短暫的“錢荒”盡管并未改變北京、上海等大型城市房價繼續上揚的勢頭，卻在悄然改變著市場結構。《中國經營報》記者近日獲悉，在主要依靠按揭貸款支撐的剛需市場銷售放緩的背景下，由于一次性付款居多，開發商堅定看好高檔房的未來走勢。
6月第三周，北京房地產成交均價以2.5萬元/平方米，創下25個月以來的價格新高，4萬元以上高檔住房的成交量，環比上周亦增長一倍。魯能地產、萬科企業、保利地產、中化方興等一線房地產開發企業都準備在7月，向市場投放更多的高檔住房項目房源。
與此同時，北京的預售許可證發放仍然保持“嚴控”狀態，尤其4萬元/平方米以上高檔住房的預售許可審批，仍保持著每月1個的節奏。市場供應量的低位和總體庫存的增加緩慢，似乎讓房地產開發企業在價格上擁有了更大的“想象空間”。
均價紀錄
“我們的市場監測顯示，6月第三周的北京房地產市場成交價格，創下25個月以來的新高，整個北京的成交均價大概在2.5萬元/平方米。”日前，第三方房地產市場研究機構亞豪地產有關負責人表示，這意味著北京房地產價格重新回到此輪調控之前，即2010年的價格水平。
亞豪地產的統計顯示，6月17日~23日，北京商品住宅成交1893套，成交面積20.93萬平方米，環比之前一周成交套數、面積分別上升9%、25%。與此同時，上周成交均價突破2.5萬元大關，達到25091元/平方米，實現今年以來連續25周，周度成交均價的最高峰值。
由于2009年中央政府出臺了4萬億的投資計劃，2010年北京房價曾創下同比增長超過10%的歷史紀錄，并在3月全國兩會結束后一天，在一日之內三次刷新“地王”紀錄，最終招致中央政府的嚴厲調控措施出臺，北京市也迅疾制定當年度房地產價格控制目標，提出“穩中有降”的目標。
此后，通過預售價格審批控制、大規模向市場投放保障性住房等手段，北京市政府于當年實現了“房價穩中有降”的調控目標，全年房價同比、環比分別下降約3%~5%。此后兩年時間，北京房價的價格水平就一直沒有回到2010年的水平。
根據中原地產市場研究部統計數據，2012年第三季度北京新建住宅剔除保障房成交均價為20587元/平方米；2012年第四季度這一數據為20580元/平方米，銷售均價環比上一季度只下降7元/平方米；而2013年第一季度這一數據為21458/平方米，環比上一季度上漲了878元/平方米；2013年第二季度這一數據則為22843元/平方米，環比上一季度上漲了1385元/平方米，上漲幅度為6.45%。
這意味著，北京新建住宅銷售均價已經連續上漲9個月，而若忽略2012年第四季度環比2012年第三季度均價僅下降7元/平方米的微小差距，那么北京新建住宅市場銷售均價幾乎連續上漲12個月。
高端領漲
在北京樓市創下25個月以來周成交單價最高紀錄的一周，中國銀行間市場的同業拆借利率迅速上漲，最高曾達到30%，隨即市場對“錢荒”的預期蔓延，導致商業銀行頭寸吃緊，部分商業銀行的貸款審批速度明顯放緩。
“從最近3天開始，原來7天可以審批下來的貸款，現在要延長到十多天左右，而且基本上沒有優惠政策，即便是首套也沒有，最長的審核周期要走20天。”北京昌平某房地產開發項目的銷售負責人告訴記者，該項目定價在18000元/平方米左右，在北京屬于典型的剛需項目。
這位銷售負責人向記者坦言，房貸審核周期的延長，在一定程度上已經對項目銷售和回款速度產生了負面影響。記者了解到，這樣的情況在其他2萬元/平方米左右的剛需樓盤中較為多見。前述北京昌平項目的銷售負責人告訴記者，該項目一次性付款的比例，在已簽約客戶中不超過15%。
“相比之下，4萬元/平方米以上高端房地產項目一次性付款的比例會比較高，個別項目會達到80%以上，所以這些項目受到的影響就會相對比較小。”中原地產華北區分析師張大偉表示。而高檔住宅恰是此輪市場上漲的主要動力。
亞豪機構的市場監測數據顯示，6月17日~23日，北京別墅共成交81套產品，比之前一周的39套增加了一倍有余。特別是一些中高端別墅項目近期成交走熱，其中包括中海九號公館·御龍府、園墅、融創長灘壹號、旭輝·御錦、魯能7號院在內的城市別墅均有所成交，這些項目成交價格多在3萬元/平方米上下。
亞豪機構副總經理高姍分析，一方面原因在于中高端樓盤因客群基數較小、總價較高，為了追求較高的開盤去化率，普遍蓄客期偏長。另一方面受價格管制影響取證困難，成為中高端項目入市減少，近期北京樓市供應以單價2萬元/平方米左右的剛需及改善性項目為主的原因。
短期看高
“我們已經抓緊取證工作了，利用當前的市場走勢，銷售更多的房源。”萬科北京公司的一位負責人向本報記者表示。目前萬科在北京體系內的3個高端項目如園、大都會和御府項目，前兩者已經銷售過半，御府項目則正在辦理現房銷售備案手續。
魯能地產銷售負責人胡漢祥告訴記者，魯能在北京順義開發的7號院項目，將準備推出230~370平方米聯排別墅。目前，該項目戶型從85平方米純南兩居，到118~135平方米三居室、135~280平方米洋房為主要銷售戶型。
相比于北京，上海房地產高端市場的表現較為平穩，位于上海浦東區的古北香堤嶺項目，2013年上半年銷售約16套，銷售價格約4萬元/平方米。記者了解到，上海市政府近年來大力發展南匯板塊，建設南匯生態旅游區，據相關資料顯示，在目前上海各區中，南匯區的空氣質量位于首位。古北香堤嶺位于南匯板塊，在上海具有一定的標桿和代表意義。
繼此前10項目開盤，創下放量高峰之后，近期北京樓市供應出現了短暫沉寂，開盤項目個數銳減。據亞豪機構統計數據顯示，6月17日~23日，北京僅有兩個項目開盤，分別是位于房山區的剛需項目北京城建·琨廷和位于密云的唐源·云居。兩個項目累計新增套數548套，新增面積5.2萬平方米，環比之前一周均下降八成左右。亞豪機構副總經理高姍認為，雖然當前需求整體保持在旺盛的高點，但之前一周10盤入市的集中放量釋放了相當一部分購房需求，成為開盤量出現短期低谷的原因。
對于6月項目入市量增加的原因，高姍認為，目前樓市整體需求旺盛，銷售形勢向好，雖然在限價令的管控下，平價入市的項目利潤率普遍降低，但是在高周轉與高銷售率的雙重吸引下，房企推盤積極性正在逐漸回升中，同時在需求拉動與季節性因素下，高端產品尤其是別墅項目也開始全面“開閘”。
而隨著限價令呈現出常態化趨勢，預計下半年將有更多的項目加快銷售節奏，以“平價入市”的快跑策略或“曲線提價”的應對策略入市，帶動成交量進入上行通道。
來源：中國經營報
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