住宅工業化高成本嚇跑房企，行業亟待政策扶持

“理想很豐滿，現實很骨感”這句話用在目前國內住宅工業化身上再貼切不過。

　　盡管業內普遍認同“住宅工業化是未來建筑產業趨勢”，但最近證券時報記者采訪的多家一線房企對住宅工業化均處于觀望中，稱短期不會采取工業化方式建設項目。而其中最重要的理由是住宅工業化屬制造業范疇，在構件沒有規模化生產、工業化住宅建設沒有大規模推開之前，其成本將遠遠高于現有的建筑模式。

　　龍頭房企萬科是住宅工業化的力行者。2012年，萬科工業化住宅項目的新開工面積為272萬平方米，其全年新開工面積為1433萬平方米，也就是說，萬科去年住宅工業化率為18.9%。萬科董事長王石去年曾在公開場合表示，萬科住宅工業化將在兩年內完成。不過，主流產品工業化率兩年內從18.9%提升至100%，不少業內人士認為這幾乎不可能完成。

　　朝陽行業

　　談及住宅工業化，不得不提及遠大住工。在國內，遠大住工是住宅工業化的最早先驅。

　　王石2007年底曾透露，至2012年底公司工業化率將提高至50%。而在2008年時，遠大住工的住宅工業化率已經達到85%。

　　“從國外的經驗來看，住宅工業化未來必定是建筑產業的趨勢。”一位曾在遠大住工任職高管的人士告訴記者。

　　不過在他看來，“住宅工業化并非房地產業范疇，它其實是屬于制造業。”遠大住工盡管在國內已經具備成熟的住宅工業化制造技術，但兩年前謀求上市未果，其中重要原因之一，便是住宅工業化目前難在國內形成規模。

　　作為國內住宅工業化先驅，萬科工業化率的現狀也透露出這個行業目前的尷尬。

　　在2012年年報中，萬科首次將“住宅工業化”放在經營策略首位，其住宅工業化由裝修房、工廠化和綠色建筑共同組成。

　　盡管萬科非常重視自身的住宅工業化戰略，但記者采訪的多位券商地產分析師均表示，目前并未對住宅工業化進行深入研究，因為現階段住宅工業化只是一個概念，對公司業績影響不是很大。

　　其實，所謂住宅工業化，即標準化、批量化生產樓梯、墻體、外墻面磚、窗框、浴室等部件，將部件運輸到項目現場后拼裝組建成整體住宅。簡而言之，蓋房猶如“搭積木”。

　　據遠大住工一位內部人士介紹，以1~8層的小高層住宅為例，使用工業化的生產方式，可提高生產效率40%~55%，提高設備周轉率60%，還能最大程度地節省能源，改善結構精度，減少滲漏、墻體開裂等質量通病。

　　事實上，住宅工業化最核心優勢有兩點，首先是降低人工成本，其次是縮短工期。“以國外成熟案例來看，例如以傳統澆灌方式建樓需要1000名建筑工人，如果采用工業化方式運作，可能只需要400人左右即可。”上述人士告訴記者。他坦言，對于房企最看重的建筑周期，在采用工業化運作后，基本上可以縮短40%~50%。

　　目前，在國內如萬科、遠大住工、瑞安房地產等公司都在開展住宅工業化技術探索，而且在住宅工業化的路上已經走了十幾年。萬科自1999年開始探索工業化生產模式。2007年，萬科住宅工業化研究基地落成，并獲批成為“國家住宅工業化基地”，開始了技術成果向實踐轉化的推廣應用階段。

　　而遠大住工則早在1996年，便開啟了住宅工業化之路，最初遠大住工基本從日本、德國方面引進建筑體系。作為國內首家綜合性的住宅整體解決方案制造商，遠大住工在長沙、沈陽等十余個城市共擁有8家住宅工業化工廠。

　　成本不降反升

　　住宅工業化最大的優勢之一是降低成本，但記者了解到，在國內推行住宅工業化項目的房企成本卻不降反升。

　　從衡量住宅工業化水平的指標——預制率即實現預制建筑構件數量與總建筑構件數量的比率來看，2007年萬科住宅工業化技術在上海第一次運用，預制率30%，到2012年，萬科南京上坊保障房項目預制率超75%。不過，從公開信息來看，目前萬科住宅工業化項目的預制率從11%到75%不等。

　　據上述遠大住工內部人士稱，正常來說，像日本這種住宅產業體系完善的國家，預制率越高，平均成本越低。“不過，在國內，按現階段的產業鏈情況，預制率越高，成本則越高。”

　　據悉，萬科中糧假日風景項目B3、B4號樓便采取了住宅工業化方式運作。不過，這兩棟實際上較其他樓座成本反而高出400~500元/平方米。住宅工業化原本是為了壓縮成本，而目前國內項目成本卻不降反升。

　　上述遠大住工人士坦言，相對于工業化設備和建筑材料而言，國內人工成本更為便宜，而工業化恰好對設備材料要求較高。他舉例稱，例如PC預制混凝土外墻模具是可以反復使用，但如果生產規模不大，所生產的PC外墻攤薄下來的成本就會更高。“簡單來講，如果建筑構件難以形成規模化生產，加上額外的研發費用、運輸費用，項目總體成本并不低。”

　　萬科執行副總裁王文金此前也曾公開表示，住宅工業化在國內尚屬于發展培育階段，其材料采購成本、所需技術人員人工還相對較高，在目前較小的規模下總體成本高于傳統施工方式。據統計，日本建筑人工費基本上占到建筑成本的50%左右，香港的比例則為30%~40%，而國內僅占16%~17%。

　　“住宅工業屬于制造業范疇，目前國內還沒有哪一家房地產公司擁有真正的建筑構件生產線。”前述曾工作于遠大住工的人士稱。而萬科方面也印證了該人士所言，據悉，萬科在過去的住宅工業化項目中，都是與各地的構件廠合作，采購部件造房。

　　北京市建筑設計研究院第十設計所副所長樊則森告訴記者，包括萬科在內涉足住宅工業化的公司PC構件目前很難同時滿足規范、成本適當、節能、防止滲漏、預制率高和施工簡易6個方面要求。

　　樊則森坦言，大部分工業化住宅僅僅將外墻、陽臺板、樓板等進行預制，主要受力結構仍采取現澆方式，預制率普遍在15%~30%之間。

　　事實上，國內目前多數涉及住宅工業化的項目，與過去開發的樓盤，在施工程序上并無太大差異。只是所謂的“住宅工業化”樓盤或項目中的某些建筑構件，是采用OEM俗稱貼牌生產的方式從廠商處采購。在這個過程中，建筑構件的采購價格被無形推高。

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