流動性魔咒未解房企融資罕見倒春寒
□本輪房企融資難，是中國金融業全面規范洗禮過程的衍生品。資金面的緊張已經不再是簡單的季節因素
□總體來說，資金面正成為影響樓市的決定性因素，某種程度上甚至重于宏觀調控政策的影響。房企對今年的流動性和資金面情況相當擔憂
2014年春節后，房地產市場的資金流動性仍然面臨緊張局面。
“近期，一些以前完全可以批下來的開發貸項目，都沒有批下來。領導給的說法是，沒錢，批了也拿不到錢。”上海一位股份制銀行專做房地產類貸款業務的業務經理告訴記者，“一個位于上海大虹橋板塊的辦公樓項目，自有資金40%，貸款授信額度只要4億，產品品質很好，但就是批不出來。房企資質也不差，算是華東做得比較有特色民營企業了。”
在這位信貸經理看來，春節后的房地產貸款形勢，相比往年明顯趨緊。這包括房地產開發貸款，也包括個人購房按揭貸款，后者除了貸款利率有所上浮外，也包括貸款周期的大幅拉長。“以往情況是：春節前，各銀行受額度限制，貸款普遍緊張，但春節后往往都是貸款額度充裕，大量發放的窗口期。但今年顯然有些反常。”
上述銀行人士的感受在房地產企業與相關行業都得到了充分的印證。“很多企業反映春節后在銀行談貸款比以前難很多。除了一些大型一級房企外，絕大多數中小企業根本拿不到貸款。”一位房地產行業資深分析師告訴記者。
資金面從銀行源頭收緊
很多房地產業人士并不知曉，其實本輪房企融資難，是中國金融業全面規范洗禮過程的衍生品。
去年下半年以來，中國市場的資金成本就一路上揚，無論是銀行間利率還是企業發債成本。但直到今年春節后，市場才開始驚覺，資金面的緊張已經不再是簡單的季節因素。
某金融機構著名分析師介紹，此次資金面出現政策性收緊的大背景是：近年來，中國大量市場資金并未進入實體經濟，而是多流向地產融資平臺與房地產。渠道方面，除了銀行貸款外，更多則是通過理財產品、信托產品、公司債券等影子銀行。這些資金有兩個明顯的特點，一是利率較高，二是長債短借的周期錯配。而這種投資模式，在貨幣環境極其寬松的情況下是可以保證正常周轉的，但隨著央行不再保底無條件提供資金，其流動性短缺和風險敞口就會暴露出來。
就是在這樣的大背景下，監管部門開始著手對影子銀行、地方債務平臺和房地產業進行金融風險的防范整治。
記者從多方渠道證實，監管部門對影子銀行的監管戰已經打響。一位銀行界人士告訴記者，根據銀監會最新要求，2014年在“切實防范和化解金融風險”方面要防范四種業務風險，理財業務和信托業務首當其沖，并明確運用凈資本管理約束信貸類業務。這些整治行動都加大了銀行資本金補充壓力，并直接導致資金面緊張。“又因為很多房地產信托和基金本質上也來源于銀行資金，因此，可以預見，今年房地產貸款和信托、基金規模會整體收縮。”億翰資本董事長陳嘯天表示，但就個案而言，并非所有項目一刀切，大型房企的優質項目，仍有較好的融資機會。
行業影響或在下半年體現
樓市資金面普遍緊張究竟會對房地產行業產生多大影響，并在何時體現呢？
先看企業目前手里的資金情況。去年全年，根據國家統計局數據，全國商品房銷售額同比增26.3%至8.14萬億元。而去年全年土地財政收入也創紀錄地達到4.1萬億元。雖然不可嚴格相比，但一個簡單的關系是，開發商賣房賺了8萬億，買地就用了4萬億。到今年初，應該說很多房企手中資金仍相對寬裕，但市場人士普遍預計，其寬裕的資金僅能支持上半年完成一個紅火的拿地場面。例如已經過去的1月份，北上廣深四大一線城市土地成交金額819億元，同比增長140%。不過，到今年下半年，房地產市場很可能就會出現土地交易的疲態。
當然，房企在上半年的銷售情況對其資金鏈的影響也相當重要，只是從各地樓市表現來看，除少數一二線城市外，部分城市的樓市銷售已現“不溫不火。”
“總體來說，資金面正成為影響樓市的決定性因素，某種程度上甚至重于宏觀調控政策的影響。因此，房企對今年的流動性和資金面情況相當擔憂。其目前資金量和銷售形勢或可保證全年業績沒有大的問題，但如果貨幣政策持續，樓市有可能在2015年迎來變數。”一位房地產界資深人士說。
來源：新華網
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