9月份全國房價普漲，銀行房貸荒或推高剛需成本

　　22日，國家統計局發布我國70個大中城市住宅銷售價格統計信息顯示，今年9月份新建商品住宅以及二手房價格普遍同比上漲。

　　盡管樓市依然火爆，“萬保金招”四大房地產上市公司股價都已跌至2012年底的低點，有媒體報道稱，萬科A000002.SZ在今年第三季度內遭到100只主動配置型股票基金清倉。

　　恰逢樓市“金九銀十”的銷售旺季，“剛需”購房者卻發現這樣一個難堪的現象，在房地產稅等因素的影響下，北京等一線城市二手房價格仍然穩步上升，而銀行房貸資金卻不斷緊縮，但是盡管房貸利率上升，早買房的成本依然比晚買房低。

　　23日，北京市下發兩大樓市調控政策，對房價走向的影響有待觀察。而銀行房貸全面緊縮，或難以抑制房價上漲，反而增加了剛需的購房成本。

　　各銀行全面收緊房貸

　　今年中期，各銀行資金全面收緊，銀行間隔夜拆借利率持續暴漲，資本市場債市資金價格也一夜飆升，同樣，這對房地產市場也產生了極大的影響，8月份以來，各大銀行不約而同的收緊房貸。

　　日前，銀行普遍收緊住房貸款，首套房貸利率優惠已難保證，部分銀行特別是在二三線城市的銀行不打折甚至已經暫停發放房貸，即便是放款，放款時間也難以確定。

　　據最近相關報道，“上海、廣州、深圳、天津、杭州、南京等地各大銀行惜貸現象出現，大多數城市首套房8.5折利率優惠已難覓”、“19家銀行2家停貸，有折扣的銀行只剩5家，且最低折扣僅為9折，大部分銀行已經恢復到了基準利率”、“目前北京已經沒有九折以下的房貸了，以往5天至10天拿到貸款，現在或需1個月”。

　　23日，平安銀行發布的三季報顯示，該行前三季度房貸共放款81億元，住房按揭貸款余額674.03億元，占不含信用卡個貸余額的29.09%，而在2012年末，這一數據占比為39.98%；另外，該行住房按揭不良貸款率由年初0.24%上升至0.44%，原因之一為前三季度房貸含住房按揭貸款發放量減少。

　　另有消息稱，深圳、廣州、太原等城市的商業銀行甚至實施首套房貸利率上浮10%-20%。

　　與各銀行全面收緊房貸相對應的是，目前全國范圍內房價依然持續上升。

　　9月份全國房價普遍持續上漲

　　22日，國家統計局發布信息顯示，2013年1-9月份，全國房地產開發投資61120億元，同比名義增長19.7%扣除價格因素實際增長19.7%，增速比1-8月份提高0.4個百分點。其中，住宅投資41979億元，增長19.5%，增速提高0.3個百分點，占房地產開發投資的比重為68.7%。

　　9月份，新建商品住宅不含保障性住房價格與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。同比價格變動中，最高漲幅為20.6%，最低為下降1.8%。

　　9月份，二手住宅價格與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，上漲的城市有68個。同比價格變動中，最高漲幅為17.8%，最低為下降5.3%。

　　9月份，北京市新建住宅價格指數同比上漲16%，新建商品住宅價格指數同比上漲20.6%，二手住宅價格指數同比上漲17.8%。

　　另外，統計局數據還顯示，與8月份相比，新建商品住宅和二手住宅的價格也呈普遍上漲趨勢。

　　房貸收縮抑制房價或有限

　　事實上，銀行房貸全面收緊，對房地產市場的抑制作用或非常有限。

　　目前全國范圍內的房價漲幅遠超房貸利率的漲幅，這在北京、上海等一線城市更加明顯。

　　也就是說，盡管房貸利率上升，但是早買房的成本依然比晚買房低，房貸收緊或只會提高剛需的購房成本。

　　從傳導機制看，房價的不斷上漲，早買房成本更低，而房貸利率優惠減少，使得剛需購房者以更高的利率買房，房貸利率還有很大上浮空間，而由于剛需消費者的抓緊搶購致需求上升，房價進一步螺旋式上漲。

　　為調控北京市房價增長過快，23日，北京市多部委聯合發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》以及“京七條”。

　　《京七條》從多方面強化對北京樓市的調控力度，在抑制需求的同時，增加限價供給。

　　對此，有分析人士認為，北京市此次出臺措施在穩定購房者預期的同時，直接對開發商施力，從房企的土地購置、融資、稅務、以及銷售資金等各個關鍵環節加強管控，迫使房企降低定價和利潤水平，對房企的經營能力影響較大，而北京市對房地產調控的示范效應，或將引發全國效仿。

來源：證券日報

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