土地出讓“兩集中”引發關注。青島、濟南先后發布通知，提及宅地出讓實行“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動。
多位專家認為，該政策有助于穩地價預期、降低土拍溢價率、改善項目利潤率。疊加“三道紅線”等因素，預計房企合作拿地案例將增加。
引導市場理性競爭
2月24日，青島市自然資源和規劃局網站發布消息，2021年嚴格實行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，全年將分3批次集中統一發布住宅用地的招拍掛公告并實施招拍掛出讓活動，引導市場理性競爭。
2月25日，地產股集體爆發。截至當日收盤，萬科A、新城控股、世茂股份等逾10股漲停。針對地產股的強勢表現，中泰國際房地產行業分析師劉潔琦告訴中國證券報記者：“這和‘兩集中’政策有關系。”
25日晚間，濟南市自然資源和規劃局網站也披露，對住宅用地“兩集中”同步公開出讓。該局表示，要在深刻理解、準確把握、做好研判的基礎上，合理安排供地時序，科學編制實施方案，提高集中組織能力，切實保障全市房地產市場平穩健康發展。
“兩集中”有何影響？業內人士告訴中國證券報記者：“從穩地價層面看，預計作用有限。”
“在融資端已建立‘三道紅線’、五類分檔的制度，調控端建立了一城一策。加上土地端，源頭上的長效機制就更加完善，對房價的管控意義重大。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴中國證券報記者。
合作拿地案例或增加
“兩集中”政策的實施，或一定程度上減少大型房企利用資金和信息優勢壟斷資源的情況。對于中小房企而言，可以避開大型房企直接競爭獲得土地開發機會。
克而瑞地產研究中心的統計數據顯示，2020年新增土地貨值百強門檻達到221.1億元，同比上漲18%。從集中度看，規模房企“強者恒強”的格局仍在延續。截至2020年11月末，TOP30強房企新增土地貨值占百強的71%，超七成土地資源集中在三成房企手上。
一位具有9年投資經驗的某頭部房企金融事業部投資總監告訴中國證券報記者，“早前，不少地方就已經意識到控制供地節奏的重要性。土拍溢價率估計短期會有所走低。”
劉潔琦表示：“集中大量供應土地，有望降低參與單塊土地招拍掛的資金量，從而降低土地溢價率，提升項目利潤率。”
中信證券認為，土地集中分批次出讓，有利于避免地產企業過度競爭。由于土地出讓一般有保證金要求，企業很難在多地針對大量地塊同時繳納保證金。單塊土地可參與的房企數量可能會下降。因為即使是比較激進的企業，也只能量力而行參與一部分土地出讓。
但上述房企投資總監認為，新的土地出讓規則對房企的融資和操盤有了更高的要求，大型房企憑借資金實力，優勢將更加明顯。
克而瑞地產研究中心數據顯示，TOP100房企2020年全口徑累計銷售金額同比增幅提升至12.4%；權益銷售金額同比增幅提升至10.8%。華安證券認為，權益口徑增速低于全口徑，或反映出此前受融資收緊影響，房企合作拿地項目入市所致。
“疊加‘三道紅線’等因素，房企之間的合作拿地案例或增多。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄告訴記者。
另有TOP20某房企投資總監稱：“集中供地會讓房企拿地更加謹慎，前期做好準備工作，有針對性地去爭取自己最擅長的地塊，畢竟在某一時段可以用于投資的資金量有限，預計多樣化的合作拿地開發將增加。”
提升產品品質是關鍵
在此背景下，房企投資策略生變，更加重視合作拿地，同時聚焦都市圈投資機會。
有機構報告稱，長三角、長江中游、粵港澳大灣區、成渝和京津冀五大城市群是2020年TOP50房企拿地主陣營，合計占比達58.4%，僅長三角占比就達25.4%。
“都市圈對人口的吸引力具備一定優勢，是未來新房市場的重點區域，房企布局的動力和區域內的市場競爭都將加大。這將是公司投資的一個重要方向。”金輝控股執行總裁陳朝榮表示。
“不少房企在聚焦都市圈，且疫情加速了這種戰略調整。但對實力較弱的房企而言，多樣化的分散投資能有效地對沖風險。”上述具有9年投資經驗的投資總監表示，“新的土地出讓規則下，房企投資需求會外溢。購房群體的需求差異化更加明顯，這對房企提出了更高要求。”
金科股份表示，從長期看，未來房地產增量主要由價格驅動，改善型需求占比持續提升，產品競爭力將成為關注重點，公司需將提升產品力作為未來發展的核心動力。
中指研究院企業研究副總監劉水也認為，長期看，好的產品和服務才是房企長遠穩健發展的核心驅動力。（張軍）
轉自：中國證券報
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