市場倒逼房地產“國家隊”改革加速

　　近段時間，房地產央企動作頻頻，吸睛指數直線上升。

　　從綠地借殼金豐投資實現成功上市，到中海系整合的塵埃落定，央屬房企的改革模式不僅包括戰略轉型，更涉及股權結構、人才激勵等多個環節。在這個春天，且看央企們的大咖“百變秀”。

　　今年4月16日，保利地產正式對外發布“5P”戰略，即Peiban陪伴：養老地產，Promise承諾：全生命周期綠色建筑，Partner拍檔：社區O2O，PloyAPP：保利地產APP，Power力量：海外地產。

　　在信息碎片化時代，為了使公司的宣傳殺出重圍，地產大佬也是“蠻拼的”。“實際上從去年下半年開始，多家國資房企就在積極研究戰略、股權改革和人才激勵制度等方面的改革方案。同行聚在一起時，也會討論未來的變革還會有哪些可能。”某央企房地產公司的相關負責人說。

　　2015年，央企、國企改革突破的預兆似乎更為強烈。隨著行業變革逐步邁入深水區，央屬房企改革的步伐也在加快。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項”停牌。對此，市場紛紛猜測這是招商局進一步推動集團產融結合的動作。果不其然，招商局在最近發布公告表示，經向公司實際控制人招商局集團確認，招商局集團正在籌劃關于招商局集團地產板塊的整合事項。

　　而在此前的3月底，華僑城試水混合所有制改革，宣布擬向控股股東華僑城集團、前海人壽和鉅盛華以6.88元/股的價格發行11.63億股，募資80億元。在業內看來，華僑城此次試水混改，給央企地產公司的所有制改革起到了領頭羊作用。

　　地產央企改革的動力

　　地產國企不是在改革，就是在改革的路上。“當改革進入深水區，才會深刻感受到體制內的制約有多大。”一家大型國有房地產開發企業的管理者對記者感嘆，近期國內地產企業改革風起云涌，許多改革甚至涉及股權結構，讓做管理者的倍感競爭壓力。

　　另一家國資房企的高管則透露：“從去年年底開始，多家房企就在積極研究戰略層面和股權結構的改革方案，企業之間有時還會交流怎樣‘變’。”

　　然而，不同的企業“稟賦”不一樣，尤其是目前央企的“合伙人計劃”尚未打開閘口，這部分企業開始擔心自己會在這一波潮流中落后。

　　一家國資房企的上市公司董秘介紹，當前地產企業ROE凈資產收益率下行，是國資委對地產國企改革“放行”的原因之一。“如果地產企業ROE升高，證明股東還很賺錢，相關部門可能不會允許這么多公司籌劃重大事項。”該董秘笑言。

　　最近備受關注的資本市場動作來自招商局。4月3日，同屬招商局集團旗下的兩大上市公司——招商地產及招商銀行雙雙因“籌劃重大事項”停牌。

　　市場猜測停牌原因是招商局進一步推動集團產融結合，方案是“招商地產計劃以定增方式獲取招商局位于前海3.9平方公里土地，并將該土地抵押給招商銀行以獲取貸款”。

　　不管本次停牌是否雙方有協同動作，產融結合確實是包括招商在內的諸多房企當前希望加強的方向。據了解，另一家知名地產國有企業，也正在研究與母公司旗下金融機構融合的方案。

　　不過，某全國性大型房企的管理者認為，平臺之間的整合、資產規模擴大這些實質只是很小的改變，地產企業迫切需要從體制改革中找到進一步增長的動力。體制改革一個較迫切的需求是提高高管和員工的積極性。

　　該管理者還介紹說，同樣在國企圈子里“混改”的步伐，地方國企快于央企，母公司旗下有多個子公司的企業要快于旗下子公司數量少的企業。

　　重點發展混合所有制

　　在房地產行業調整期，一直低調潛行的房地產“國家隊”應如何承擔社會責任，在國企改革中扮演怎樣的角色？是否應承擔全部保障房的建設，并全部退出商品房領域？在日前召開的“中國國企房地產責任高峰論壇”上，行業主管部門及業內專家認為，應在分類基礎上評價國企的社會責任，房地產作為競爭性的行業，國企在有進有退的戰略中，應該大力發展混合所有制，而地方國有房企是國企改革的重點。

