樓市洗牌強者恒強，大型房企將主導未來市場

　　融創收購綠城的傳聞近日終于塵埃落定，這宗行業最大的并購案例成為各方關注的焦點，融創董事會主席孫宏斌成功入主綠城，綠城董事會主席宋衛平也為綠城找到新的接班人表示頗為滿意。

　　融創收購綠城震驚了房地產業。業內人士認為，作為標桿房企的綠城因為受市場調控影響而成為被收購對象讓業界大跌眼鏡，這也成為地產行業具有標志性和里程碑意義的重大事件。這標志著房地產市場并購時代和大洗牌時代的來臨，在市場大洗牌過程中，一大批房企或將被兼并重組，還有一大批房企將在這一輪市場大洗牌中獲得快速發展，行業集中度將獲得進一步提升，“大魚吃小魚”、“強者恒強”的局面即將形成。

　　融創、九龍倉并列成綠城最大股東

　　近日，綠城中國和融創中國同時發布的公告稱，融創中國收購綠城中國24．313％股份，交易金額為62．98億港元。

　　中國經濟時報記者近日從融創和綠城方面得到的消息顯示，該筆收購完成后，融創中國與九龍倉并列成為綠城中國最大股東。融創中國董事會主席孫宏斌將擔任綠城中國非執行董事、董事會聯席主席和提名委員會主席；融創中國副總裁兼首席財務官黃書平將擔任綠城中國執行董事、執行總經理。

　　此外，綠城中國董事會主席宋衛平將改任董事會聯席主席，并繼續持有10．473％的綠城中國股份；綠城中國董事會常務副主席、執行董事兼行政總裁壽柏年繼續持有8．086％的公司股份。兩人作為一致行動人將成為綠城中國第三大股東。

　　作為并列大股東之一，九龍倉對本次交易持支持態度。

　　對于賣掉綠城股份的原因，5月23日，宋衛平對包括中國經濟時報在內的媒體記者坦言，現在是房地產最低谷的時候，他對房地產業前景并不看好，這是他選擇放手綠城的最主要原因。“目前的房地產市場已經不適合一般生存能力的企業生存，綠城對市場環境要求比較高，客戶來源相對比較小眾，今年四五月的銷售指標更是遇到大問題。所以，綠城需要有更強生存能力和戰斗力的人帶領企業。”

　　宋衛平表示，綠城中國總公司已經將品牌使用權交給上市公司，退出綠城中國管理層后，他會專注于綠城的非上市項目，包括養老、農業等，并推出新品牌“藍城”。他說，藍城品牌不會出售，項目要比綠城做得更好。

　　外界如何看待此次并購

　　對于此次并購，各界看法不一，而主要焦點則集中在收購方融創身上。融創此次收購綠城，是否會對自身資金造成壓力？

　　近日，穆迪發表研究報告下調融創中國評級為負面，稱此次融創中國以約62．98億港元，購買綠城24．31％股權，是次高風險收購。穆迪在研究報告中稱，融創中國希望未來一至兩個月完成此次收購，但穆迪認為收購使得融創財務靈活度略有下降，因經過調整聯合控制的公司數據后，融創的EBITDA利率覆蓋率約為1．8倍，低于2013年的2．1倍。

　　穆迪在研究報告中還稱，此次收購會給融創中國的負債率帶來壓力，預期其負債率將由2013年的63．6％升至66％。

　　不過，5月26日花旗針對融創收購綠城一事發布研究報告，對該宗并購案預期積極。花旗表示，隨著收購細節公開，該行認為有關收購預期較正面，維持融創“買入”評級，目標價8．28港元。

　　支持花旗做出正面預期的主要有三個因素：一是宋衛平及壽柏年仍將持有綠城較大股權，避免公司控股權出現大變動而造成不穩定；二是整體作價可控，人民幣48億元的代價屬市場預期之內，估計融創在交易完成后6個月內支付；另外，就綠城的財務狀況，融創將采用權益法入賬，以免增加財務報表的復雜程度。

　　對于該宗并購案，上海同策咨詢研究部總監張宏偉在提供給本報記者的研究報告中稱，對于綠城來講，無論通過什么樣的市場手段，只要在市場艱難的時期可以 “活下去”，那么，這就是起碼的成功。只要渡過當前的企業資金面的危機，未來有可能就是“柳暗花明又一村”。

　　對于九龍倉而言，它不僅可以從并列大股東的身份中獲得豐厚回報，還可以從此共享綠城在全國范圍內的土地資源、政府資源等。

　　而對于融創中國來說，融創過去一段時期以來，持續強化并深耕既有的北京、天津、蘇南及重慶等精心篩選的經濟活力區，進一步鞏固了其在蘇南區域的領先地位，通過與綠城的第一次戰略合作進入上海，強化蘇南等區域，進一步完善了其長三角區域的戰略布局。而此次融創二次收購綠城股權，將成為融創一次重大的戰略選擇，也是其實現全國化布局的重要途徑。

　　市場大洗牌來臨

　　作為業內著名的品牌房企，綠城被并購的案例應該說最主要是受樓市大環境的影響而造成的。那么，綠城會不會成為推倒行業多米諾骨牌的第一家企業呢？

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，綠城這樣大型的品牌房企被收購，標志著市場大洗牌時代來臨，在市場大洗牌過程中，“大魚吃小魚”、“強者恒強”的局面即將形成。原因如下：第一，房企破產、被收購等案例將進一步倒逼調控政策走向定向寬松，收購方有可能通過此次收購贏得下一輪的市場發展機會，在未來房地產市場競爭發展過程中“彎道超車”，走在同類房企的前列。第二，收購方往往可利用被收購方在全國各地的土地儲備、政府資源，進一步深耕既定的區域市場，這個過程也有可能促使收購方快速在國內市場成長發展。第三，高周轉企業優勢將更加明顯，高周轉企業在未來房地產市場競爭中的優勢將通過拿地、收購項目等方式表現出來。

　　回顧去年，在“去投資化”的常態化調控市場背景下，高速周轉“跑量”的房企跑贏了2013年大勢。從全國性房企銷售業績表現來看，2013年萬科、恒大、綠地、保利等以高速周轉為主要特征的房企銷售業績情況排名居前。

　　進入2014年，這些以高周轉為特征的大型房企繼續在土地市場、項目合作與收購方面發揮著其主動性作用，因此從這個角度來講，萬科、恒大、綠地、保利、融創等這些大型房企將主導未來市場的發展格局。（本報記者 王松才）

來源：中國經濟時報

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