六城出臺“限跌令” 雙向調控下的樓市庫存壓力待解決

　　9月，房地產交易市場進入傳統“金九銀十”時期，但目前市場多項數據表現“乏力”，不復往年的火爆場景。

　　在部分城市加碼調控政策以抑制房價過快上漲的同時，也有部分城市通過召開座談會或出臺政策的方式，限制房企降價，被行業媒體稱之為“限跌令”。

　　“限跌令”的出現引起了廣泛關注，意味著各地樓市已經開始分化，且進入雙向調控時代。

　　據不完全統計，截止目前，已經有湖南岳陽、河北唐山、云南昆明、遼寧沈陽、江蘇江陰等6個城市先后發布“限跌令”，基本都是三四線城市。

　　在各地政策的不斷出臺、金融監管日趨嚴格的情形之下，“三線四檔”、土拍“兩集中”也對于各地樓市的穩地價、穩房價、穩預期起到了一定作用。房地產企業的發展進入調整期，不少企業融資渠道受限、銷售回款困難，開始采用降價銷售的方式加速回款，緩解困境。

　　“限跌令”以三四線城市為主

　　8月9日，湖南岳陽發布《關于房地產市場新建商品住宅往前成交價格限制的通知》，這是2021年全國首個限制房價跌幅的政策。《通知》中明確，新建商品住房銷售價格備案后，其實際成交價格不得低于備案價格的85%，否則商品房網上簽約備案系統提示無法簽訂商品房網上簽約買賣合同；若開發企業確需重新調整備案價格，6個月才可以申請調整。

　　而后，云南昆明、河北唐山、遼寧沈陽、湖南株洲先后召開座談會，強調要加強市場監督管理，遵循房地產市場發展規律，嚴防惡意降價，擾亂市場秩序，立即停止違規銷售行為，下架所有涉嫌低價銷售的房源信息。

　　8月31日，江蘇江陰市發布《關于進一步促進房地產市場健康穩定發展若干事項的通知》中明確規定，嚴禁低價(如低于成本價、變相降價等)傾銷、打價格戰，堅決杜絕惡性競爭、降標降質、逾期交付等違規違法行為。

　　經過梳理發現，“限跌令”這一政策出臺的目的主要在于打壓惡意降價行為，保持房地產市場的平穩健康發展。同時可以看出發布限跌令的6個城市基本都是處于市場下行趨勢，庫存壓力大且市場去化緩慢。

　　對此現象，中原地產首席分析師張大偉表示：“目前樓市分化現象明顯，一、二線城市預防暴漲，三、四線城市則在預防暴跌。”

　　三四線城市庫存壓力大

　　數據是市場現狀的最直接體現。

　　以昆明為例。在新房方面，據克而瑞數據顯示，8月昆明主城商品住宅成交均價14028元/平方米，環比下降2.95%，同比下降8.65%，主力成交皆為剛需低價項目，供銷量價持續下跌。二手房方面，昆明的二手房交易量從5月的703套、7月的500套、直線下降到8月的178套，交易量呈斷層式下降。

　　昆明并不是特例。據數據顯示，8月岳陽商品住宅均價6860元/平米，同比下降2.21%，整體市場均價處于下跌通道。

　　唐山同樣也存在銷售下滑的狀況。據克而瑞環京統計決策系統統計，2021年1-7月，唐山實現成交金額202.73億元，同比下降31.24%，成交均價9941元/㎡，同比下降9.19%。7月份唐山成交價回調，商品住宅成交面積25.4萬㎡，環比減少18%；成交均價為9475元/㎡，環比下跌7%。

　　伴隨著成交下滑，市場去化會更加緩慢，庫存壓力增大。據中國房地產決策咨詢系統數據顯示，截止到8月，昆明庫存1129萬平米，消化周期19.9個月。唐山主城區新建商品房庫存586.36萬平方米，去化周期更是高達40多個月。

　　縱觀全國樓市，存在庫存壓力大、去化緩慢情況的并非只有個別城市，可以預見，未來隨著政策收緊效應顯現和整體市場繼續下行，不排除更多城市出臺“限跌令”。

　　“限跌令”并非首次出現

　　2003年，國務院18號文官宣，房地產成為國民經濟的支柱產業。2008年11月，國務院常務會議提出10條措施，“四萬億”政策出爐。同年12月國務院辦公廳發出《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》。至此，房地產市場開始進入黃金十年。

　　在此后，為了房地產市場的平穩健康發展，樓市調控以限制房價上漲過快為主基調，但是也有部分地方出臺了限制房價跌幅的政策，因此“限跌令”并非新生事物。

　　2014年，杭州曾規定商品房實際成交價低于備案價格超過15%，否則將被限制網簽；此后，2016年廣東惠州、2017年廣東中山、2018年山東濟南先后出臺政策或約談房企，禁止“惡意降價”；2020年3月，東莞也出臺“限跌令”，規定準售房源不得低于申報價格的90%。

　　房住不炒穩字當頭住有所居

　　有人會不理解，房價下跌難道不是好事嗎？其實，事實并非如此。

　　首先，房子除了居住之外，更是人們保值、投資的一個渠道。房價上漲，對于已經購房的人來說，固然是好事，但是對于沒有買房的人來說會不斷增加壓力；房價下跌，會使已經買房的購房者資產縮水，可能導致部分人出現過激的維權行為，不利于社會穩定。而即將買房、未來將要買房的人，也不能保證房價不會繼續下降。

　　其次，房價大起大落，對于房地產行業的上下游產業都將造成巨大影響，不利于整個產業鏈的穩定發展。

　　最后，就房地產業本身來說，可能形成行業的惡性競爭，打價格戰，在售價降低的情況下，為了利潤，會縮減成本，可能會導致爛尾樓的不斷增加，最終受害的還是購房者。

　　因此房價不能過快上漲，也不能隨意下跌。此次，“限跌令”的再次出現，是“一城一策”、精準調控的體現，也印證了國家穩字當頭、房住不炒、全面落實房地產長效機制，促進房地產市場平穩健康發展的決心。中原地產首席分析師張大偉也表示，“限跌令”表面是部分房企在負債高壓下搶跑，背后其實進一步說明了“穩定”是樓市最確定的關鍵詞。

　　轉自：中國網地產

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