　　“如果房地產分為保障性住房和商品性住房，那么競爭性領域的國有房企顯然跟民營的、合資的房企應有同等國民待遇，公平參與市場競爭。”專家稱，如果確實需要保障性住房，可以考慮專門成立一個保障性住房的國有企業，把競爭性和保障性的任務進行區分。

　　國資委研究中心主任李保民認為，房地產作為競爭性的行業，國有企業在有進有退的戰略中，應該大力發展混合所有制，特別是在股權結構上還需要下很大工夫。現在引進戰略投資者的條件比較成熟，可以發展各類基金，通過戰略投資，使現在已經形成一定量的房地產企業能夠做好。“國有企業應該成立一個以房地產為主、進行組合的資本運行公司。”他說。

　　中國房地產研究會技術委員會副主任孫克放認為，在2012年前一百強的房企里，國企占比超過一半；2013年第三季度，國有上市房企的市值占A股上市房企總市值的50%，其中，央企控股公司占18%，地方國資控股公司占32%。國企數量不大，但重量大，A股退出不容易。他認為，三年內，國企改革可能是A股市場的最大動力。而在國企中，地方國有房企的收入增長率遠低于央企和非國有房企，因此，地方國有房企改制是必然，地方國有房企是這次國企改革的重點。

　　地產央企改革背后的經濟邏輯

　　央屬房企紛紛試水大變革，離不開背后的政策導向。日前，國家發改委副主任穆虹透露，國務院已成立國企改革領導小組，由國務院領導親自掛帥，國企改革實施方案即將面世，北京等地今年將相繼出臺國資國企改革實施規劃。國企改革已不是新鮮事。此前上海國資國企改革20條的推出已經打響了地方國資改革第一槍，綠地集團借殼金豐投資上市成為其中的點睛之作。

　　同時，天津、廣東、深圳等地的國有企業改革方案也在制定中。據媒體報道，深圳未來將對現有國有資產進行全面盤整，其中房地產類企業及其股權成為重要的調整內容。

　　近兩年凈資產收益率持續下滑，是國資委放行國有房地產企業改革的重要原因。房地產業告別黃金年代，行業利潤率持續下滑，賺錢越來越難，這儼然已經成為共識。以國內房企排名前十的保利地產為例，一直以來以強大的資源整合能力、低成本和多渠道的融資方式等優勢，在全國多個城市強勢擴張。公司實現營業收入1091億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤122億元，同比分別增長18.1%和13.5%。但另一方面，2014年公司結算毛利率為32.03%，較2013年下降0.13個百分點；公司銷售凈利率13.05%，較2013年同期僅上漲0.2個百分點。

　　在上述政策、行業背景下，央企的變革正在持續推進。變革將給企業注入新的資金與活力，但房企“調轉船頭”還需很長時間。

　　“今年嘴巴要張得更大，產品要更多元。”華潤置地北京大區總經理蔣智生最近就表示，今年房地產市場形勢愈發復雜，包括合作拿地、經營性物業和開發物業互補、以及開發物業中快銷樓盤和利潤樓盤的配比等多元化打法才能減小市場風險。

　　正如蔣智生所說，伴隨著房地產市場形勢的急速變革，包括華潤、保利、中海、方興等在內的央企房地產公司也看到了變革的優勢。保利地產年報顯示，今年保利地產將借助國企改革的契機，積極推進公司在管理機制和養老產業等增量業務上的改革創新，保持行業競爭地位和優勢。

　　不過，也應看到，生產周期長是房地產行業的重要特征，企業的前進慣性很大。行業已經變向，前方出現冰山，但房企調轉船頭卻需要更長的時間。央企房地產公司的轉型變革并不存在制度上的障礙，但由于從屬于大型央企集團，在集團層面沒有明確改革方案的情況下，大多數公司也不愿做“出頭鳥”。但隨著各地改革指導方案的陸續出臺，將會有地方性國資控股地產企業加入到改革的隊伍中來。

來源：中國商報

　　轉自：中國商報

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