我國城市住房從“增量擴張”向“存量優化”轉變
租賃住房走向高品質 配套家裝亟待“變裝”
今年政府工作報告提出，“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的'好房子'。”日前發布的《2025中國城市長租市場發展藍皮書》（以下簡稱《藍皮書》）指出，四大一線城市中租房人口規模接近4000萬人，占比接近50%。在全國40個重點城市的租賃市場中，35歲以上的租戶占比達35%以上。隨著主流置業人群回歸租房市場，居住品質逐漸成為核心訴求。
然而，記者近日走訪發現，面對不斷增長的品質租房需求，出租房的裝修老舊、設施缺失、服務不足等問題日益凸顯。業內專家表示，建立由政府引導，多元市場主體參與的保障性租賃住房供應體系將有效帶動家具、家電換“綠”、換“智”，滿足租戶多樣化需求，激活住房租賃市場價值。
供應主體超90%是個人房東 出租房普遍存在老舊問題
“看了幾套房子，有的衛生間墻磚滲水、墻壁發霉，有的墻紙脫落、地板磨損嚴重，有的家電都是些沒聽過的品牌，還是三級能耗。”消費者張女士一邊向記者展示手機里的看房視頻，一邊對記者說，“雖然這些房子是直接跟房東簽合同，避免了二房東臨時跑路等糾紛，但裝修質量實在讓人難以接受。”
實際上，上述租戶的經歷并非個例。記者于4月2日加入了小紅書平臺中的北京租房社群，截至4月21日，社群成員共有497人。記者觀察發現，大多數成員都對曾經或正在居住的出租房表示過不滿，例如房屋廚衛設施、公共配套較差，裝修過時，房東不及時履行維修義務等。
“目前，租戶對房屋的需求主要集中在以下四個方面：一是穩定的房源與租金。二是房屋的環保與安全。尤其近年來，因出租房甲醛超標導致租戶患病的事件屢見不鮮，環保成為租戶極為關注的因素。三是智能化需求。隨著技術的飛速發展，智能化家居逐漸成為年輕租戶的剛需。例如，智慧健身、娛樂等設備，以及一些智能小家電都受到租戶的青睞。四是個性化需求。例如網絡主播、自由設計師等人群希望獲得更滿足其職業需求的場景設計和居住環境。”萬華生態集團副總裁、萬華生態新家裝集團總裁劉湘文告訴記者，但目前租賃市場中的房屋很難滿足租戶日益升級的居住需求。
據住房和城鄉建設部數據，在我國住房租賃市場中，供應主體90%以上是個人房東。《藍皮書》調研結果顯示，個人房東手中的房源普遍存在老舊問題，超50%房齡在10年以上、超20%房齡已有20年以上。
房東不愿簽訂長期租約 短期租賃關系致使修繕動機較弱
記者通過社交媒體平臺聯系到幾家裝修公司，其設計師大多表示，租賃市場的裝修質量往往差于房東用于自住的房屋。“我們通常會先詢問客戶是自住還是出租，根據客戶的不同需求提供相應的裝修方案，整體而言，房屋用于出租的客戶會選擇性價比更高一些的方案。”某裝修公司的設計師說。
同時，貝殼研究院調查發現，在高度分散的個人租賃市場中，房東具有較強的市場定價權。他們不愿簽訂長期租約，甚至隨意漲租金、中斷租約，不及時履行維修義務，迫使租戶不得不經常尋找更適合的房源。這種短期的、不確定性較強的租賃關系使得房東和租戶修繕、維護出租房的動機較弱，導致房屋品質下降。
北京大學租賃住房課題組認為，發展長租房，形成較為穩定的租賃關系是規范租賃市場的基礎。而發展長租房首先要解決住房租賃市場高度分散的問題，將租賃住房供給主體由游離監管之外的個人房東轉變為納入監管規范運營的長租機構。
