專家稱今明兩年住宅新增充裕，房企融資備受考驗

今年年初至今，“降價甩賣”成為房地產市場的主流趨勢。近日，北京樓市又出新招——買房免首付，吸引準購房者紛紛報名；在杭州，首套房貸利率也有所松動，開打8.5折滿足剛需。

　　隨著成交量的不斷提升，火爆的行情似乎預計著房地產市場已經回暖。

　　浙江大學和香港理工大學日前聯合舉辦的“2012年大變局——中國房地產調控政策與市場走勢”論壇上，部分專家和行業人士認為，房地產后市依舊悲觀，今明兩年全國住宅新增供應充足，房企和房價都備受考驗。

　　戴德梁行大中華區綜合住宅服務主管蔣尚禮5月7日在接受記者采訪時表示，未來房地產行業真正的風險在于不斷累積的房屋高庫存。

　　國家統計局數據顯示，2010年和2011年全國商品住宅高增長率及高開工率一直維持較高幅度，兩年商品住宅投資額約34000億元和44000億元；商品住宅投資額年增長率也大幅提高，分別為32.9%和30.2%，較2009年約增長一倍。

　　2010年以前商品住宅新開工面積全部在100000萬平方米以下，而2010年和2011年商品住宅新開工面積分別增至120000多萬平方米和140000多萬平方米。另外， 2010年商品住宅新開工面積增長率猛增，從2009年的15.7%增長到40.0%。

　　預計到2012年、2013年底，商品房房屋庫存大約為45億平方米左右。

　　如此高的庫存可能需要至少3年時間，如果銷竣比沒有明顯改善，那么去庫存化可能需要更長的時間。

　　香港理工大學教授、建筑及房地產學系副主任鄧寶善分析，未來房企要度過難關，還必須解決融資問題。

　　據記者了解，A股30家知名上市房地產企業2011年四季度季報顯示，房地產行業平均資產負債率升至66.67%，22家房企經營現金凈流量呈現負值，13家房企資產負債率達到或超過70%。

　　另有數據顯示，2012年3月，全國房地產開發企業從銀行獲得的新增信貸資金總額約為1870億元，占房地產開發資金月新增量的28%，較1-2月均值下滑3個百分點；其中國內貸款月均新增額為1203億元，相對1-2月均值下跌22.8%。

　　而房企自籌資金3月新增額為2915億元，占比升至43.5%。可以說，房企的資金將近一半都是依靠其他渠道融資。

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