2月新房成交創單月新低 專家建議多舉措提振市場信心

　　2月，新房市場沒有明顯轉暖，重點城市成交面積創近年來單月新低，百強房企銷售額繼續同環比雙降。

　　與此同時，代表房企投資力度同比大幅下降，拿地分化顯著。

　　業內人士認為，2月正值春節，但預期中的春節返鄉置業并未出現，市場整體的供求和成交都沒有明顯轉暖，核心動因在于市場信心尚未恢復，建議多舉措提振市場信心。預計隨著市場信心逐漸恢復，上半年核心一、二線城市市場或將率先企穩回升，下半年弱二線及強三線城市或將輪動復蘇。

　　新房成交創單月新低

　　克而瑞研究中心的數據顯示，2月百強房企僅實現銷售操盤金額4015.8億元，環比1月降低23.5%、同比降低47.2%，較1月降幅擴大逾十個百分點，較2021年月均水平則降低56.5%。

　　具體來看，2月，28個重點監測城市新房成交面積環比下降32%，同比下降35%，市場成交創近年來單月新低。

　　一線城市供應再陷低迷，成交全線回落，同、環比分別下降25%和42%。其中，北京、廣州和深圳成交皆創新低，同比跌幅都在40%附近。24個二、三線城市市場持續轉冷，成交同、環比分別下降37%和29%。其中，8成以上二、三線城市成交同比下滑，近4成二、三線城市成交同比腰斬。

　　克而瑞研究中心指出，由于2月份疊加春節期間市場進一步降溫，整體行業信心不足，市場整體供求和成交都沒有明顯轉暖跡象，企業推盤及營銷積極性也普遍不高。雖然目前政策面有緩和、好轉的趨勢，但短期內市場下行壓力仍然較大，后續3、4月份市場能否回暖仍有待觀望。

　　對于企業銷售業績下滑，返鄉潮缺席的主要原因，億翰智庫認為有四個方面：一是經濟增長面臨壓力，從業人員收入打折，對未來預期不穩，制約購房決策的做出。二是冷淡行情延續，購房者或出于對項目質量的擔憂，或受制于房貸利率的高位，或受困于較高的首付比例，不愿做出購房決策。三是多地疫情反復或氣候原因(部分城市大雪，交通受阻)，影響春節來訪和認購。四是供貨結構的不均衡，春節期間，部分企業在市場表現較好的城市處于“缺貨”狀態。

　　房企拿地分化顯著

　　中指研究院的數據顯示，2月，50家代表房企拿地總額同比下降67.0%。

　　具體來看，50家代表企業內部分化顯著，以國央企為主的企業拿地態度積極，如第一陣營內的華潤置地、第二陣營內的綠城中國等，2月拿地均有所參與。

　　從重點城市拿地金額TOP10房企來看，央企國企仍是主力。綠城、華潤、濱江等全國性龍頭企業仍在多個重點城市廣泛布局，央國企參與熱度較高，重點城市拿地金額TOP10房企中有半數以上為央企國企。

　　億翰智庫也指出，2月房企投資力度并未有太大回升，拿地企業以國央企為主，典型如華潤置地、綠城中國、保利發展、北京興創投資及中國海外發展，有國央企背景，資金實力雄厚，2月新增貨值均超百億，而民營企業依舊困于資金壓力，較少企業拿地，北京首批集中供地中僅旭輝獲得一宗地塊。

　　對于房企投資力度大降的原因，中指研究院認為，主要受集中供地影響，2022年2月僅北京一城開展供地，推出18宗地塊，供應規模較低也是房企拿地投資力度并未出現太大回升的原因。值得關注的是，年初獲得的地塊有望成為本年內的銷售儲備貨值，此輪土地出讓結果好于市場預期。

　　值得注意的是，2022年1-2月，綠城中國以累計新增貨值392億元的占據房企新增貨值T0P100榜單第一。在2月北京集中供地中，綠城中國耗資近百億相繼入手朝陽區崔各莊地塊、石景山劉娘府地塊及亦莊新城地塊。

　　專家建議多舉措提振市場信心

　　億翰智庫指出，市場行情持續萎靡，房企銷售業績不盡人意，很大部分原因就在于消費者信心的缺失，一方面對未來收入預期不穩，信心不足；二來，由于受房企暴雷事件影響，消費者對于房企能夠按時交房及房屋質量缺失信心，所以在購房決策上有更多的猶疑。倘若消費者的信心無法重構，市場行情仍難有明顯改善。

　　億翰智庫建議，除了要大力促進就業穩定，加大減稅降費力度，提升消費動能外，購房政策還有很多優化空間，一方面，調限購限貸，降低購房難度和成本。限購政策可變動方向包括：適度調整社保年限；戶籍制度改革，降低居民落戶難度，且不將戶籍作為居民購房的硬約束；放松對于婚姻狀態的要求。限貸政策，對于剛需或者改善型客戶，適度下調商業貸款及公積金貸款首付比例。另一方面，調房屋認定標準，降低獲得購房資格的難度。部分城市首套房、二套房認定標準有較大的調整空間，如“認房又認貸”的認定標準是否過于嚴格，“認房”時如何定義首套房，“認貸”是否有貸款紀錄就算二套房，無論貸款是否還清。

　　展望3月，克而瑞研究中心認為，從政策底到市場底仍需要一定的傳導發酵周期，短期內房地產市場依面臨較大的下行壓力，3月成交整體提升幅度有限，而受去年同期極高基數影響，同比跌幅或將進一步擴大。各城市市場將持續分化，理想情況下，隨著市場信心逐漸恢復，上半年核心一、二線城市市場或將率先企穩回升，下半年弱二線及強三線城市或將輪動復蘇。

　　不過，貝殼研究院則認為，年初以來各地密集發布政策“穩樓市”。截止2月25日，全國范圍內至少有14個省份30多地發布“穩樓市”政策，從“購房補貼”“調整首付比例”“降低利率”等多方面激發購房需求。在政策、金融、營銷舉措多方面的促進下，多數城市將在3、4月出現新房銷售回溫的勢頭。預計新房市場筑底過程將快速完成，上半年城市調控政策將保持適度放松。

　　轉自：證券時報

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