出乎很多人的意料，今年上半年的房地產市場以6月多地住宅成交創新高的驚艷業績收官。
以波瀾不驚、暗流涌動來形容今年上半年的樓市并不為過。正如業內預期的那樣，今年上半年房地產市場政策面相對平靜，并沒有新的調控政策出臺。但為了鞏固房地產調控成果，高層屢屢重申要堅定不移地加強房地產調控：一方面，繼續堅決抑制投資投機型購房；另一方面，從信貸、稅收等多個方面滿足購買首套房等合理置業需求。
冰凍了一年多的樓市初現回暖，市場各方的“表情”已經發生變化：開發商歡喜雀躍加緊推貨；購房者擔憂房價反彈開始沉不住氣；地方政府則不斷找尋政策出路……樓市在各方博弈中繼續前行。
展望下半年，房地產調控政策仍將維持穩中趨緊態勢，抑制不合理需求的大方向不會變化。6月多地樓市成交創新高傳統“紅五月”余熱未降，6月樓市成交繼續放量，多地樓市成交量創造了本輪調控以來的新紀錄。
據北京市住房和城鄉建設委員會統計，6月北京二手住宅簽約1.3萬余套，環比5月上漲7.5%，同比上漲71%，創下自去年限購政策實施以來的新高。
上海樓市則以6月破百萬平方米的成交量告別了2012年上半年，創17個月來的新高。相關統計數據顯示，6月上海新建商品住宅成交102.1萬平方米，較5月再增26.6%。該數據不僅接近5年來月均成交量107萬平方米，更創下2011年2月以來17個月的滬上樓市月度成交量新高。自此，2012年上半年上海新建住宅成交合計達3.2萬套、385.3萬平方米，同比分別回落4.13%和0.25%。
南京也出現量價齊升的現象。據南京網上房地產公布的成交數據顯示，6月7291套的新房成交量是南京實施“限購令”以來最高的單月成交量。
杭州6月成交量亦出現大幅反彈。據透明售房網統計，6月杭州市區含蕭山、余杭共成交商品房11367套，比5月大增3300多套，環比漲幅達41.91%。其中，住宅成交9453套，環比漲幅達47.54%。主城區成交6751套，其中住宅成交5217套，環比上漲51.31%，同比上漲286.16%。這一成交數據直逼樓市最高峰2009年6月的成交量，創本輪樓市調控以來成交量新高。
在武漢，武漢市房管局數據顯示，6月武漢新建商品住宅成交量達12108套。這一成交數據不僅創下限購以來新高，也是20個月以來成交高點。
自3月以來，樓市成交量的回暖已整整持續4個月，成交回暖對價格的支撐在6月開始得到集中反映。相關機構發布的報告顯示，在貨幣政策微調的背景下，購房者買房意愿逐漸增強，主要城市成交量3月以來持續穩步回升，多數城市較去年同期有一定增長，部分樓盤在獲得較好銷售業績后開始取消折扣甚至略微調高價格，使得6月百城住宅價格止跌回升。中央“有保有壓”支持首套房其實今年上半年整個市場環境仍然籠罩在調控持續從嚴的氛圍中，全國各地限購限貸政策至今依然要求嚴格執行，原有的調控政策從中央層面來看并沒有放松的跡象。2012年上半年，中央高層在各種場合多次指出要鞏固房地產調控成果，即使在經濟下行壓力加大提出“穩增長更重要”之時，中央高層仍強調繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施。
上半年，各地樓市微調不斷，但涉及限價、限購的均被叫停。國家發改委、央行、銀監會、住建部四部委相繼表態，強調調控不會放松。6月18日，住建部發言人表示，當前各地要堅決按照中央要求，繼續堅定不移地抓好房地產市場調控各項政策措施的貫徹落實工作，特別是嚴格執行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調控成果。
事實上，中央對于樓市調控的思路和大政方針已十分明確，那就是“有保有壓”——保的是以首次購房為主的剛性購房需求，壓的是二套以上的投資投機性購房。去年住建部部長姜偉新在全國住房城鄉建設工作會議中部署2012年重點工作時就指出，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。
對于首套房的支持，更多體現在信貸政策上。央行、住建部、發改委等多次表示支持居民購買首套房，多數城市的首套房貸利率從去年下半年的基準利率下浮至8.5折，首套房貸政策松動跡象明顯。而從貨幣政策來看，上半年預調微調力度持續加大，銀行兩次下調存準率、三年半來首次降息，并擴大了金融機構存貸款利率浮動區間。央行統計數據顯示，5月人民幣貸款增加7932億元，同比多增2416億元。
中原地產研究部認為，隨著3年來央行首次降息，樓市政策微調空間加大，市場預期開始轉向，更多的剛性需求被激活，進一步推動了住宅成交的增長。地方政府“微調”難逾限購紅線從市場反應來看，雖然中央層面依然堅持穩定樓市調控不動搖，但各地樓市微調之風對市場預期的影響更明顯。從調高公積金貸款、減免稅收，到變相取消或改變限購政策，上半年各地政府樓市微調小動作不斷。
根據中國指數研究院的統計，上半年共有30多個城市微調樓市政策，鼓勵合理需求。其方式包括為公積金政策松綁，或調整普通住宅標準、減稅或補貼、戶籍放松等方面。武漢、廈門不僅調整了普通住宅標準，還調整了公積金政策；上海調整了普通住宅標準，放寬戶籍限制卻被叫停；蕪湖放寬公積金政策，而稅費補貼政策被叫停。另外，限購城市中近一半城市對樓市政策進行了微調。
業內人士普遍認為，由于樓市調控，地方政府賣地受阻，巨大的財政壓力成為地方政府頻頻微調樓市政策的主要原因。盡管不斷有地方政府觸碰政策紅線后又被叫停，不少地方仍然前赴后繼地以各種方式試探調控底線。明知道會觸碰敏感神經還要為之，也反映出這輪調控對地方財政的影響之深。
上半年地方政府的微調行為，不可避免引發了市場巨大的想象空間，很多人擔心下半年政策環境的寬松會導致房價反彈。但不少地產界人士指出，“限購令”仍是一條難以逾越的高壓線，雖然下半年的成交量將會有所反彈，但若沒有較大的利好政策出臺，房價保持平穩的可能性較大。雖然各地方仍會不斷地進行政策微調，但短時期內限購這一政策底線仍難以被突破。克而瑞中國信息技術有限公司總裁丁祖昱則認為，由于開發企業今天對于整體市場的判斷并不樂觀，因此房價大幅反彈而招致政策再次打壓的可能性并不大，地方政府作出較大幅度的松綁動作目前看來也不太可能，下半年政策仍以平穩為主。但丁祖昱認為，限購政策短期內甚至在未來兩年內也許都很難取消，甚至會出現限購與房產稅在一段時間內并存的情況。（朱楠）
來源：中國信息報
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