改善型購房需求有望獲得進一步支持

　　近期，全國多地發布為房地產市場松綁的調控政策。政策內容主要包括放松限購、限售、限價、限貸等“四限”措施，調降房貸首付比例和貸款利率，提供購房補貼等。

　　業內人士認為，在當前調控背景下，合理改善型購房需求有望獲得進一步支持，信貸支持力度有望進一步提升，可能的支持方式包括放寬認房認貸標準、下調二套房首付比例、下調二套房按揭利率等。

　　統計顯示，近期全國超過20個城市先后出臺放松房地產市場調控的相關政策。其中，南京、蘇州、佛山等城市放松限購、限售政策，蘭州、資陽、昆明等城市放寬首付比例、下調房貸利率。

　　國家統計局數據顯示，2022年1月至3月，全國房地產開發投資27765億元，其中住宅投資20761億元，增長0.7%，但住宅的銷售面積、銷售額分別較2021年同期下降18.6%、25.6%。

　　58同城、安居客發布的《2022年4月國民安居指數報告》也顯示，4月，該機構在全國重點監測的65個城市新房線上均價為每平方米17530元，環比下跌0.09%。該機構在全國重點監測的65個城市二手房掛牌均價為每平方米16903元，環比下跌0.10%。一系列數據顯示，市場降溫趨勢還未發生根本性變化。

　　此外，土拍市場低溫延續，國企和本土房企托底明顯。上海證券研報顯示，政府性基金收入高點回落，全國住宅土地出讓金和出讓面積2021年首次出現下滑。2021年全國住宅土地出讓金4.85萬億元，同比下滑15.36%，住宅土地出讓面積6.47億平方米，同比下滑31.53%。

　　上海證券5月11日發布的研報指出，市場整體承壓，行業格局已悄然改變。隨著因城施策進入深水區，多地放松調控政策，同時樓市調控放松范圍逐步向蘇州、南京等高能級城市拓展。地產政策端放松到市場信心修復仍需一定時間。

　　合理的改善需求，近期陸續得到政策支持。4月29日，中共中央政治局召開會議提出，除了剛性需求，改善型住房需求也應予以支持。會議強調，要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

　　一些城市的放松調控政策主要聚焦“二孩”“三孩”家庭，對二套房等改善型購房需求予以支持。

　　如四川達州出臺政策：符合國家生育政策生育“二孩”“三孩”的家庭，如購買第二套新建商品房，可視為首套房，享受首套房利率，住房公積金貸款額度可提高10萬元。此外，“二孩”“三孩”家庭購買新建商品房住房時，在市場價格基礎上給予100元/平方米的優惠。

　　江蘇無錫出臺政策：生育兩個孩子及以上本市戶籍居民家庭，可以在限購區域新增購買一套商品住房。除新增一個購房資格，無錫“二孩”“三孩”家庭購房貸款亦享受優惠，貸款額度可不與借款申請人公積金繳存年限及繳存余額掛鉤，且最高貸款額度上調。

　　另外，長沙新近出臺的“以租換購”新政也是針對改善型購房需求的一次新破局。

　　5月11日長沙發布樓市新政，業主將存量房盤活作為租賃房運營不低于10年，即可不納入家庭套數計算。中國指數研究院認為，長沙通過全面打通新房、二手房、租賃住房市場“通道”，實現“租購并舉”，盤活存量，實現了多方共贏。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進說，從近期各項政策來看，購房者合理住房需求，包括合理的改善型需求，將得到更好滿足，這對商品房市場將予以一定的支撐。

　　中國民生銀行首席研究員溫彬說，在各地因城施策進行房地產調控背景下，房地產企業合理融資需求以及居民剛需、改善型按揭貸款需求將得到有效滿足，這對當前化解部分房企流動性壓力、提高居民購房意愿、保持房地產市場平穩健康發展具有積極作用。

　　光大證券研報表示，決策層政策路徑清晰明確，后續隨著疫情好轉，各地會“因城施策”完善政策，房地產行業逐步恢復可期。

　　東方證券5月12日發布的研報認為，后續可能的政策發力方向主要為：需求端更多城市放松限貸限購政策(如降低首套房的認定標準) 、降低房貸利率等；供應端適度放松預售資金監管或優化監管形式、釋放部分流動性，同時繼續推動優質房企并購出險房企項目。

　　上海證券研報顯示，伴隨各地銷售和土拍政策陸續放松，前期杠桿較低的國企、央企將率先受益，行業格局面臨重塑，可關注融資成本低且能在一二線城市持續拿地的房企。此外，市場壓力增大之下代建市場需求逐步打開，也可關注相關標的。

　　轉自：新華財經

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