對于久經調控的房企而言，從“城市化”到“城鎮化”的一字之差，似乎意味著一個更大的市場和新的利潤增長點。據記者了解，包括萬科、恒大等一線房企，已經開始布局城鎮化的新企業戰略，綠城則開始具體考慮通過已有的代建業務平臺，在新型城鎮化發展路徑下，占據先發優勢。
針對性嘗試
“集團負責戰略投資的部門，正在研究和分析所謂新型城鎮化道路，將能給我們的業務帶來怎樣的新空間。”近日，恒大地產一位不愿具名的高管向本報記者表示，研究分析的重點，是新型城鎮化可以創造出多大的住房需求。
“我們也很關心城鎮化的問題。”綠城建設執行總裁許峰告訴記者。綠城建設是綠城集團旗下以房地產項目代建業務為核心的企業平臺，于2010年正式成立。與一般投資拿地開發的房企不同，綠城建設通過輸出品牌，派駐專業的開發團隊，承擔開發全程任務，與項目業主方進行合作，而后收取一定比例的管理費用。截至2012年10月，綠城建設在全國已經簽約72個代建項目。
正是基于這樣的業務結構，許峰對于“城鎮化”發展路徑帶給綠城建設的市場機會有很強的信心。他表示，目前已經開始研究對產品線進行適當的調整，制定有針對性的策略，以保持和鞏固在這一領域的自身優勢。
這并非是恒大和綠城建設兩家企業的“超前思考”。記者了解到，包括萬科、首創置業、北大資源集團等房地產開發企業，都已經在進行相關的研究工作，并已開始考慮依據“城鎮化”調整自身的開發模式、業務布局和產品線。
占領新市場
國家統計局今年一季度的數據顯示，中國城市人口占總人口比例為51.27%，首次突破“50%大關”，而在改革開放啟動的1978年，這個比例僅有不到17%。正是與飛速增長的城市人口比例伴生，中國的房地產行業迎來了屬于自己的黃金十年。
在全國人大財經委員會副主任委員尹中卿看來，中國當前城市化雖然取得了一定的成績，但是最為凸顯的問題，就是人口的城市化遠遠落后于土地的城市化，“在城市建成區面積不斷擴大的同時，由于在戶籍、社會保障、公共服務均等化等方面的原因，原有土地上的居民，沒有變成穩定的新增城市人口。”
他認為，新型城鎮化將解決這一問題，通過戶籍、社保、公共服務等領域的改革，并通過均衡發展“城鎮”，將保證城市人口的增加，形成新的市場消費能力，實現發展的可持續性。
“從開發企業的角度而言，城市化和城鎮化雖然只有一字之差，但是卻意味著巨大的新市場空間。”許峰向記者表示，“原有的公共資源向大型、特大型城市配給的模式，已經導致這些城市的公共資源承載能力出現問題，而‘城鎮化’則把更多的公共資源更為均衡地配置到原有的中小城市，無論是城市建設還是住房改善的需求，對于我們而言，都是巨大的市場契機。”
代建業務先發優勢
實際上，對房企而言，告別特大城市發展模式的“城鎮化”并不陌生。比如，綠城建設目前總計正在進行代建開發的72個項目當中，有54個位于除北京、上海、廣州、深圳、杭州以外的“非傳統中心城市”。萬科、恒大也已經在二、三線城市開始逐步擴大自身的布局覆蓋。
當幾乎所有的房地產開發企業均已經認定，城鎮化將成為未來趨勢之時，通過怎樣的方式在這一領域占據先發優勢，就成為了無法回避的命題。
許峰告訴記者，從他目前在企業實際運營過程中積累的經驗來看，綠城建設的代建模式，是在這一領域內快速擴大市場規模、提升居住品質的一種有效手段。
“如果是投資買地開發，相對來說決策周期比較長、制約因素比較多、資金需求大，想造更多好房子的理想之路比較漫長。而代建模式恰恰彌補了這些不足。”許峰說。
綠城建設市場規模的迅速擴張佐證了許峰的判斷。截至目前，綠城建設合作代建已進入全國45個城市，開發面積超過1600萬平方米。“城鎮化是否能改善更多人的居住生活、改變現有房地產行業的格局，仍需要時間檢驗，畢竟一切才剛剛開始。”許峰說。
來源：京華時報
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