深圳新一輪土地改革的核心,就是對土地權益的確認和明晰,敏銳的業內人士立即嗅出小產權房身份合法化的可能,成為本輪深圳土地產權制度改革的最大看點,也將成為改變深圳樓市格局的重要轉折點。
“土地分類確權及違法建筑的處理,小產權房未來面臨拆遷或是轉為保障房、商品房等可能,這些都將增加合法土地及房屋的供給,將間接實現調節房地產市場的效果。”深圳綜合開發研究院常務副院長郭萬達對記者如是說。
而深圳市規劃和國土資源委員會內部人員則透露,涉及小產權房的處理措施,目前剛剛啟動試點工作,具體實施細則尚處于研究階段,但讓深圳市所有小產權房全部“轉正”幾乎不可能。
“深圳土地改革新政實施細則或會通過補交地價等方式,讓社區的統建樓綠本轉紅本,用來盤活社區股份公司經濟。讓社區廠房辦證,可以讓承租人辦理營業執照,利于這些廠房的出租。”上述內部人員對記者透露。
影響地價房價
根據深圳土地產權制度改革的近期實施方案,深圳市將以寶安區沙井街道共和社區和龍崗區平湖街道山廈社區為試點,出臺相關的配套實施文件,以推進小產權房確權處理工作,目前政府部門正在就部分統建樓編入保障性住房目錄中開展工作。
小產權房是深圳土地市場目前亟待破解的最大難題,同時也成為制約深圳城市發展的最大障礙。
公開數據顯示,原農村集體經濟組織共占用約390平方公里的土地,約占深圳市建設用地的42%,其中僅有95平方公里為合法用地,占總用地面積的1/4。這意味著,超過全深圳用地總量1/3的原農村集體土地和違法違建占地無法進入市場流轉。
截至2011年年底,在深圳1953平方公里的范圍內,星羅棋布的小產權房違法建筑達到37.94萬棟,建筑面積高達4.05億平方米,占深圳市總建筑面積的49.27%。
深圳著名地產評論人士賀承軍認為,方案中多層次的產權登記,是個有技術含量的說法,人們捕捉到“這個說法意味著對政府主導城市化之外的另一種強大存在的承認”。這也就意味著深圳現有的小產權房多數將被“確權”即房產權得到確認,被合法化。
而一旦如此大量的深圳小產權房隨著逐步被確認為商品房或保障性住房,這不僅將為全國的小產權房處置,產生路徑探索的示范性效果,也將對深圳市目前的房地產市場產生重大影響。
這令不少開發商心生憂慮,若如此,深圳房地產市場價格將因此不可避免地產生結構性調整。
“雖然小產權房是不能轉讓和銷售的,但卻一直存在市場交易,且交易價格只有同樣位置商品房價格的30%~50%。深圳小產權房一旦確權,相關法律顧慮將消除,當面對目前深圳市商品房每平方米1.7萬元~2.5萬元的高價,小產權房每平方米4000元至8000元的價格當然更具吸引力。因此,目前即將被確權的小產權房將可能出現價格上漲,而商品房將出現利空效應,對商品房價格產生向下牽引作用,這種結構性調整的結果,將使深圳市房地產平均價格產生下降。”某深圳開發商對記者分析。
“大量的農村集體建設用地進入市場,城市的地價和房價肯定會降下來,但是深圳小產權房數量龐大,不太可能全部確權,進入市場的量將非常有限。”深圳綜合開發研究院旅游和地產研究中心主任宋丁亦對記者如此表示。
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