本運作考慮，也是從擴張速度考慮。在中國，已經沒有哪家酒店集團能跟得上萬達擴張的腳步。

　　自己管理酒店會節約一部分成本。開發商需支付給管理公司的費用包括占營業總收入2%至3%的基本管理費和占營業利潤額3%至8%的獎勵管理費用。如果有客戶通過酒店管理集團的全球分銷系統訂房入住，它們還將按次收取費用。綠地有一家酒店，開業第一年毛利潤只有2000元，但仍然要付出幾十萬元的管理費。

　　但擴張過快的弊端已逐漸顯現。一位資深酒店業內人士告訴本報記者，萬達自營品牌的酒店管理水平不佳。建一座300間客房的五星級酒店通常需要3年時間，但一座萬達廣場從拿地到運營只需要18個月到22個月的時間。“萬達過于追求工程速度，很粗糙，從細節就可以感受得到。其酒店國內品牌和國際品牌從管理上有很大差距。”他說。

　　資產圈地？

　　萬達瘋狂擴張的另外一個結果是，擁有越來越多的百貨公司。

　　萬達百貨的經營狀況并不盡如人意。據萬達集團官方數據顯示，萬達百貨在2011年新開業14家店，至今年底，萬達百貨將實現57家店的保有量，計劃銷售額130億元；到2013年，開業店數達到78家，計劃銷售額200億元。單從數據上看，其利潤率水平與開店的速度實難匹配。

　　萬達百貨目前擁有42家門店，2011年總銷售額為69億元。而它的競爭對手百盛則憑借60余家店取得了140多億元的營收。過去5年，萬達百貨多數門店尚處于虧損投入階段。

　　萬達集團董事長王健林曾表示，百貨和院線都是為了解決合作渠道不暢通導致的發展短板而生，“我自己的百貨店不怕虧損，其實就是前期投資要多一點要虧損幾年，一般虧2年3年就開始盈利了。我把這一個板補上，木桶馬上裝水高度就夠了”。王健林預計，未來零售百貨業將出現一個快速發展期。

　　按照萬達百貨的計劃，要在3年內成為中國第一百貨連鎖品牌。根據萬達公布的開店計劃：到今年年底，萬達百貨開業店數量要達到57家；2013年開店數78家；2014和2015年的數字分別為98家和110家。

　　萬達內部認為，百貨遇到的問題只是暫時的，可以通過調整租戶組合和定位來實現更佳的盈利，但事實上，百貨的經營難度超越了所有商業地產的業態。按照正常的規律，一家百貨在開業之前會將坪效計算商場經營效益的指標，指每坪面積可以產出多少營業額，營業額÷專柜所占總坪數放在第一位，而萬達百貨則是先追求速度，后追求經濟效益。

　　北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹曾對商業地產做過價值分析，美國的商業地產的基礎收益率在6%左右，再通過收購改造，模式創新，或者發揮規模效應后，提高出租率的水平，再提升兩到三個百分點的收益。此后再利用周期套利、資金成本降低等方式，提高一到兩個百分點的收益。其中，經營成本的溢價，約占60%至70%，商業資本的創新約占20%至30%，金融模式的貢獻約占10%至20%。

　　萬達是非上市公司，其財務狀態并不公開，研究者很難找到準確的財務資料去分析萬達的財務狀況。但業內公認，萬達持有的商業地產部分的租金回報水平并不高。一位不愿透露姓名的業內人士指出，凱德商用在中國的大型購物中心的平均年租金回報率能達到8%左右，萬達可能只有2%左右。租金回報率決定了物業的估值高低。萬達建造的城市綜合體在中國城市化進程中創造了奇跡，這些物業是否會成為低效率的資產，只能通過時間來檢驗。

　　但眼下，不唯萬達，中國的開發商們似乎更關心的是資產升值。快速圈地，才是他們最想做的。不管未來股市是否轉好，是否能夠編故事去IPO；或者轉手給其他的財團，這都將可能是一門賺大錢的生意。

來源：21世紀經濟報道

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