人民幣REITs面臨短期發行難題

高盛亞太區房地產投資銀行聯席主管Michael Smith:

　　動蕩的全球金融市場下，高息股令投資者趨之若鶩，房地產投資信托基金Real Estate Investment Trusts， 簡稱REITs再度成為市場焦點。但是在高盛亞太區房地產投資銀行聯席主管Michael Smith看來，隨著市場的變化，短期內人民幣REITs可能面臨發行難題。

　　有外媒近日報道稱，李嘉誠持股的新加坡上市房地產基金ARA資產管理公司計劃分拆旗下基金，以人民幣計價房地產投資信托基金REITs方式在新加坡上市，資產主要為中國房地產項目，募集規模指向50億港元。

　　實際上，ARA分拆發行人民幣REITs的消息年初便在市場流傳。早在2011年4月，李嘉誠便做了“吃螃蟹的第一人”，將北京東方廣場物業注入以人民幣計價和交易的匯賢產業信托87001.HK，但上市以來其股價一直大幅折價于每股賬面凈值。

　　Michael Smith近日接受《第一財經日報》專訪時指出，市場出現的一些根本變化令目前發行人民幣計價的房地產投資信托基金變得困難。

　　他認為，人民幣升值方向現已改變，這令人民幣計價的資產變相減值，從而讓發行人民幣房地產投資信托基金變得不再那么有吸引力。此外，如何將在離岸市場募集的人民幣資金回流到在岸市場也是個問題，這和發行“點心債”即離岸市場人民幣債券遇到的問題一樣，而點心債的市場熱度與去年相比也出現了下滑。但他指出，這些情況有可能只是暫時的。

　　事實上，動蕩的全球金融市場下，房地產投資信托基金以其低風險和穩定收益獲得投資者青睞。8月27日，新加坡首富黃廷芳家族控制的私人房地產開發商遠東機構，將酒店業務分拆注入遠東酒店信托，以7億新加坡元約5.6億美元的募集規模上市，將成為新加坡今年迄今最大新股。

　　在香港有“紙磚頭”之稱的8只以港幣計價的房地產投資信托基金全線跑出，不少REITs單位價格更創下歷史高位；同時，首只房地產投資信托基金有望今年花落北京的消息也在市場流傳。

　　但Michael Smith指出，房地產投資信托基金的發展需要相關法規的制定和稅務優惠的支持，而目前中國還有大量準備工作需要做。Michael Smith已在亞太區房地產市場擁有超過二十年經驗，曾擔任香港證監會房地產投資信托基金專項組成員和新加坡金管局房地產投資信托基金咨詢委員會成員。

　　以新加坡和香港來說，作為亞洲REITs發展的重點區域，它們都在過去十年時間里形成了良好的法律框架體系。例如，房地產投資信托基金有法定的最高負債比率要求，不同司法地區要求有所分別，新加坡要求負債比率上限是35%，香港則是45%。

　　此外，房地產投資信托基金不能購買土地，并必須將90%以上的收入以分紅方式派發給股東。而相對于香港，新加坡的房地產投資信托基金在納稅透明度上更具優勢。現在新加坡有27只房地產信托基金，香港雖不足10只，但擁有目前市值最大的領匯房地產信托基金00823.HK，市值約100億美元。（郭興艷）

來源：第一財經日報

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