受限“國五條”投資客轉戰商業地產

隨著各地“國五條”細則的紛紛出臺，住宅領域受到更嚴厲的調控，而非住宅項目則相對寬松。敏銳的投資者早已嗅出其中的商機，不限購、不限貸的商業地產類住宅項目成為購房者投資的熱點，其中以酒店式公寓、寫字樓和商鋪表現最為突出。

　　受住宅調控影響，大江南北掀起新一輪商業地產熱，商業綜合體也是遍地開花，萬科、保利、招商、華遠等房企紛紛加大商業地產項目的投入。業內人士認為，相比住宅地產投資回報周期短的特征，商業地產的投資回報周期相對較長，市場前景存在變數。這也意味著房企在轉型的過程中，不僅需要大量的資金投入，還要面臨市場的考驗。

　　調控致房企轉型提速

　　今年3月，新出臺的國五條及其細則規定從嚴征收20%個稅，進一步收緊了住宅產品的投資投機渠道。在越發從嚴的政策限制下，商業地產正成為房企轉型的重要方向。從業態上看，近年來新增的商業地產多以城市綜合體為主，此外寫字樓、商鋪、酒店等項目也受到房企的青睞。

　　商業地產的發展空間更為巨大，有望為房企開拓新的資金流轉渠道。調查顯示，排名前20位的地產開發商都進入了商業地產領域。

　　“沒有樓市限購、限貸、限價政策的束縛，商業地產將成為地產商轉型的目標。”華遠地產相關負責人在接受中國商報記者采訪時表示。據了解，華遠已將商業地產作為新的盈利增長點。“我們每年會根據資金的需求適度逐步擴大商業物業的比例，在城市化率超過55%的城市，增加商業地產的比重。”

　　保利地產今年即將推出北京核心區域四個商業項目，總面積達到20萬平方米，包括超甲級寫字樓、整層出售的高端項目以及小面積寫字樓。按照保利地產的“十二五”規劃，到2015年將持有商業地產規模提升至總資產的10%。

　　近日，首創置業正式啟用由其獨立管理及運營的商業品牌“首創奧特萊斯”，首創置業董事長劉曉光在接受中國商報記者采訪時表示，今年首創置業將以商業地產為龍頭，把奧特萊斯、購物中心等商業業態和居住辦公、酒店、特色產業等整合在一起。目前，首創奧特萊斯北京、湖州、萬寧的項目已基本建設完成。劉曉光表示：“下一個10年，首創置業的戰略轉型或將以首創奧特萊斯產業綜合體為龍頭繼續展開。”

　　“毫無疑問，地產業將進入深度變革期。”首創集團董事長劉曉光認為，中國地產面臨著新一輪的發展機會，但同時業界自身也的確面臨著一系列需要深度調整的狀況，我們要警惕“春天里也可能有冬天”，要警惕商業項目一擁而上導致的過剩。

　　炒房者轉戰商業地產

　　各地新“國五條”細則紛紛出臺，住宅領域將會受到更嚴厲的調控，而非住宅項目將更易受益。敏銳的投資者早已經嗅出了其中的商機，把目光轉向了商業地產。不限購、不限貸的商業地產類住宅項目成為購房者投資的熱點,其中，以酒店式公寓、寫字樓和商鋪表現最為突出。

　　數據顯示，截至3月10日，北京商品房網簽總量為12002套，其中商業、寫字樓成交量占759套，占比6.3%,環比上月上漲了320.5%。上海市3月1日至25日，寫字樓新增供應12個項目，成交面積14.27萬平方米。供求比例出現短期少見的供遠大于求的情況。3月份以來，商鋪市場供應量為26.64萬平方米，比2月增加近8倍。成交量達到10.53萬平方米，環比增長79.08％。

　　在業內人士看來，如今民間資本投資渠道相對狹窄，“未來房地產投資方向的選擇會發生變化，投資商業地產有可能成為新的炒房熱點。”中國房地產學會副會長陳國強說。預計未來，在市場經過對政策的反應及消化期后，寫字樓、商鋪等商業地產有望成為房地產市場新的增長點，吸引更多的中小投資者進入。

　　專家分析認為，商業地產的投資風險與住宅產品相比要大，因此投資者在出手時需更加謹慎。社區商鋪投資風險相對較低，收益固定。但對于位置不是太好的商鋪，商業需要時間培養，而現在大多商鋪人氣不旺，一般需要花費3至5年才能達到比較好的收益期，投資者需要特別關注風險。

　　商業地產空置率達8.4%

　　就在地產商紛紛加碼對商業地產的開發力度之時，商業地產的空置率卻再敲警鐘。國家統計局有關數據顯示，去年北京市上半年商業地產空置一年以上的面積達到42萬平方米，同比增長133％，全年平均空置率達8.4%，商業地產的空置率警戒值在6%左右。

　　專家認為，從我國城市人口發展與商業地產發展來看，商業地產的增長速率已經超過了城市人口增長和消費能力上升速率。雖然部分作為社區配套型的商業經營狀況很好，但它們無論在體量、影響力上都無法作為商業地產的主力支撐。整體而言，有比較大一部分的商業地產是過剩的，要充分體現商業價值仍需一段時間。

　　在樓市調控常態化的大背景下，房企戰略轉型到商業地產蘊含的市場風險不容忽視：

　　首先是消費增長乏力。2012年，在宏觀經濟增速趨緩以及零售企業銷售額下降的環境下，全國連鎖零售企業商業物業的需求縮減，全年開店完成率普遍低于70%。

　　其次，資金壓力給房企帶來的挑戰可能更為嚴峻。資料顯示，A股上市房地產企業的平均資產負債率居高不下。而由于空置率上升、商業物業供應過快導致商業地產項目投資回報周期延長，使得房企不僅需要資金的密集投入，還需承擔市場需求的考驗。

　　另外，開發模式存痼疾。與國外成熟的商業地產商“只租不售，統一經營”的開發模式不同，我國開發商普遍采取“售后返租”的形式，由于開發商已承諾高額的“返租回報”給中小投資者，造成商鋪的實際租金遠高出市場承受能力，從而造成高空置現象。

　　針對商業地產的發展前景和存在的問題，商業地產聯盟負責人王永平據此判斷，五年內商業地產業將面臨行業洗牌。（本報記者郭燕春）

來源：中國商報

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