編者按 轉眼2012年已成為歷史，回顧這一年，保利、金地等龍頭房企年初十分疲軟的銷售表現讓市場無不擔心行業未來的前景。不過數月之后，市場用數據證明這個冬天并沒有想象的這么冷。萬科全年銷售突破1400億，綠地、保利加入“千億俱樂部”，全國銷售額前53名的房企都已是百億銷售規模，“百億俱樂部”較2008年擴容5倍……地產市場還有哪些變化？
對于中國的房地產企業來說，2012年無疑是名副其實的“突破之年”。
萬科A（000002，SZ）公布的12月份銷售簡報顯示，12月公司銷售業績再度飄紅，銷售額同比大增141.75%，此前市場猜測的全年1400億元的銷售目標也如愿實現。
值得注意的是，綠地集團和保利地產也躋身 “千億俱樂部”，中海、恒大、萬達等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。2012年，全國銷售額前52名的房企都已是百億銷售規模，“百億俱樂部”較2008年擴容5倍。
在百億、千億俱樂部擴容的同時，房地產的市場份額正向龍頭房企集中，留給中小房企的機會將越來越少。多數觀察人士對《每日經濟新聞》記者表示，部分中小房企將難逃被淘汰的命運。
恒大與千億俱樂部失之交臂
據萬科今日的最新公告披露，萬科去年12月實現銷售面積116.8萬平方米，銷售金額140.7億元，分別同比大增94.99%、141.75%，同比漲幅較11月繼續擴大，12月也是公司連續第八個月銷售破百億。2012年全年，萬科累計實現銷售面積1295.6萬平方米，銷售金額1412.3億元，分別比2011年全年增長20.5%和16.2%，兩項增速均快于2011年。
與此同時，CRIC研究中心日前公布了《2012年度中國房地產企業銷售TOP50》榜單。該榜單顯示，2012年，萬科的銷售額繼續領跑行業，連續三年蟬聯行業第一。
同時，地產“千億俱樂部”不再只有萬科一家，綠地集團、保利地產分別以1078億元和1018億元的銷售額躋身其中，中海、恒大、萬達等房企緊隨其后，年度銷售總額均超過900億元。
1月7日，恒大地產（03333，HK）發布的2012年12月銷售簡報顯示，2012年恒大共計完成合約銷售923.2億元，距離千億元大關僅一步之遙。CRIC研究中心的榜單中，恒大則以1536萬平方米的銷售面積穩居行業第一。
恒大最新發布的數據顯示，2012年12月，恒大實現合約銷售額76.9億元，合約銷售面積122.2萬平方米，合約銷售均價6292元/平方米。2012年全年，恒大累計實現合約銷售額923.2億元，完成全年800億元合約銷售計劃的115.4%。同時，銷售額較2011年增長14.8%；2012年累計合約銷售面積1548.5萬平方米，較2011年增長26.9%；累計合約銷售均價5962元/平方米。2012年12月，恒大新開盤5個，全年累計新開盤58個，在售項目達到179個。
隨著房地產市場銷售額不斷向龍頭房企靠攏，各階段銷售額業績也水漲船高。從企業入榜情況來看，2012年中國房地產企業TOP10銷售業績門檻分別達到460億元和411萬平方米，銷售金額門檻比2011年提高了46%。除此之外，TOP20房企的門檻也略有提高，銷售額從180億元增長至233億元，銷售面積從166萬平方米增長至249萬平方米。
中國指數研究院數據顯示，2012年銷售額突破百億的房企已達到53家，其中包括越秀地產、建業地產、金隅嘉業、魯商置業等首次進入“百億陣營”。
地產行業馬太效應凸顯
《每日經濟新聞》記者注意到，在房企銷售榜單變化的背后，凸顯了房地產行業“強者恒強”的馬太效應。萬科、保利等領銜的“千億陣營”與第二、三梯隊的差距進一步拉大。
CRIC研究中心數據顯示，2012年，全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高了2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2.77個百分點。
據中國指數研究院數據顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億～1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億～500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億～200億元的房企增速為20.5%，呈現下降趨勢。
從銷售排行來看，萬科、保利、綠地銷售額平均值達到1171億元，而年銷售額在500億～1000億元的房企平均值為754億元，500億元以下，300億元以上房企銷售額均值僅為373億元。
憑借著大型房企的品牌和規模效應，資源整合能力以及與地方政府的良好關系，大型房企變得越來越強大，而資源也進一步向大企業集中。
美聯物業全國研究中心總監徐楓認為，這并不奇怪，中國房企規模效應仍將繼續顯現，但中長期來看，房地產行業過去的粗放發展模式將轉變，一些省屬房企將被淘汰或邊緣化。
細分市場仍未成型
激烈的市場競爭和風險意識，讓過去單一住宅開發企業開始向商業地產、旅游地產、養老地產、產業地產等領域轉型。與大型房企相比，中小房企面臨在市場規模、拿地能力、融資能力等多方面困境。多數觀察人士認為，中小房企終將難逃被淘汰的命運。中房協此前發布的 《2012房地產開發企業經營管理藍皮書》就曾指出，如果房地產調控政策持續下去，未來三年內至少有30%的國內房企出局，房企總數將由目前的約5萬家銳減至3.5萬家。
據了解，2012年，萬科、保利、恒大、中海等大型房企紛紛在全國土地市場搶地，并凸顯出強強聯合的趨勢。截至12月份，萬科、保利、中海、恒大4家房企拿地總金額超過1040億元。但與2009年全行業瘋狂拿地相比，2012年中小房企拿地的現象并不多，土地儲備的能力也逐漸下降。
面對行業集中度的提升和行業分化，再加上調控政策趨勢，一些中小房企被逼無奈或主動轉型，由單一住宅向多元化經營轉變。深耕行業細分市場成為當今中小房企暫避市場風險和大型房企市場空間擠壓的選擇。
“國內房企還未把專注細分市場作為長遠的戰略，僅僅作為企業品牌的補充。”徐楓認為，一些房企在轉型細分市場過程中，市場管理團隊仍然難以克服高利潤誘惑，使得細分市場發育緩慢。
現實情況也如此。一向以白領階層為主的萬科，在產品開發中，也有高端豪宅產品配比。而一向標榜做文化旅游綜合服務的華僑城，在其旅游項目中也依靠住宅開發獲得收益。
近年來，產業地產成為房地產行業細分市場的一大亮點。但從規模上看，一些新興的產業地產市場遠未成型。一向專注產業園區開發的華夏幸福基業，2011年全年銷售額為165億元，2012年1月～9月累計銷售額138.24億元，較2011年同期增長12.77％。但與住宅開發業務動則數百億，上千億的銷售額相比，產業地產仍是襁褓中的嬰兒。（每經記者 徐學成 胡廷鴻 王海慜發自廣州、深圳、上海）
來源：每日經濟新聞
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