土地供應緊縮態勢凸顯，房價上漲壓力猶存

4月16日，國土資源部發布消息稱，根據各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去五年年均實際供應量的1.5倍，其中“三類住房”（保障性住房、棚戶區改造和中小套型普通商品住房）用地計劃占住房用地計劃總量的79.4%，符合調控政策要求。

　　值得注意的是，今年我國住房用地計劃供應15.08萬公頃，為近三年最低值。土地供應緊縮態勢凸顯。

　　很有意思，在今年“兩會”期間，國土資源部部長徐紹史承諾：2013年將進一步加大房地產土地供應的力度，使土地價格保持穩定，同時要更好地發揮地方和公眾的作用來加強監督。他當時稱：“今年房地產土地供應量不會低于前5年平均數，估計在16萬公頃左右。”很顯然，如今公布的15.08萬公頃計劃供應量在徐紹史口中的“16萬公頃左右”的“左邊”范圍。

　　地方政府青睞“細水長流”

　　地方政府自始至終喜歡土地供應“細水長流”，而在諸多“饑餓營銷”的范例下，房價才得以一漲再漲。

　　在中國土地學會副會長黃小虎看來，“土地財政”是個俗稱，一般是指一些地方政府依靠出讓土地使用權的收入來維持地方財政支出。實際上，土地出讓后，地方政府還能獲取包括建筑業、房地產業等營業稅為主的財政預算收入，這些收入全部歸地方支配。這兩項占到地方稅收的近四成。在一些地方，“土地財政”成了名副其實的“第二財政”，有的甚至成了財政收入的主要來源。

　　早在2009年，全國各地“地王”如雨后春筍，頻頻被媒體報道。中國社會科學院金融研究所研究員尹中立就認為，土地供應的減少是出現“地王”的重要原因，地方政府有囤積土地的嫌疑。

　　按照尹中立的說法，2009年，地方政府主動減少土地供應的原因主要有兩點：

　其一是2008年年底的房地產在建工程數量巨大，在建的建筑面積達24億平方米，按照2008年的銷售速度（年銷售6億平方米）需要4年時間才能消化在建房地產工程。因此，在2009年年初制定當年的土地供應計劃時傾向于減少土地供應。

　　其二是中國人民銀行實施寬松的貨幣政策，放松信貸控制，地方政府從銀行融資極為方便。在信貸規模不再受控制的情況下，商業銀行將信貸的重點放在政府的基礎設施建設領域，信貸的直接對象是名目眾多的政府融資平臺。據有關部門的統計，在2009年上半年的7萬多億元新增貸款中，通過政府融資平臺發放的貸款有近5萬億元。在銀行融資十分便利的情況下，地方政府通過出讓土地來獲取資金的壓力大大減輕。

　　而今地方政府收緊土地供應的苗頭又起。2013年我國住房用地計劃供應15.08萬公頃，為近三年最低值。據了解，今年的住房用地供應計劃是國土資源部按照國務院工作部署，組織全國31個省（區、市）及新疆生產建設兵團共同編制的。

　　有意思的是，如今已經“縮水”的目標實現起來恐怕也尤為費勁。據相關資料顯示，2012年，北京未完成年初的供地計劃，這并非初次，2005年、2006年等年度，北京市土地供應計劃就多次出現未如期完成的情況。

　　當然，北京也不是孤例，中國房地產指數研究院的同期市場監測數據顯示，廣州、深圳已經連續四年未能完成年度土地供應計劃。

　　為何會發生承諾屢屢落空的情況，根源還在于地方政府的態度。重慶市市長黃奇帆表述的很直白，他非常認同土地供應“細水長流”，市政府計劃20年內每年只能開發5%，40多萬畝地的儲備資源一年最多用2萬畝。

　　對于上述“饑餓營銷”的做法，地方政府美其名曰，長效機制、持續利用。換一種說法便是，坐地起價。

　　計劃往往落空。如此一來，國土資源部的供地規劃只不過是一個面子工程。2012年年初，國土部設定的全年住房用地供地計劃是17.26萬公頃，年中縮減為15.93萬公頃，最終僅完成11.08萬公頃，為計劃量的近七成。2011年全國落實住房用地計劃13.59萬公頃，計劃落實率62.3%。

　　謹防保障房增加反促房價上漲

　　值得一提的是，在2013年土地供應計劃中，民生方面被“周全”地考慮到了。根據披露的信息顯示，在今年已經縮減的住房用地供應計劃中，保障性安居工程和中小套型普通商品住房用地計劃占總量的79.4%，比去年略有提升。對今年“新開工630萬套”保障性安居工程用地實現應保盡保。業內人士表示，這次公布的計劃明顯釋放了我國土地緊張的信號，在總量減少的情況下，商品房用地被進一步壓縮，部分用地成本可能會轉嫁到商品房上。

　　業內人士的顧慮并非空穴來風。之前，就有討論，保障性住房建設所解決的，都是低收入人群的居住需求，解決的是買不起房的購房需求。加大保障性住房建設，將會使得一部分覺得房價高的人，可以去選擇廉租房、經濟適用房，市場會更加經濟化地自我調節，像現在的國家房產新政這種行政手段的宏觀調控將會逐漸退出，所以這樣完全的市場化行為，反而會使得房價更高。

　　這種聲音并不弱小。北京市房地產業協會秘書長陳志認為，目前部分一線城市住房供地依然緊張，這些地區人口不斷涌入、人口增長壓力加大，保障房的建設要求和需求壓力更大，政府的保障房用地收儲成本在不斷增加，因此地方財政壓力和負擔更大，如果土地不能形成有效的合理利用和資金良性循環，矛盾會長期存在且越來越尖銳。一些保障房建設通過土地招拍掛的方式成為了推升房價上漲的顯性因素，這層成本被開發商背上后轉移到了商品房上，也會推升房價。

　　“簡單地增加土地供應量并不能解決一線城市的高房價問題，要將高地價和高房價提到同樣的高度來調控，這就需要從根本上改變地方政府以地求財的發展方式，改變地方政府利益和土地制度的關系，最終將行政抑制市場的‘手’拿開。”

　　此外，中歐國際工商學院經濟學與金融學教授許小年曾公開強調，價格是由市場的供給和需求決定的。“調控政策暫時壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時地壓制住了。隨著人口收入和城鎮化提高，對房地產的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價格肯定是一路上漲。”

　　在他看來，國家房價的上漲一定是和人為的土地供應的控制有關。18億畝紅線，起碼是從預期上牢牢地建立起了土地稀缺，從而房產稀缺的概念。土地供應不增加，需求這一端，人口收入城鎮化都在提高。房價肯定要上去，為了提供一個長遠的解決方案，應該認真考慮，取消18億畝紅線，認真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場，目前土地一級市場是由政府壟斷的，真正地建立起土地一級市場，能夠讓市場來調節土地的供應。在樓價、地價高的時候有更多的土地進入市場，來平抑樓價和地價。（本報記者張惠）

來源：中國商報

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