每一輪調控都將對產業格局重新洗牌，一些房企把握住了機會，一些房企則就此沉淪。
8月2日，中國指數研究院在京、港兩地同時發布研究報告指出，在調控政策的導引下，首次置業需求和首次改善需求將成為未來樓市增長的主要動力。“隨著調控對游戲規則的影響，更重視資金周轉速度、產品結構更偏向自住型的房企，將在下一輪周期中獲得更快發展。”
“此次調控是一次影響游戲規則的調控，過去的房地產市場，政府靠賣地就能賺錢，開發商靠囤地就能賺錢，炒房者靠買房就能賺錢的暴利時代一去不返，行業將迎來重新洗牌。”經濟學家趙曉如是表示。
縱觀過去十年，行業經歷過兩次明顯洗牌。一次是在“8·31”大限前后，一批大型品牌房地產企業獲得了全國擴張的機會，一線房企與二三線房企迅速拉開距離；一次是2008年金融海嘯前后，一批對周期預判較好的房企躋身一線開發商行列，如龍湖，恒大等，但也有一批房企由此從一線退居二線。
而在本輪“史上最嚴厲”的調控之下，行業第三次洗牌或將來臨。房企的發展模式是否與調控方向一致，現金流是否穩健，將成為重要的底牌。
去投資化改變游戲規則
中國指數研究院發布的報告認為，未來五年重點城市住宅成交量還將持續上升，增速在2013年后逐步趨緩，復合增速為6.5%，預計2016年成交面積可達2.6億平方米。但其中，自住型需求——即首次置業和首次改善型需求，將成為支撐住宅市場發展的主要動力。
對此，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，人流和錢流決定了城市房地產發展的潛力。例如北京過去十年，平均每年遞增60萬人口，直接推動了住宅市場的需求。
但在本輪調控政策的引導下，住宅投資投機型需求將受到抑制，以投資為重要基礎的中高端住宅市場的需求將受到明顯抑制。而從上半年業績來看，如何通過自住型產品改變現金流狀況成為企業的制勝法寶。
早在6月初，由國家發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院聯合發布的《2012中國房地產上市公司TOP10研究報告》顯示，以高周轉見長的“萬恒中保”已經取代傳統的“招保萬金”成為中國樓市新“四大天王”。而在前兩年緊追萬科的綠城，幾乎已經正式告別第一陣營。
不久前，恒大集團董事局主席許家印曾表示，恒大中端至中低端產品占70%。而佳兆業集團總裁金志剛也表示，今年推出300萬平方米的規劃可售面積中，有90%是普通住宅。
“從目前市場調研的情況看，大套型住宅是受調控政策影響最大的產品形態，明顯滯銷。”秦虹說。以住房交易價格一度下跌達40%的溫州市場為例，越是高端住宅，價格下跌越明顯，而中低價位、中小套型住宅，成交回暖明顯。
二線房企蓄勢待發
有人掉隊就有人超車。本輪調控也將為一些房企提供絕佳的發展機遇。
“綠城的舉步維艱，一個重要原因在于，產品結構過于集中于中高端住宅開發。”莊凌顧問董事長張映光認為，預計以“萬恒中保”為首，主要以開發中低端住宅為主的房企，將在此輪調控后，進一步擴大市場占有率。
“目前我們的中低價位產品占比達到60%，超過140平方米產品只占20%。未來我們將持續調整產品線，以滿足中產階級首次置業需求、首次改善型需求為主。”旭輝集團董事長林中對本報表示，旭輝每月都在做產品結構分析，2010年即開始調整產品結構，力爭在明年將自住型產品的占比調至80%。
此前不久，有港媒曝出旭輝今年將赴港上市。雖然這一消息并未得到旭輝方面的證實，但這一家曾以高端住宅開發見長的房企近兩年積極轉型，其目的無疑也是迎合資本市場對未來房企業績增長條件的要求。公開數據顯示，旭輝在今年上半年明顯得益于市場自住型需求的回暖，在上海區域的銷售額已躋身當地前三。
華高萊斯董事長李忠認為，中國一線城市化持續性更強，城市人口聚集效應會越來越明顯，北京、上海等城市圈的發展，將是支撐房企發展自住型模式的主要動力。
記憶猶新的是，2009年樓市谷底，龍湖、恒大等房企憑借其高周轉模式成功上市，并借助資本市場實現快速擴張，直接沖擊了一線房企格局。
據記者了解，卓越、協信等房企都在今年有登陸資本市場的計劃，而以自住型產品為主的發展模式，或將是它們講給資本市場最動聽的發展故事。
來源：中國建設報
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