5157億庫存重壓“招保萬金”四大房企增收不增利

　　四大房企的利潤正被“吞噬”。

　　截至目前，招商地產 000024.SZ、保利600048.SH、萬科A000002.SZ、金地600383.SH等四大上市房企，已全部交出2012中報成績單。

　　中報顯示，“增收不增利”的情況普遍存在四大房企中。與去年同期的中報業績“飄紅”相比，四房企今年上半年營收較去年大幅上漲近40%，但凈利率卻從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2%。

　　廣發證券分析師沈愛卿認為，二季度樓市回暖以來，房企經營現金流回轉，手持貨幣資金量有所增加，這表示在一年內房企資金鏈相對寬松，尤其對于大型房企而言更是如此。

　　不過受訪人士亦警示，盡管短期償債能力得到提高，但從7月以來保利、萬科等企業頻頻拿地來看，資金高消耗加上庫存高企，四大房企仍存在資金壓力。

　　增收不增利

　　從中報來看，“招保萬金”營業收入不菲，但利潤增長不足。

　　上半年，萬科實現營業收入307.2億元，同比增長53.7%，保利營收201.8億元， 同比上漲32.86%，金地則進賬64.7億元，同比增長25.5%，招商營收100.81億元，同比增長24.58%。

　　凈利方面，萬科、保利、金地、招商分別為37.3億元、24.6億元、5.02億元、12.21億元，凈利潤增減出現分化，萬科、金地實現同比增長25.1%和5.1%，而保利、招商則同比分別下滑12.1%和16.89%。四家房企利潤率下降至11.7%。

　　其中，保利凈利潤出現六年來首次負增長。自上市以來，2006年至2011年保利中期凈利潤都保持增長態勢，其中，2011年中期凈利同比增長71.74%。

　　鏈家地產市場研究部分析師常清認為，四家房企“增收不增利”的現象說明“暴利時代”正在過去。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉表示，這一現象與房企”以價換量分不開，調控下房企多采取了降價促銷。他進一步表示，受降價影響毛利率下滑帶動利潤率下降，除招商地產外，其余三家房企的毛利率均出現了明顯下滑。此外，在逆市下，房企為了規避風險，加大合作開發力度，少數股東損益均出現增長，以保利為例，其少數股東損益為7.44億元，同比增長9倍。

　　“整個房地產行業都存在這樣的困境——因為資金回籠較慢及人們的購房恐懼心理而導致凈利下降。”胡景暉表示。

　　但四大房企并不這么認為。

　　金地中報表示，因全年竣工安排集中在今年第四季度，上半年，公司結算資源有限。招商中報也指出，未資本化財務費用的增加及本報告期結算項目中合作項目較多，使上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤較上年同期降低16.89%。

　　萬科董秘譚華杰接受記者采訪時表示，真正的盈利狀況要等到年底結算才能看出來。他估計，四家房企銷售情況下半年應會比上半年好很多，利潤率會有所改善，但不會盲目樂觀。

　　興業銀行首席經濟學家魯政委表示，高杠桿運作的房地產經濟不會一直“薄利”。他解釋，房企可能只會在二三線城市對價格作出下調，也就是在拿地成本相對較低的地方降價，實際上這種利潤還是可觀的。

　　5157億庫存壓頂

　　今年以來，地產股從年初以來一路上漲，但這一情況在7月發生明顯變化。

　　從1月樓市反彈開始，保利股價從去年年末的8.15元一路走高至7月9日的最高價13.18元，其間大幅上漲61.72%。之后則以小漲大跌的走勢運行。8月27日，保利收于9.42元，已較7月9日高點下跌28%。

　　萬科、招商股價也保持著大致相同的走勢。7月19日，萬科A股價從最高點9.95元一路下挫至8月27日的8.08元，7月9日，招商地產一度上揚至27.01元，而后開始下跌至8月23日19.7元。金地則有所不同，最高價出現在6月13日，達6.39元，8月27日也已走低至5.04元。

　　“之前表現得太強勢，7月以來補跌。”銀河證券廣州營業部首席分析師王來發表示，“考慮到刺激經濟的增長，今后調控政策加碼的可能性不是太大，地產股下跌空間并不大，可能會筑底再回升。”

　　不過地產股的隱憂不僅是宏觀調控政策，還有高庫存以及資金鏈的重壓。

　　鏈家地產市場研究部統計，截至二季度末，四大房企的庫存合計5157.68億元，與年初相比增長8.35%。預收賬款合計2658億元，與年初相比增長19.67%。四家房企中報顯示，下半年施工進入高峰期，也是補充土地儲備時期。“房企庫存還有可能出現明顯的持續增長。”常清稱。

　　“伴隨著高庫存的壓力，銷售回款也回籠得慢。”胡景暉表示。數據顯示，招商地產資產負債率為70.5%，金地集團為72.09%，萬科為79%，保利為79.6%。

　　為此，房企在想辦法“開源”。

　　中報統計，四大房企上半年新增借款631.05億元，同比上漲28%。譚華杰坦承，“后續仍在解決資金問題，公司將國內所有可用的合法的融資渠道全都用了。”金地則在7月嘗試在香港發債，成功募資12億。保利表示，正在大力發展房地產基金。招商則在期內收購香港主板上市公司東力實業控股有限公司70.18%的股份，搭建境外上市平臺。

　　“房企借新增借款將資金壓力往后移，他們的償債能力仍存隱憂。”沈愛卿表示。

　　而四家房企認為自身現金流有所好轉，償債能力提高。從中報數據來看，萬科、保利、金地、招商分別以470.1億元、261.9億元、190.3億元和179.5億元的手持貨幣資金量遠高于公司的短期借款和一年內到期長期借款的總和203.1億元、187.4億元、116.7億元、68.63億元。

　　“但這僅說明一年償債能力較好。”沈愛卿稱。王來發同意上述觀點。他指出，實際上投資者對地產股的信心也還沒有提振起來，他們的信心“不好說”，比如近期的房地產基金就不好賣。

來源：21世紀經濟報道

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