在上半年總體以價換量策略下，房企銷售量回轉的同時業績出現分化，而流動性的逐漸改善、政策的微調則給大型房企預留了更多的空間。
根據統計顯示，截至7月16日，兩市共有50家房地產公司發布了2012年半年業績預告按申萬分類，占全部A股上市房企140家企業的35%。
業績預告顯示，相比在2009-2011年三年出現的普漲，在2012年上半年房企出現了明顯的業績分化：20家預增、15家預減、7家預虧、3家預盈，顯示宏觀調控明顯影響了企業運營。
下半年，內地房企仍然面臨調控和市場變動的雙重壓力。
調控下的分化
業績預告顯示，各家房企適應政策的能力不盡相同。
以“剛需”作為主要產品的大型房企，顯然是上半年的勝出者。以萬科為例，今年上半年，萬科實現合約銷售金額625.4億元，銷售面積602.5萬平方米，銷售單價為1.04萬元/平方米，較去年同比下降10.3%。
佳兆業總裁金志剛在接受本報記者采訪時亦表示，今年有95%的產品都是針對剛需住房人群，多為120平米以下的戶型。
高比例的剛需產品體現了各大房企在策略上的調整。“針對剛需的產品不怕沒有銷量。”金志剛表示。翻看保利、恒大、中海等房企的業績報告，產品形態亦如此。
此外，中原地產研究認為，由于資金實力雄厚，大型開發商在新一輪的行業整合中占據優勢，其對時間窗口的把握，也優于一般的房企。
鏈家地產研究顯示，從2012年上半年銷售數據來看，35家大型房企銷售5455.34億元，同比上漲11.8%，且大型房企市場份額增長明顯。
中原地產市場總監張大偉同意上述人士的觀點。他認為，由于流動性改善、地方政策微調等利好因素，市場交易量從4月開始呈現連續的小幅回暖趨勢。同時，開發商在推盤策略、產品定位以及銷售等方面均進行了調整，標桿房企的整體銷售表現較為平穩，總體上依然跑贏大市。
然而，50家房企業績預告表明，房企營收的增長，不能代表利潤的增長。
保利地產和華遠地產的業績預報顯示，兩家公司上半年營業收入分別增長32.86%和8.73%，但凈利潤表現卻相差很大。保利地產凈利潤下降12.13%，華遠地產則同比增長22.98%。
鏈家地產市場研究部研究員陳雪指出，犧牲利潤，以價換量的情況下，即便銷售額增加，其利潤受到帶動作用也會減弱。
高庫存壓力
吳志輝在世聯地產上半年住宅市場分析會上對本報記者表示，“流動性最差的時候已經過去。”
原因在于，上半年兩次降準和兩次降息的信號給了購房者和房地產企業很大的信心。
部分房企近期頻頻出手土地市場便是這種信心的展示。仲量聯行商業部董事程怡對本報記者表示，各個房企非常需要回籠住宅市場的資金來投資新的項目。但這種意愿在上半年受到抑制：1-6月，全國房地產開發企業土地購置面積17543萬平方米，同比下降19.9%、土地成交價款3441億元，下降13.3%。標桿房企的購地金額占銷售比重更創下2009年以來的新低。
吳志輝認為，上半年龍頭房企財務穩健，償付能力趨好，但下半年企業拿地依舊會謹慎。
張大偉分析，隨著宏觀信貸環境開始好轉，融資成本下行，房企籌資積極性會提高，但下半年開發商在銷售和資金上依然面臨嚴峻考驗，采用靈活的銷售策略加快資金回籠速度，以緩解調控周期內不斷攀升的庫存壓力，依然是開發商年內面臨的艱巨任務。
統計數據顯示，標桿房企庫存依然處于高位。截至6月底，標桿房企49個城市的在售項目庫存量，相對于2011年同期增加了約6成。
而去庫存的速度依然緩慢。根據北京師范大學教授鐘偉的計算，當前市場的銷竣比僅為1.1:1.
此外，多名業內人士擔憂，樓市成交量回升，市場存在漲價的可能，而這可能招致新一輪調控。國家統計局數據顯示，6月份，我國70個大中城市中，有25個城市的在新建商品住宅價格出現環比上漲，31個城市的二手住宅價格出現環比上漲，上漲的城市都在持續增加。（張曉玲）
來源：21世紀經濟報道
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