日前，國家統計局數據顯示，1月~9月份，全國房地產資金來源達到6.82萬億元，比去年同期增長10%，增速連續4個月回升。但總體來看，受限購和限貸等房地產調控政策持續作用，以及房地產開發企業償債負擔較重，盈利能力下降，后續投資需求增加等影響，房地產企業整體資金依然偏緊，資金壓力仍然較大，行業并購、整合將進一步加劇。
房地產企業償債負擔進一步加重。一方面，房地產企業債務進一步增加，負債率居高難下。1月~9月份，我國房地產企業的資金來源中，國內貸款為11008億元，占比16.13%，同比增長12.9%。之前公布的國內上市房地產開發企業的半年報也顯示，6月末，國內上市房地產開發企業總資產負債率達到73.96%（整體法計算），比去年同期高1.55個百分點，為近5年來的最高水平；企業凈債務與歸屬母公司股東權益比為77.2%，同比提高6.55個百分點，也為近5年來的峰值。另一方面，企業付息償債壓力仍然較大。據上市公司半年報顯示，上半年，我國上市房地產開發企業的財務費用與營業收入比為2.62%，同比提高0.63個百分點，為近5年來同期峰值。行業整體負債水平大幅提高，房地產信托以及民間借貸等高成本融資渠道增加等，使得房地產企業償債壓力大大提升。6月末，上市企業的流動比率、速動比率分別為1.61和0.42，分別為近5年來的最低值，表明房地產企業短期償債能力處于最低水平。
后續投資、再建項目的資金壓力加大。受商品房銷售回暖，房地產開發企業收縮購地投資、放慢開發建設節奏、謹慎控制資金流出等因素影響，我國房地產企業資金趨緊狀況相對改善，企業持有現金量也大幅增加。但從整體上看，企業資金來源增長仍處于較低水平，增速無論與去年同期相比，還是與前5年同期相比，下降幅度都很大。從前8個月情況來看，我國房地產投資開發總額與當期資金來源比呈現逐月增長的態勢，到8月末達到74.81%，超過近年同期峰值2008年73.4%的水平。這也表明，相對于投資、開發投入增長而言，房地產企業資金來源增長更慢的狀況越來越嚴重，資金對后續投資的制約作用更加明顯。未來，在投資、開發進一步提速，后續投入需求進一步擴大的情況下，房地產企業資金來源進一步吃緊的狀況將更加嚴重。
商品房庫存壓力不減，占用資金仍然較大。9月末，商品房待售面積32670萬平方米，比8月末增加712萬平方米。其中，住宅待售面積增加467萬平方米，辦公樓增加73萬平方米，商業營業用房增加76萬平方米。從125家A股上市公司看，上半年公司總存貨量高達1.32萬億元，總量創近5年來的新高，是全部營業收入的近7.8倍，同比增速高達27.8%，比去年末增加8%。房地產企業整體庫存壓力仍然很大。
第四季度，盡管面臨“金九銀十”銷售旺季，但受限購、限貸政策作用，以及購房需求提前釋放等影響，未來房地產市場銷售放大的幅度還很有限，加之當前房地產企業周轉速度處于較低水平，庫存積壓狀況難以快速改善。今年上半年，國內上市房地產開發企業的存貨周轉率為0.083次，總資產周轉率為0.09次，分別為近5年來的最低點，這也進一步增大了企業的資金周轉和運行壓力。
盈利能力變弱，資金自我補充能力減弱。截至6月末，我國上市房地產企業營業收入約2218億元，同比增長20.37%，增速比去年同期提高4.57個百分點，但凈利潤增速同比下降15.7個百分點。6月末，國內上市房地產企業凈資產收益率為5.25%，總資產凈利率為1.36%，均為近5年同期的最低值。這表明房地產企業整體盈利水平大幅下滑。其主要原因是售房價格下降，營業成本、費用卻在提高。6月末，上市房地產企業總成本與營業收入比達到82.17%，比去年同期提高3.16個百分點，比去年末提高2個百分點，為5年來的峰值。其中主要包含債務利息的財務費用增長最快，與營業收入之比，比去年同期提高0.63個百分點，比去年末提高近1個百分點。行業盈利能力減弱，也使得房地產企業資金自我補充能力大大減弱。
第四季度，受調控以及“去庫存”等因素影響，商品房價量均難以大幅上漲，加之存量貸款利率高，特別是信托利率較高，以及債務占比增加等影響，房地產企業財務費用依然難降低。此外，受存貨周轉周期延長、促銷費用上漲等影響，使房地產行業盈利水平難以提升，房地產企業資金自我補充能力也不容樂觀。
房地產融資困境難以大幅改善。受調控等因素影響，今年初以來，我國房地產貸款增速大大低于前5年。第四季度，從政策面看，銀行等金融機構仍然會嚴格落實房地產宏觀調控政策，房地產開發企業融資困境難以大幅改善，加之受外資收縮、信托成本高等限制，房地產行業融資環境依然不容樂觀。9月末，房地產企業資金來源中利用外資的比例同比下降了53.3%。
房地產行業競爭加劇，整合將加快。在持續調控的作用下，我國房地產企業分化不斷加快，盈利也越來越向大企業集中。上半年，營業收入排名前10家的上市A股房地產開發企業，數量占比僅為8%，營業收入占了54.7%，凈利潤占了60%；營業收入占比、凈利潤占比分別比去年同期提高5.2個、5.1個百分點。利潤排名前4位的龍頭房地產企業，凈利潤規模占到了全部利潤的42%，占比同比提高3.5個百分點。
在盈利向大型房地產企業集中的同時，房地產虧損企業的經營壓力進一步加大。6月末，上市A股房地產開發企業虧損數同比減少1個，但虧損額增加了135.6%。很多中小房地產企業整體的凈負債率甚至有惡化的趨勢，因此，未來這部分企業的資金問題會進一步凸顯。除了盈利能力下降外，一些企業上半年幾乎已無可售地產項目，并正在尋求轉型。
第四季度，受房地產調控政策以及企業自身財務、經營狀況等影響，房地產行業將進一步向資金實力更強、規模大的房企聚集，強者恒強的“馬太效應”將更加明顯，行業整合將加快。
來源：中國冶金報
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