樓市“金九銀十”成色不足，變“銅九鐵十”

樓市秋收戰役打響

　　9月1日，上海樓市率先發射“糖衣炮彈”，長甲地產三盤聯動，推出6.3折超預期優惠價，被擊中的購房者不在少數。進入9月，樓市迎來傳統旺季，眾開發商早已摩拳擦掌，備足“糧草彈藥”準備大干一場。不過，業內專家表示，今年“金九銀十”可能成色不足。

　　“金九銀十”變“銅九鐵十”？

　　在空前嚴厲的房地產調控下，過去的4—7月份，具有標桿意義的北京樓市淡季不淡，接下來的9、10月份，能否延續這一奇跡？

　　北京樓市在經歷了連續4個月的量價齊升后，8月份，成交量開始率先回落，房價的環比漲幅也大幅縮小。根據北京住建委網站公布的網簽數據統計，8月份北京住宅新建商品住宅和二手住宅網簽總量為28215套，環比7月份下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房成分，成交量跌幅達到了12.4%。

　　其中，北京8月純商品住房成交量約10000套，與上月成交量基本持平。8月份北京全市二手住宅網簽總量為13690套，環比7月份大幅下跌了20.1%。由此不難看出，二手住宅跌幅最大。

　　房價方面，根據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，8月份北京新建商品住宅交易均價為21058元/平方米，環比上月微漲0.8%，同比去年7月下降7.1%。8月份北京二手住宅成交均價為23490元/平方米，環比7月份小幅上漲了1.1%，與去年8月份同期的房價相比基本持平。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，購房需求萎縮，有效需求不足，是導致8月份樓市成交量總體下滑的重要原因。此外，伴隨樓市成交量回暖，二手房價格小幅上漲，樓市價格再次觸及剛需購房人群的承受底線。這部分人群實力相對有限，面對二手房報價的上漲，議價空間縮小，只能采取觀望，或者轉向房價和稅費相對便宜的新房市場。

　　胡景暉告訴記者，年底前，限購仍將從緊，這使得新的購房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使改善性購房需求難以釋放，投資投機類購房需求更不可能重返市場，所以有限的購房需求很難支撐樓市成交量再創新高。

　　他認為，由于有效購房需求不足，而且越近年底，銷售難度就越大，所以9、10月份將是眾多開發商難得的推盤契機，降價走量將是大部分開發商的首選銷售策略。

　　但業內擔憂，過去數月的市場局部回暖，一些房企提前發力，透支了部分需求。目前，市場并沒有出現根本性扭轉，“金九銀十”可能會變成“銅九鐵十”。專家認為，9、10月份的樓市成交量能維持在目前的水平已屬樂觀。在價格方面，鑒于樓市此前回暖，上市房企上半年現金增加了兩成，整體上“金九銀十”實質降價恐難出現。

　　開發商降價搶收？

　　根據上半年房地產上市公司財務報告顯示，A股上市公司合計實現凈利潤195.63億元，同比下降7.0%，實現營業收入1468.48億元，同比增長17.63%，房地產公司經營活動產生的現金流凈額118.68億元，同比下降128.66%。

　　房企一方面增收不增利，現金流下降；一方面庫存高企，資金回籠壓力較大。據統計，截至今年6月30日，已公布半年報的房地產上市公司存貨合計1.14萬億元，七成公司存貨依舊在增長，其中萬科、保利兩家公司的存貨量占到了整體存貨量的三分之一，“招保金萬”四家公司的存貨量合計達5157.68億元。

　　據中國經濟時報記者了解，9月份第一天，全國樓市表現總體比較平穩，以南京為例，當地開發商加大推盤力度，當天全市共認購商品住宅287套，認購量大漲七成多，成交131套，與前一天的數據認購164套，成交277套相比，成交量則下跌五成，認購與成交總量仍維持在400多套。

　　業內人士預計，高庫存將迫使開發商使出渾身解數，不排除部分開發商再次打響價格戰。

來源：中國經濟時報

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