根據中國房地產指數研究院10月份對40個主要城市住宅市場交易統計，從供應情況看，多數城市庫存有所減少，南京、蘇州、南充和廈門庫存都超過10萬平方米；從市場需求來看，40個城市中，半數城市成交量環比上漲，其中哈爾濱漲幅最大，達到178%，蘇州降幅最大，下降了43%。總體而言，在樓市調控不放松也沒有更多政策出臺的當下，二三線樓市價格趨于穩定。
因二三線城市覆蓋面廣、個體差異相較于一線城市而言更大，因而很難籠統概括二三線城市房價走勢如何。但從近期統計數據來看，二三線城市房價整體來看仍處于溫和上漲狀態。
“除個別城市因投資過熱有崩盤危險，整體而言，二三線城市的成交價格仍然穩中有升。”根據中國房地產指數研究院10月份對中國40個主要城市住宅市場交易統計來看，10月份，40個城市成交量環比漲跌各半，但成交價格卻穩中有升。
隨著土地價格上漲以及大型房企全國布局腳步加快、地方調控調整等因素，二三線城市房價想說“降價”不容易。業界認為，在樓市調控不放松也沒有更多政策出臺的當下，二三線樓市價格趨于穩定，降價空間很小。
價格穩中有升
“樓盤所處地段好，開發定位也是高端樓盤，前期入住客戶都是各界領袖人物，降價要考慮給整個樓盤帶來的負面效果，所以盡管到銷售后期，我們也基本上不考慮降價銷售。”連云港市一家黃金地段樓盤的銷售主管這樣告訴中國商報記者。
據他介紹，就該市而言，好地段的樓盤銷售并不發愁，“年初到6月份左右是地產開發商資金最為緊張的時候。現在，我們公司財務狀況有所好轉，市場也有所好轉，所以降價就更不太可能。”
根據鏈家地產提供給中國商報的最新數據顯示，截至11月13日，排名前50的上市房企已有25家房企披露了2012年1至10月份的銷售業績。“從數據看，在市場回暖的推動下，大型房企銷售明顯好于去年同期，雖然尚有兩個月時間，但部分房企已經完成了銷售目標。”鏈家地產張絮在接受中國商報記者采訪時表示，隨著財務狀況好轉，部分房企已經率先邁開了擴張步伐，開始全國布局。
就二三線城市而言，隨著第一輪漲價及大型房企入駐，價格上漲幅度已經遠遠超過一線城市。對這些城市的居民而言，隨著大型房企深度布局，除了能提升樓盤品質外，樓市價格短期來看難言“降”字。
“10月份40個城市，從供應情況看，多數城市庫存有所減少，南京、蘇州、南充和廈門庫存都超過10萬平方米；從市場需求來看，40個城市中，半數城市成交量環比上漲，其中哈爾濱漲幅最大，達到178%，蘇州降幅最大，下降了43%，重慶、武漢成交環比上漲，杭州、成都降幅都超過了20%。總體而言，一二線城市成交環比下降相對較多，而三四線城市成交環比增長占多數。”中指院10月份統計數據顯示，40個城市成交價格穩中有升。
“今年以來，二三線城市樓市強勢回暖，勢頭遠遠超過了一線城市。”對此，中原地產張大偉表示，而以出現了“中國單盤銷冠”、“中國第一大盤”的貴陽來看，介于二線和三線城市間的“中西部非主流省會城市”成為了今年不少大型房企新的利潤增長點。
“與溫州、鄂爾多斯不同，這些城市輻射周邊幾千萬人口，盡管庫存量巨大，但崩盤的可能性不大。”張大偉表示，隨著資金源源不斷從一線城市轉向二三線城市，特別是二三線城市中省會城市，樓市去庫存壓力不大，“反倒是應該警惕一下三線城市，樓市供應過大的城市可能會出現問題。”
地方財政壓力成主因
資金分流、大型房企開拓新利潤增長點、樓市調控政策微調等因素都使得二三線樓市增長勢頭不減，而業界認為支撐其快速回暖的最關鍵原因仍是地方財政壓力過大，導致地方財政對房地產的依賴程度減少有限，而這也成為樓市政策在二三線城市不斷嘗試松綁的根源。
近期多個地方政府調整了本地公積金購房政策，成為地方松綁樓市政策的又一熱點。根據中原地產提供給中國商報的數據顯示，參與此次調整的地方政府多達30家。此輪公積金調整一是提高了公積金的貸款額度，二是對于公積金異地使用困難現狀進行了不同程度的松綁。
業界認為，非常明顯，這次調整對于當地的房地產市場會起到平穩促進的作用。
中原地產數據顯示，此次調整的城市中，湖北武漢、江蘇鎮江、廣東江門等新近進行公積金政策調整的城市均對貸款額度進行了大幅上調。大連、深圳、廈門、蕪湖、合肥等城市也在早前對公積金政策進行了調整，均不同程度地涉及貸款額度的提高。
對于此輪公積金政策密集調整帶給地方城市房地產經濟的影響，多地專家觀點認為對于剛性需求的釋放會起到利好作用。在房價高企的背景下，公積金貸款以其優惠性，成為大多數剛性購房者的置業首選。業界認為，在大量二三線城市的房價水平上漲的情況下，二三線城市的房價已經遠遠超出了城市職工的能力，購房負擔相較于工資水平較高一線城市職工而言，負擔會更重。
一位地方經濟分析師分析認為，與之對應，此輪公積金政策調整的城市幾乎全部都是二三線城市。“此輪公積金政策的集體調整對于剛性需求的釋放會起到關鍵作用。”
對此，張絮在接受中國商報記者采訪時表示，“雖然國民經濟對于房地產行業的依賴程度有所減輕，但房地產行業關聯到上下游多個產業，短期內還難以擺脫這種依賴性。尤其是對于二三線城市來說，房地產的支柱地位更為明顯。成交量的好轉不僅能使稅收增長，也會帶動房企拿地意愿的回升，土地收入也會有所增長。這對于地方財政的促進作用會更大。”
而中央財政最新數據顯示，10月營業稅1539億元，同比增加263億元，增長20.6%。其中，房地產營業稅同比增加110億元，增長51.5%，主要是受前幾個月房地產市場交易量的增加，以及去年10月份起收入明顯下滑、基數較低（同比下降５．２％）的影響。
張絮分析，隨著今年以來樓市的回暖，成交量增加也帶動了房地產相關的稅費出現增收，不但同比大幅上漲，環比9月也上漲了13.4%。尤其在當前的經濟形勢下，樓市逐漸走出低谷，能夠在一定程度上緩解中央的財政壓力。
10月份，全國財政收入10444億元其中地方本級收入5325億元，同比增長18.7%。“地方本級財政收入增幅高于中央本級主要是前幾個月房地產市場交易量擴大帶動相關地方稅收增加。”張絮表示。
“整體上看地方財政壓力仍然較大。”張絮表示，雖然成交量出現回升，很多二三線城市需求水平較低，在經過階段性釋放后，回落的趨勢也比較明顯。另一方面今年土地市場的回暖程度有限，上半年土地出讓金普遍不高。“在這種情況下，二三線樓市降價空間會進一步壓縮，但在政策調控下，也難言大漲，至明年年初，樓市仍處于博弈階段。”（本報記者劉京玲）
來源：中國商報
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