開發商暗調銷售節奏，金九銀十降價潮或難現

　　在新一輪調控政策出臺預期強烈的時點，開發商對即將到來的“金九銀十”仍充滿期待。中國證券報記者近期調查發現，雖然部分樓盤正醞釀新一輪促銷攻勢，但大多數開發商仍繼續保持穩健的銷售策略，打折促銷力度并不大，部分樓盤價格甚至出現小幅上漲。

　　業內人士分析認為，房價深度“跳水”走量的銷售模式在“金九銀十”難以大規模重現。一些樓盤推出的促銷活動，通常是尾房或是少量特價房，多是為了吸引眼球，而不是實質性降價。事實上，上半年樓市銷售復蘇已經極大緩解了房企的“資金之渴”，也令不少開發商超額完成了半年度任務，下半年銷售壓力大幅降低。中報數據顯示，A股房企在6月底持有的貨幣資金已經達到2693.04億元。有兩千多億元資金打底，開發商今年以來推行的打折促銷策略似乎正被暗中控制銷售節奏的策略所取代。

　　“金九銀十”實質降價難

　　房企資金狀況明顯好轉大幅折扣售房計劃少見

　　5月以來樓市成交快速回暖，6、7月一線城市銷售量達到高點，令開發商對即將到來的“金九銀十”充滿期待。從今年“金九銀十”的銷售策略來看，除了部分樓盤準備降價“賺吆喝”外，大部分樓盤價格暫時并沒有實質下調意向，有些甚至計劃上調推盤價格。

　　“每年的‘金九銀十’我們都有項目推盤，今年9月會加推一期，總共差不多300套房源，均價大概在23000元/平方米，比8月初推的一期漲了1000元。”位于北京南五環外的某樓盤銷售人員表示。

　　由于9月將迎來地產銷售旺季，開發商推盤數量有明顯提升。根據搜房網數據監控中心的統計，北京有41個項目預計在9月開盤，環比8月上漲了24.24%，較去年同期增長了105%。這一開盤數量僅次于6月47個項目的峰值。

　　在推盤規模提升的同時，即將入市的樓盤價格并沒有出現明顯下調。事實上，由于銷售回暖、開發商現金流狀況有所好轉，目前北京地區樓盤實質降價促銷幾乎已經絕跡，取而代之的是房價小幅上漲。統計顯示，9月計劃入市的項目預計開盤均價為23541元/平方米，環比8月上漲了7.83%。

　　從中報情況來看，當前上市房企的資金鏈已經有了明顯好轉。Wind數據顯示，目前披露中報的138家上市房企6月底持有的貨幣資金達2693.04億元，同比增長了23.30%，較年初增長了19.10%。從上半年經營性現金流這一指標來看，房企的資金回流已經明顯提升。138家房企上半年經營性現金流量凈值為97.38億元，而去年同期為-555.98億元。業內人士直言，開發商資金壓力緩解后，繼續“以價換量”的動力已經不足。

　　自5月以來，樓市成交加快了回暖的步伐。即便是7、8月的傳統成交淡季，一線樓市仍保持了一定熱度。根據中原地產的數據，截至8月29日，8月北京新建住宅簽約套數達13363套，超過了此前6月創下的11983套的年內高點，這一數字甚至比2010年8月和2011年8月成交總和還要大。在調控政策的影響下，2010年8月和2011年8月北京新建住宅簽約套數分別僅為6588套和5506套。今年樓市“淡季不淡”的市場表現無疑強化了開發商對“金九銀十”的信心，而近幾個月銷售快速回暖，也令開發商的經營壓力得到一定緩解。

　　中國證券報記者在調查中發現，由于對樓市政策預期較為謹慎，大多數開發商并沒有對銷售策略進行明顯調整，不少開發商仍保持觀望的態度，維持對樓盤的原有定價。雖然有部分開發商計劃對旗下樓盤降價，但大多僅針對極少數的特價房，實質性降價并未出現。

　　“6、7月的銷售情況比較好，我們的業務壓力小了很多。”位于北京南四環外某樓盤的銷售負責人坦言，由于當前客源相對穩定，上半年曾推出的一系列促銷打折活動在下半年都將減少甚至取消。“目前只有全款打折的活動，前幾期開盤時曾經組織的團購和特價房這樣的活動都沒有了。”該人士坦言。

　　“‘金九銀十’到底有多好還說不清，最終取決于推盤的力度，但起碼要好過去年。”業務主要集中在華北地區的某中型房企負責人對中國證券報記者表示，公司有項目將在9月中下旬入市，由于目前還能較好的控制銷售節奏，因此沒有在“金九銀十”推出大規模折扣活動的計劃。

　　“目前一些樓盤推出的促銷活動，通常是尾房或是很少量的特價房，更多是為了吸引眼球，而不是實質性降價。”北京一位長期從事房地產營銷的專業人士表示，不排除部分樓盤會在“金九銀十”打折促銷，但估計力度不會太大，更不可能出現大規模降價。

　　“現在還愿意降價的開發商確實不多。”北京中原市場研究部總監張大偉在接受中國證券報記者采訪時表示，從供應量來看，近一年來大部分城市的住宅供應量減少，開發商手中積累的可供開發的土地也比之前減少了，開發商再進行降價傾銷的動力不大。而且從歷史上看，在信貸政策放松的情況下，樓市都會出現量價齊升，而樓市本身的調控政策只會影響漲幅高低。

　　調控新政影響或有限

　　開發商押寶剛需產品二三線城市比重漸增

　　盡管銷售信心回升，但調控政策的走向仍是影響樓市的最大變數。中國證券報記者了解到，對于未來的政策走向，開發商仍保持相對謹慎的態度，并認為樓市調控將趨于長效，但短期內繼續出臺嚴厲政策的可能性正在降低。為了減少受政策的影響程度，大多數開發商在“金九銀十”的推盤項目仍以滿足首次置業和首次改善的剛需產品為主。

　　“未來地產政策應該會適度微調。”聯達地產機構董事長楊少鋒在接受中國證券報記者采訪時表示，目前房地產調控對實體經濟已經產生了一定影響，更嚴厲的調控政策出臺可能性較小。

　　“房地產調控從大方向上看還是會從緊，限購、限貸政策不會有太大變化，投資和投機性需求的抑制也會繼續。但是對剛需群體的政策微調有可能出現，所以剛需型產品還是‘金九銀十’期間主要推出的類型。”北京某房企負責人對中國證券報記者表示。

　　保利地產也表示，限購、限貸等基本調控政策不會放松，但預計支持首次置業者購房需求的政策微調仍將陸續出現，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點的市場回暖仍將持續。

　　正是由于政策對剛性需求的支持，目前以首次置業和首次改善為主的剛需樓盤成為各家開發商的爭奪點。萬科上半年所銷售的住宅中，144平方米以下戶型占比達到89%，未來將繼續堅持以中小戶型普通商品房為主的產品結構。遠洋地產在上半年也調整了項目定位，重點滿足首次置業與首次改善為主的剛需群體。保利地產中小戶型產品占上半年新推住宅套數及住宅銷售套數的比重均超過90%。

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