開發商以價換量顯成效，樓市暖意尚不足

三月“小陽春”，北京、廣州、杭州、天津等城市住宅成交量一掃前兩月頹勢出現環比大幅攀升。一時間，樓市“回暖”之說充斥市場。

　　成交量上升真的意味著市場已經“回暖”了嗎？

　　樓市跌勢趨穩剛需集中入市

　　“我從去年開始一直在看房子，但是房價一直在降，所以遲遲不敢出手。”在北京富力金禧花園的售樓處，剛剛買了該樓盤一套兩居室的李女士這次是來幫朋友打聽剩余房源的。

　　李女士告訴中新網房產頻道，準備買房以來，自己一直密切關注著房價的走勢，去年限購以來房價一直在跌，一直到今年春節以后才基本穩定下來，在對比了周邊樓盤的價格后覺得比較滿意，這才終于決定出手。“現在政策沒有大的調整，今年來看房價應該也不會再有大的下跌了。”李女士說。

　　根據國家統計局公布的2月份70個大中城市房價變動信息顯示，主要城市房價環比降幅收窄，低位企穩的趨勢顯現。

　　價格趨穩加之“兩會”后政策的明朗化，越來越多的剛需人群不再持幣觀望。根據住建委網簽數據顯示，3月份，北京純新建商品房住宅簽約6500余套，這也是限購以來的較高成交水平。

　　中新網房產頻道走訪京城多個樓盤后發現，一些整體質量和周邊配套較好、價格回落也較為明顯的項目當前確實吸引了為數不少的看房人，成交量也因此逐步回升。

　　位于北京大興天宮院板塊的龍湖時代天街項目，2011年底以11800元/平米的價格入市，銷售業績屢創新高，連續三個月成為大興的銷售冠軍，而這也跟開發商“以價換量”的銷售策略不無關系。近日中新網房產頻道在時代天街售樓處所見，半小時內就有十來組看房的客戶，其中不乏成對的中年人和年輕人，更有一家五口前來看房，孩子老人齊上陣。戶型方面，看房人主要關注100平米左右的兩居和三居。

　　位于北京通州新城運河板塊的k2百合灣項目，雖然成交均價仍在2萬元左右，但是由于與去年5月開盤時相比已經有了近四成的跌幅，也吸引了不少的看房人。“我們每天能賣5套左右的房子，周末的時候能賣10套左右。” 銷售員姜先生指著售樓處一整排貼滿了紅色“已認購”標志的“銷控表”告訴中新網房產頻道，“我們有三棟樓是年后開盤的，一共240戶，現在已經全部賣出去了。我們新開的樓盤由于有一定優惠，基本上當天就能賣掉一半以上。” 中新網房產頻道現場所見，售樓處近二十張小圓桌幾乎坐得滿滿當當，每張桌邊都坐著一名銷售拿著戶型圖和計算器仔細地為購房者講解和計算著，有的桌上，已經有購房人提筆簽署了認購合同。

　　“以價換量”的銷售方式已經得到了越來越多房企的認同，就在一直以靠近通州為榮的燕郊，在通州降價后也調整了銷售價格。據中新網房產頻道了解，目前燕郊整體市場已經回落到均價7000元/平米上下。

　　價格仍是購房者考慮第一因素

　　多數樓盤兩居戶型銷量最好

　　亞豪機構市場總監郭毅告訴中新網房產頻道，成交量的上升主要源于成交價格的下滑，一些具備了購房資格的群體在價格下行的情況下開始出手。

　　中新網房產頻道梳理后發現，“以價換量”的樓盤多出現在京城遠郊區域，如大興、房山、通州、昌平等五環外樓盤。

　　北京房地產業協會公布的數據顯示，全市有11個區縣新建商品住房成交均價同比下降，其中豐臺、順義、石景山、通州、昌平、大興六區降幅均在15%以上。今年以來，簽約10套以上的59個項目中，有41個、70%的項目在去年調低入市價格的基礎上進一步加大折扣力度，有力促進了銷售。如順義區京漢鉑寓項目去年全年銷售不足三成，今年售價下調了20%以上，降為每平米1.2萬元，很快售罄；大興區順馳領海項目售價下調15.9%，降為1.6萬元左右，銷售量明顯回升……但同時，也有些項目價格尚未明顯調整，仍處高位，持續滯銷。

　　與遠郊區域相比，北京五環內項目本來數量不多，加之區位優勢明顯、產品品質優，價格保持堅挺，如東四環大盤金茂府，均價到達50000元/平米，位居一季度商品住宅成交金額首位。同品質樓盤還有朝陽區的逸翠園、保利國際廣場、海淀區的西山壹號院等。

　　一季度樓市呈現回暖趨勢的還有上海、深圳、武漢、杭州等城市。根據中新網房產頻道了解，近期上海單價最貴項目濱江凱旋門也打出最高9.3折的優惠；而杭州濱江金色黎明則是“以價換量”的典型，第一批240套房源被一搶而空，第二批幾百套房源也早已被預約，可見市場的需求強大，價格是導致購房者觀望的第一因素。

　　“我們原本一心一意在看二手房，沒想到過完年以后看房的人越來越多，業主也開始一點一點地提價，所以我們最后還是來買新房。”萬女士和丈夫結婚兩年，一直想找個好時機出手購置兩人的第一套住房。去年10月，位于北京通州新城運河板塊的京貿國際城把價格從19800元/平米降到了14600元/平米，觀望已久的王女士和丈夫仔細商量后決定出手。

　　京貿國際城銷售人員張先生向中新網房產頻道表示，當前的價格確實已經下降不少。談及成交量的上漲，張先生說：“現在看房的人確實多了，兩會以后因為中央并沒有出臺更為嚴厲的限購政策，降價預期沒有那么強烈了，再加上價格也合適，很多剛需人群陸續開始入市，我們現在剩下的戶型以三居居多，兩居這樣的剛需戶型都已經賣得七七八八了。”張先生表示，從目前在京貿國際城買房的人來看，剛需購房人群基本能占到九成左右。

　　k2百合灣的銷售人員姜先生同樣也向中新網房產頻道表示，“我們的房子兩居戶型偏多，但是雖然戶型多但是基本上開盤以后都是兩居先賣完然后三居和四居才慢慢賣完，因為現在買房的大多是剛需購房人，兩居的房子相比之下總價更低。”

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