商業下沉為中西部城鎮化帶來良機

　　近些年來，我國超大型和大型城市的商業資源出現過剩，商業競爭亦非常激烈，這些城市的商業幾近飽和。也因此，一些商業資源與商業企業開始向二三線、三四線城市，甚至縣鎮發展。

　　中心城市商業資源的過剩已是不爭的事實，過剩的商業資源和民間資本向縣域流動，或將成為一種投資趨勢。縣域商業的發展必然與新型城鎮化分不開。8月6日，圍繞城鎮化縣域經濟發展話題展開的“江西城鎮化市場發展論壇”在江西宜豐召開。

　　近年來，“先造城，再引市”的做法在我國城鎮化的進程中已不新鮮，類似鄂爾多斯“鬼城”的大量空置房現象，在不少三四線城市中相繼涌現，“有房無市”成為城鎮化中商業現狀的真實寫照。到底城鎮化建設是先造城還是先有市？對于城鎮化來說，到底是地產重要，還是商業更重要？不同的選擇走向不同的道路。

　　“城鎮化的重點在‘商’，即產業，一個地方的產業發展起來了，就有了就業，有了收入，自然就會形成人的聚集，城鎮化自然而然就形成了。”國家發改委城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令表示。

　　商業下沉為中西部城鎮化創造良機

　　眾所周知，近些年來，我國超大型和大型城市的商業資源出現過剩，商業競爭亦非常激烈，這些城市的商業幾近飽和。也因此，一些商業資源與商業企業開始向二三線、三四線城市，甚至縣鎮發展。其實，正是商業下沉的趨勢為經濟欠發達的中西部城鎮帶來發展良機。身處中部地區的縣域江西宜豐剛好搭乘了這股順風，在商業資源與諸多商會的推動下打造“宜豐物華模式”。

　　南昌市工商聯城鎮化市場發展促進會會長陳斌介紹，“宜豐物華模式”是江西物華大市場（宜豐）有限公司在市工商聯的指導下，聯合南昌洪城大市場商會、服裝商會、摩托車商會等共同創造與成功運營的全省二級批發市場渠道建設工程的第一個示范項目，因設在宜豐縣，所以稱為“宜豐物華模式”。這個項目經營面積約17萬平方米，經營品種包括服裝、百貨、小商品、副食調料、摩托車及汽車零配件、小型農業器具、建材家具五金等幾大類。

　　據了解，江西省會南昌聚集了數以萬計的省級總代理，過剩的商業資源既加劇了過度競爭，也增加了全省各地分銷商的批貨成本。因此，60%的省級代理表達了在省內“抱團”建立二級批發渠道的強烈愿望。這種擴張需求剛好為宜豐城鎮化帶來了商業資源。

　　南昌經銷商聚集了輻射全省的批發資源，這支力量無論在全省何處建立二級批發市場，當地的分銷商和客戶資源都會就近聚集。同時，南昌經銷商擁有優化商品結構配置和平衡貨源投放的市場經驗，市場做旺了，他們將獲得商業運營的增量、房地產投資的增值和渠道擴張品牌三重利益。這也是他們同心協力做旺市場的原動力。

　　當然，市場做旺了，商貿業就會發展起來，不僅給投資地帶來了就業、稅收、消費資源，還會產生“前店后廠”、“前店后庫”、“前店后家”的需求，必然拉動加工工業、物流業、住宅業、文教娛樂業的配套跟進，從而形成“產業輪動”效應，滿足當地政府“土地換產業”的訴求，逐步實現商業運營拉動產業發展的目標，最終實現城鎮化，畢竟產業化才是城鎮化最堅實的支撐。

　　其實不僅僅宜豐趕上了好時候，中西部城市都面臨發展的大機遇。喬潤令介紹，由于成本等諸多問題，如今沿海城市的產業開始向中西部地區轉移，很多企業的工廠都在轉移，甚至將整個產業鏈都全部轉移出去，這為中西部地區帶來的就是就業，就是收入。中西部城市與縣域經濟將迎來大發展。

　　先有市后造城以產業化推動城鎮化

　　在城鎮化的進程中，關于先有市還是先有城、是土地城鎮化還是人的城鎮化等問題一直爭論不斷，從現實的經驗來看，最終給新型城鎮化指明了方向。今年6月，國務院在向全國人大常委會所作的《關于城鎮化建設工作情況的報告》中提出，推動城鎮化轉型發展，要“以人口城鎮化為核心”，同時要促進產業發展、就業轉移和人口集聚相統一。

　　宜豐在城鎮化建設中也認識到了產業的重要性，因此提出“先有市后造城”的城鎮化思路。

　　“先有興‘市’需求和商業資源，再做‘造城’規劃的出發點和落腳點就是商業運營渠道擴張。”陳斌表示，通常城鎮化進程中的商業建設都是先造城再招商招市，沒有豐富的商業資源儲備和支撐，出發點和落腳點都是房地產，具有盲目性，存有“鬼城”后患。而宜豐憑借著下沉的商業資源的支撐，以及周圍市場的巨大消費需求，率先把“市”做起來，“有貨就有商、有商就有市”。