記者了解到，在我國目前的住房租賃市場體系下，長租房供給主體包括保障性租賃住房和市場化長租房兩類。其中，市場化長租房是指長租機構將收租房屋進行統一裝修后，再租賃給租戶。租賃期間長租機構還會提供維修、保潔等服務。在這種模式下，由于租賃企業的裝修成本攤銷在全部租賃期限中，收益將隨著租賃期限的增長而提高。因此，對品質較差、需付出更高裝修成本的房屋，長租機構更有可能向房東提供有競爭力的租金回報，從而達成更長期限的租約，實現租戶居住質量、房東租金收益和長期租賃住房供應的多方共贏。
根據“2025房東年度期待十大熱詞”調研，個人房東對2025年出租生活最期待的前三大關鍵詞分別是：穩定、省心、安全，且更愿意一步到位--將房屋直接交由長租機構進行托管運營。
滿足高品質居住需要 多元共建保障性租賃住房供應體系
“然而，機構出租畢竟是商業行為，需要在投資回報率和住房品質之間找到平衡點。尤其是在環保方面，長租機構若將環保等級提高到無甲醛級別，可能會影響其投資回報率。同時，長租機構拿下住房后通常都是簡單統一裝修，難以滿足租戶的智能化與個性化需求。”劉湘文表示，要想建立起一個房源供應充足、租賃關系穩定、租金水平合理、市場秩序規范、住房品質過硬的長租房供應體系，離不開政府的參與。
據公開報道，近年來，我國不斷加大金融、土地、公共服務等政策支持力度，擴大保障性租賃住房供給。“十四五”期間，40個重點城市初步計劃新增650萬套（間）保障性租賃住房。2024年以來，多項支持國有企業收購存量商品房用作保障性租賃住房的政策措施相繼落地。各地積極響應，加快保障性租賃住房建設步伐。
據了解，保障性租賃住房由政府政策支持，市場主體投資建設，主要面向無房的新市民和青年人。其租賃合同期限原則上不短于1年，最長不超過3年，租金水平低于市場水平，且在租期內不調整租金。租賃合同到期后，承租人經重新審核仍符合準入條件的，可以續租。
劉湘文介紹，“由于政府會向開發企業提供一定的補貼和稅收減免，保障性租賃住房的租金會低于同地段同品質的市場租賃住房租金。同時，保障性租賃住房裝修項目會鼓勵裝修企業使用全環保的家裝建材，并配備智慧生活服務系統。”例如，萬華生態集團與河南省信陽市政府合作的保障性租賃住房項目，采用綠色無甲醛板材及家具，并配備小米的全屋智能家居系統，為租戶帶來環保安全、智能舒適的生活；中建二局裝飾工程有限公司在保障性租賃住房中，采用低碳節能建筑材料和技術，并配備智能化監測設備，全方位實現電耗、燃氣監測及報警功能，達到便捷、安全的管控效果。
住房和城鄉建設部要求，保障性租賃住房應按照“綠色、低碳、智能、安全”的標準，做好戶型設計、配套設施建設、公共服務供給。強調把保障性租賃住房建設成“好房子”，讓居民能夠住得健康，用得安全方便。如今，屋內配備智能化的家居系統，公共空間設置影音區、書吧與健身房已成為不少保障性租賃住房的標配。而面對市場競爭壓力的升高以及消費者更加多元的租住需求，長租機構也開始積極與國有企業合作，利用其在模式、產品、服務、科技運營能力上的優勢，為保障性租賃住房提供運營管理服務。
業內人士表示，我國城市住房正經歷從“增量擴張”向“存量優化”的歷史性轉變。為充分釋放住房租賃市場價值，引領家裝市場的綠色化、智能化升級，需通過政府引導、模式創新與多方協作，不斷適應居民高品質居住需要，加快建設人民滿意的保障性租賃住房供應體系。（記者 趙曦 □ 黃芷凌）
轉自：消費日報
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