152房企首季存貨1.66萬億，6月或成樓市分水嶺

新公布的“國五條”之后，國內房地產市場上演了一番“過山車”行情。

　　數據顯示，與今年年初銷量連創高峰、供需兩旺不同，今年4月起，北京、廣州、上海等一線樓市供需雙雙下降，成交量呈斷崖式下跌。時至5月，這一成交頹勢卻并未得到扭轉。

　　樓市成交量的急轉直下，也直接導致了萬科、華潤、世茂房地產等龍頭房企業績出現明顯下滑，庫存壓力上調明顯。在不少業內人士看來，面對庫存壓力，房企只有適應市場，積極去庫存，才能夠勇立市場潮頭，成為地產奧斯卡獎項的有力爭奪者。

　　據了解，目前，以保利地產為代表的部分房企，正啟動促銷戰略來提高現有項目庫存去化率，不過對于大多數房企來說，依舊以保守姿態進行觀望。“由于去年底和今年初樓市出現了一定幅度的回暖，房企庫存去化得到好轉，積累了一定資金實力，大多數降價動力明顯不足。”中房信研究總監薛建雄對時代周報記者分析稱，樓市供需還處于膠著博弈狀態，預計到6月中旬市場向上還是向下才會明朗，預計屆時房企有可能進行大規模促銷。

　　152房企首季存貨1.66萬億

　　由于各地新“國五條”細則開始實施，樓市庫存去化速度自4月起明顯放緩。

　　中國指數研究院數據顯示，在監測的43個城市中，超過八成城市4月樓市成交量環比下降明顯，其中北京、上海、廣州三大城市環比降幅分別達56。6%、36。06%、50。67%，此外青島、福州、三亞等二、三線城市的環比降幅也均高達50%。而據中原地產統計，全國主要城市成交面積4月份大部分環比3月下調了15%以上。

　　作為樓市傳統銷售旺季，5月對于房地產企業上半年銷售業績的重要性不言而喻。按照以往的習慣，不少開發商需要借此時機為上半年的整體業績沖一把。但從目前的統計成交量來看，樓市成交頹勢并沒有明顯扭轉，各地并未出現傳統“紅五月”應有的火熱成交場景。

　　據北京市住建委和相關機構最新數據顯示，5月份上旬新房不含保障房網簽量僅為1404套，環比上月下降43。3%，比去年同期下降29。2%。其間新房交易均價為21695元/平方米，環比上漲1。6%，同比上漲3。2%。伴隨著北京樓市的下滑，上海、深圳也表現出相同的下降趨勢。“五一”假日期間，上海樓市降溫明顯，5月份首周新房成交量環比降近三成；深圳在5月首周新房住宅成交套數為542套，環比下降43。25%。此外，不少二、三線城市未現“紅五月”，開局低迷。

　　樓市成交量的急轉直下，直接導致了不少龍頭房企業績出現明顯下滑。

　　統計顯示，目前已披露4月銷售業績的16家房企銷售額共計476。13億元，較3月下降了17。3%。16家房企中有12家銷售出現環比下跌，其中萬科4月實現銷售面積110。7萬平方米，銷售金額123。8億元，分別環比下降12。97%和18。55%。華潤置地4月銷售額為44。3億元，環比下降34。4%。世茂房地產4月合約銷售額為46億元，環比下降27。6%。合生、綠城、碧桂園等房企4月銷售金額均出現環比下跌。

　　在中原地產市場研究部總監張大偉分析看來，從4月起，新“國五條”政策窗口結束等因素促使整體市場都有所回落。

　　需要注意的是，一個反映房企經營的重要指標—存貨，在今年以來也因此保持著持續增長的態勢。Wind數據顯示，152家房企一季度存貨額達到16596。72億元，較去年年底增長6。14%。而時代周報記者根據各公司財報對比發現，其中在2012年年度存貨居前五的萬科A、保利地產、招商地產、金融街、華夏幸福600340，股吧等五家地產公司，除了招商地產的存貨水平在今年一季度略有下降外，其余四家存貨則分別從2551。64億元、1896。44億元、376。78億元和322。8億元上升至2897。66億元、2089。47億元、389。43和352。9億元，上調幅度最高達13。5%。

　　“從可售住宅的存貨規模來看，目前北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、杭州、南京、成都、武漢、東莞、佛山、無錫、蘇州等14個城市的庫存仍有1。08億平方米，只是略低于歷史高位水平。”萬科董秘譚華杰介紹稱，存貨去化周期自去年下半年以來變化也不大，目前為10。7個月，說明新房市場并未出現明顯的短缺現象。

　　專注于地產戰略運營咨詢的億翰智庫張化東認為：“如果未來樓市轉冷，成交量開始萎縮，顯然會給高庫存的部分地產公司帶來壓力，這些公司或許可以通過降價銷售來提高現有項目庫存去化率，改善資產質量，最大限度地增強現金流。”

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