　　陳斌認為，先有市后造城的做法對于縣域城鎮化建設具有明顯的拉動作用。以宜豐為例，陳斌列舉了三個作用。

　　首先是拉動第三產業的興起。500多家省級代理商開戶經營，平均每天聚集的貨物價值就達幾億元，而且都是與南昌一樣的一級批發價，形成方圓150公里以內，可輻射宜春、新余、萍鄉等地級市，上高、萬載、奉新、銅鼓等縣城，約400萬人口和近萬家零售商的優勢獨特的批發中心，為宜豐提供了興商之助。以第三產業的興起拉動產業化發展，是新型城鎮化建設的有效途徑之一。

　　第二，宜豐物華大市場開業后，500多家省級代理商為了滿足自身經營和發展的需求，可直接為當地提供5000多個就業崗位，直接提供數以百計區域代理商的創業平臺。部分商品需要加工制售，所有商品都需要物流服務，“前店后廠、前店后庫”的需求既可拉動加工工業和物流業的興起，又可間接增加5000多個就業崗位。創造更多穩定的就業崗位和穩定的稅收來源，是新型城鎮化建設的基礎保障之一。

　　第三，宜豐物華大市場的興旺，還可為當地幾個山區縣城的農副產品提供一個集中向外輻射的批發渠道，也為當地推進農業現代化提供了招商引資的服務平臺。

　　當然，商業資源下沉到縣域會面臨選址、市場業態布局、渠道投資成本等擴張瓶頸。江西物華綜合大市場有限公司董事長劉相鑫表示，如果僅靠經銷商或開發商任何一方，是協調不好“擴張需求和渠道供給”的關系的，只有依托工商聯引導組織各商會結成聯盟力量，聚集經銷商的商業資源和投資資本，實現商業運營和渠道開發一體化運作，才能有效地避免“擴張需求與渠道供應”的錯位，才能做到“先有市，后造城”，開發一方土地，繁榮一方經濟。

　　盡管“宜豐物華模式”很好地詮釋了“靠產業化推動城鎮化”的真理，但喬潤令卻認為，像宜豐這樣的縣域城鎮，做城鎮化不如先搞產業。“不要一上來就喊著城鎮化，城鎮化是市場自然行為，有了產業，自然就聚集了商業、人口，城鎮自然就形成了。”

　　不做單純的商業地產開發商

　　城鎮化進程中離不開產業的推動，但這個產業有些地方則理解為房地產，盲目地搞各種地產項目。

　　對此，住房和城鄉建設部政策研究中心秦虹表示，商業地產是城鎮化過程中很重要的產業，但人們往往把重點放在地產上，其實商業地產的成功在于商業，商業地產一定要與產業相結合。

　　在這方面，“宜豐物華模式”選擇了定向銷售商鋪，拒絕投資客的做法。鄧彬認為，投資客投入的只是買房款，不能帶來商業資源，而定向購房的南昌經銷商帶來的是快速聚集的商業資源。

　　喬潤令對宜豐的這個做法很是贊許，他稱這種模式為“分享式開發”。在市場建設之初，入駐商戶便與開發商共同參與開發，既能享受開發收益，還有自己的物業收益，這種“分享式開發”對商戶來說很好。其他的商業項目都需要另外招商，高價的土地必定讓商業地產價格不菲，而開發商加價賣給投資人，投資人再租給商戶，這中間的過程肯定會增加商戶的成本，因此很多項目出現招商難的問題。而宜豐模式讓開發商直接與商戶對接，減少了中間的環節與成本。并且最為關鍵的是，商戶在商業地產開發之初就帶來了產業，產業與地產同時走，這個模式很好。喬潤令還建議，宜豐今后可在集體建設用地上做些文章，讓農民也參與到城鎮化建設中，從而分享收益。

　　當然，在城鎮化與產業發展中，還需要注意對產業的選擇以及商業水平的把握。喬潤令介紹，一些地方過多注重高檔商業的開發，不顧當地實際情況，開發高檔社區，高檔的商業，這無形中提高了城鎮化的成本，也抬高了農民進城的門檻。在產業發展中，宜豐選擇了第三產業的批發業，這讓秦虹與喬潤令都很看好。

　　一花獨放不是春，“宜豐物華模式”在江西城鎮化的道路上，會不會僅僅成為一個孤案？這是與會各方共同關心的一個話題。南昌市工商聯主席陳斌透露，他們已獲準成立了南昌市工商聯城鎮化市場發展促進會，為在全省范圍內成功復制“宜豐物華模式”，推動縣域經濟發展，提供組織、管理、運營、利益和政策“四個保證”。（金陸成）

來源：中國商報

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