在房地產鏈條上基本完善的保利地產，開始在產業地產領域落子。
7月13日，保利首個產業地產項目啟動全球招商。該項目定位為跨境產業園區，位于廣州市南沙區。據透露，今年公司將以一線城市群為目標區域，繼續拓展1-2個項目。并在跨境產業園的基礎上，探索更多元的園區形態。
業內人士向21世紀經濟報道記者表示，房企試水產業地產始于2013年，但目前主流仍需通過房地產銷售進行變現。由于未來地產開發的主戰場在新區，因此先發展產業，然后帶動住宅和商業開發將成為主流。換言之，產業地產將成為資源占領不可或缺的途徑。
首個項目落戶廣州南沙
作為保利布局產業地產的頭炮，這個位于廣州市南沙區的項目地處萬頃沙保稅港加工區，總占地20萬平方米，總建筑面積約75萬平方米。
保利地產副總經理余英介紹道，南沙項目定位為跨境產業園區，將聚集跨境商務、港航服務、制造研發、保稅展貿四大產業。此后也將在此基礎上，不斷引入為其服務的相關產業。
余英強調，保利產業地產項目將去地產化，不通過產業地產圈地搞住宅和商業開發，潛心產業園運營。同時在園區規劃建設時采用智慧城市的最新成果，打造智慧園區和信息化服務平臺。
在開啟招商的當天，保利已與10家意向企業簽署入園意向書。其中包括以順豐為代表的物流倉儲服務公司，物流信息對接平臺公司，IT研發平臺公司及平安銀行、工商銀行等金融支持類企業。
而從公司整體戰略而言，之所以布局產業地產，一方面是遵循國家供給側結構性改革的戰略規劃，提升住宅以外產品類型的運營實力；另一方面，保利地產相關產業鏈上，產業地產此前仍屬空白，也得以借此從公司戰略層面進行補全。
作為項目運營方，廣州保利電商港方面告訴21世紀經濟報道記者，按照規劃，公司將在今年內新擴展1-2個項目，目標區域將聚焦在以京滬穗深為核心的京津冀、長三角、珠三角三個含金量高的區域。
在當前南沙項目穩定運營的前提下，保利電商港不排除后續在全國范圍內繼續找尋保稅區內相關項目。據透露，目前已考慮在珠海進行類似布局。未來也會根據擴展目標地塊的屬性，考慮跨境產業園以外的多元形態。
由于產業地產運轉周期較長，保利計劃在后續引入資本運作。對此，廣州保利電商港方面表示，在項目運作的同時將一直為金融化做準備，達到一定條件就可進行相關操作。
如普洛斯中國或許將成為保利電商港參考的模式之一。
據悉，普洛斯中國的運營模式是，通過為物流基礎設施提供標準設施開發、定制開發、收購與回租等解決方案，待現金流穩定后，打包進入基金公司產品，同時仍維持倉儲空間運營管理。
而保利集團目前旗下已有信保基金、保利資本兩家資金運作平臺。
產業地產為資源占領？
房企大規模試水產業地產始于2013年。
平安證券曾分析到，產業地產的是指是價值實現模式，通過土地增值、物業租售、物業經營和資產融資最終實現土地及建筑價值。
從開發模式而言，分為政府規劃發展集群產業模式；開發商建設基礎設施或廠房，通過租賃、轉讓等方式經營管理模式；企業自主開發并進駐，引入同類企業模式；基金、政府投資，委托專業產業地產開發商開發模式。
東方證券分析師竺勁告訴21世紀經濟報道記者，由于當前房企凈利潤率普遍下滑，且已有如華夏幸福基業此類公司的產業園區模式逐漸得到市場認可，推動了房企在該領域嘗試。
在戴德梁行產業地產部主管及助理董事黃文禮看來，房企運營產業地產，更多是出于對資源占領的考慮。“開發商已經注意到，脫離產業做住宅和商業，未來空間會越來越小。所以未來理想的狀態是，先發展產業，然后帶動住宅和商業開發。隨著城鎮化進程的深入，未來地產開發的主戰場在新區，而新城的開發更依賴于產業的引入與發展。”
黃文禮告訴記者，他認為前述模式中，開發商建設產業地產，選擇進行科技型地產和物流園地產運營相對容易操作。工業園、文創園、孵化器等領域需要更多的操盤經驗及客戶資源，進入門檻相對更高。
但這并不能成為房企轉型倚靠的主要方向，前述人士均認為，目前大部分房企試水產業地產仍無法脫離通過房地產銷售進行變現。
因此，這也需要通過金融化方式減輕運營壓力。
“產業地產金融化最普遍的模式就是引入基金或引入戰略投資者、合作方，稀釋股份甚至全部轉讓，達到退出。REITs資產證券化屬于新興方式，但這在國內剛開始試水，目前幾乎沒有太多成功案例，但將會是未來的主導方向。”黃文禮表示。（駱軼琪）
來源：21世紀經濟報道
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