多場土地盛宴點燃了房地產市場的熱度。
5月13日，福州、深圳、廈門首批土地拍賣落錘，截至目前，全國已有廣州、杭州、北京、重慶、無錫、沈陽、長春等十個城市進行了首輪拍地，合計成交金額將近5000億元。
而大規模的土地入市，給今年以來房企低迷的投資氛圍注入了強心針，眾多房企在拍賣場“廝殺博弈”，創下了眾多城市的土地交易紀錄。
合碩機構首席分析師郭毅在接受《華夏時報》記者采訪時表示，這次兩集中供地，很多城市在土地策略方面做了調整，是為了實現“穩房價、穩地價、穩預期”的目的，對未來房價的控制起到了很好的調價作用。
城市土拍熱度不一，一二線城市搶地激烈
從整體來看，這次土拍的熱度真實反映出了樓市熱度。北京、廣州、杭州、重慶等城市的熱度較高；沈陽、長春等地的土拍相對平淡。目前一線城市中，僅上海沒有進行集中拍地，作為兵家必爭之地，北京、深圳、廣州的土地拍賣現場競爭激烈。
北京首批集中競拍的29宗土地總出讓金額高達1102.21億元，最熱門的豐臺張郭莊村地塊，競拍次數達到了110次。在5月10日拍賣的朝陽王四營鄉的三宗地和海淀樹村兩宗地塊，在成交總價到達上限后，分別競報的公共租賃住房和政府持有商品住宅產權份額也均達到上限，同臺競爭的房企轉入高標準商品住宅建設方案投報階段。在北京擺上拍賣架的29宗土地中，10宗掛牌用地都進入了這一PK流程，房企對優質地塊的拼搶可見一斑。
此前4月底，廣州在出讓地塊中還出現了“面粉價格貴過面包”的現象。廣州白云區金沙洲地塊在經過了113輪競拍后，被華潤以21.28億元、配建2.34萬方競得，樓面價為4.2萬元/平，溢價率為44.96%，但觀察其周邊二手房價格，部分項目單價為3.1萬元，也有部分房源單價僅為2.5萬元。
相比之下，深圳此次土拍的地塊并不多，6塊土地吸引近30家房企報名，合計土地出讓金138.44億元。對于一線城市，龍頭房企難掩其布局的野心。在此次北京拍地中，斬獲四宗地塊的卓越方面告訴《華夏時報》記者，集團長期的戰略布局是1+1+X，“1”是灣區，“1”是長三角，“X”是具備高潛能的一二級城市。北京作為絕對的一線核心城市，是企業既定戰略城市。卓越一直看好北京市場，在北京有非常多的合作伙伴，通過合作形式深耕，未來也會一起成長。
更為瘋狂的是4月28日至29日的重慶土拍大戰，眾多房企削尖了腦袋搶地，樓面價破萬、溢價率高是市場對此次搶地大戰最直觀的印象。重慶此次拍地平均溢價達到了55.24%，其中，4月28日，招商蛇口以32.5億元競得沙坪壩區西永組團地塊，溢價率高達129.98%。5月7日至8日，杭州市場上也上演了房企搶地大戰，溢價封頂、高自持成為拍地的主旋律。
相比于上面幾個一二線城市，沈陽、長春的集中拍地則顯得冷清了許多。4月15日，長春開啟了全國首場集中土拍序幕，共有53宗土地掛牌出讓，其中2宗地因無人報名流拍，11宗地提前終止出讓，共計40宗土地成功出讓，僅吸引了中鐵、華潤、保利、萬科4家頭部房企關注，拿地更多的是本土企業，最終總成交價為194.44億元；4月30日，沈陽的土拍活動在開場兩個小時后便宣告結束。在拍賣的25宗土地中，有3宗地塊無人報名流拍，其余22宗地塊總成交價為197.86億元，其中有8宗地塊為底價拍出。
開發商努力適應新規則
隨著集中供地的推出，今年包括北京、廣州、杭州等多個城市加強了土地端的調控，意圖從土地源頭上對房地產進行精準調控。其中，廣州本批次集中供應地塊均采用“限地價+競配建+搖號”的方式進行出讓；杭州是限地價、限房價、競自持的土拍政策；北京的規則相對復雜，包括“競政府持有共有產權份額”和“競建高品質住宅”，以及高標準商品住宅建設方案投報等出讓方式。
對于土地市場的多項調控措施，一位房企投拓人員告訴《華夏時報》記者，北京土地市場的調控模式是比較新的，官方對于市場的調控前置到土地層面，對市場的管控更為靈活也更清晰，能感覺到政府調控的決心。對于他們投拓人員來說，設定了地價上限和房價上限，以及政府持有共有產權份額上限，相當于“明牌”打法，企業對于地塊競拍時的拐點更明確，可以更好比對各個地塊的價值。
面對游戲規則的更改，需要開發商調整競拍策略，來適應新的競爭格局。從北京和廣州的市場表現可以看出，很多企業面對新的規則稍顯無所適從，競地過程中產生了一些怪象。由于廣州的競拍采用的是“限地價+競配建+搖號”的方式，在競拍中黃浦區黃陂地塊備受關注，32家房企共同競爭同一地塊，為了提升中簽率，現場出現了300組企業參與競拍，一家房企甚至準備了30多個“馬甲”。
一位北京房企的投拓人員告訴《華夏時報》記者，從北京市場來看，第一次集中供地，很多競拍的規則發生了改變，很多企業還是比較激進的，畢竟開發商以土地為生，大家的熱情都很高，還有很多外地企業想要進京，打一下自己的招牌。
土地拍賣由“零售”改“批發”，且伴多城市集中供地的時間相近，房企的資金壓力劇增。從當前拍賣的城市來看，很多房企都是多線“作戰”，同時參與了多個城市的眾多地塊的爭奪，拿地較多的龍頭房企如萬科、融創、保利、華潤和招商，他們在四五個城市均有斬獲，資金壓力不言而喻。在資金壓力、降低市場風險等多方面因素下，抱團拿地成了房企的新打法，金地、保利、華潤組成的聯合體，以及卓越、中交組成的聯合體在北京市場上頻頻出手，成為熱點地塊的搶奪者。
“過去高杠桿、高負債、高周轉的增長方式不能再延續下去了”，郭毅表示，近幾年全行業的利潤率都在下滑，開發商需要適應新的規則，在資金調配、負債控制上有更好的解決方案。尤其是中小企業，在新的競爭中需要加強合作，小而美的路線可能不再適應目前的發展形勢了。
克而瑞研究中心分析，從房企層面而言，龍頭房企在本次土拍中展現出了極高的積極性，且在熱度較高的幾個城市均有所斬獲，一方面年內首次集中供地在時間上有一定的優勢，能對年內的銷售形成支撐；另一方面也可以看出龍頭房企在集中拍地的制度下規模優勢明顯。對于中小房企而言，只能通過合作拿地的方式參與拿地，未來規模房企與中小型房企的差距預計還將進一步拉開，行業集中度仍會繼續提升。(陸肖肖)
轉自：華夏時報
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