樓市滯銷窘境延續，48家上市房企存貨可賣四年半

樓市寒冬讓房地產企業陷入“滯銷”的窘境，存貨激增、負債攀升、融資受限促使房企加速“降價跑量”。

　　據中國證券報記者統計，截至27日，按照申萬一級指數分類，滬深兩市已有52家A股房地產上市公司披露2011年年報，剔除ST公司和不可比因素后，48家A股上市房企2011年末的存貨合計高達5906.74億元，同比增長45.8%。以去年的開發和銷售進度計算，48家房企目前存貨的消化周期達4.62年。

　　進入2012年，房企爭相啟動大范圍降價促銷活動。業內人士指出，今年“降價跑量”、快速周轉將是多數房企堅定不移的策略，但由于房企整體的現金狀況正在好轉，預計房價繼續下降的空間不會太大。

　　存貨周轉延長9個月

　　統計數據顯示，2011年，48家A股上市房企實現營業收入合計2233.95億元，同比增長26.4%；營業成本1286.34億元，同比增長22.2%；A股房企的整體營業利潤率有所提升。但由于存貨激增，各房企的存貨消化周期大幅延長。

　　按房企存貨和營業成本計算，2011年末48家A股房企整體存貨的消化周期達到4.62年，而2010年末，這些房企整體存貨的消化周期為3.84年。這意味著，2011年末A股房企的存貨周轉天數同比足足延長了9個多月。

　　48家A股房企中，有14家房企2011年末的存貨同比增幅超過30%，有7家房企的存貨同比增幅超過50%。其中，萬科A以750.02億元的存貨絕對值增幅位居A股榜首。去年底，萬科的各類存貨中，已完工開發產品72.4億元，占比3.5%；在建開發產品1380億元，占比66.2%；擬開發產品629.9億元，占比30.2%。同期，萬科的存貨周轉天數已達1442天，同比增加105天。

　　對于市場走勢，萬科指出，公司重點關注的14個城市深圳、廣州、東莞、佛山、上海、蘇州、無錫、杭州、南京、北京、天津、沈陽、成都、武漢，繼2010年成交面積同比下降29.6%之后，2011年繼續下降19.2%。14個城市2011年第二、三、四季度的住宅批準預售面積相對第一季度分別增長77.5%、100.3%和86.4%，但成交面積分別下降15.8%、10.2%和15.9%。由于新增供應增加而市場成交下滑，存貨規模持續上升，去存貨周期不斷延長。

　　招商地產的存貨壓力也不小。2011年末，公司存貨達514.4億元，同比增長33%。招商地產判斷，由于過去兩年商品房開工量大，2012年下半年市場供應或將攀上新高點，商品住宅庫存積壓、供大于求的風險仍然很大。

　　“降價跑量”將延續

　　從2011年三季度開始，為加快銷售，在一批有影響力的企業帶動下，打折促銷開始成為行業內的普遍情況。各地房價上漲的趨勢受到遏制，房價松動和回落的城市數量日益增多。房企普遍認為，未來一段時期，房地產行業的整體環境依然不容樂觀，降價跑量、快速周轉的市場策略將延續。

　　招商地產在年報中指出：提周轉、保進度是公司能夠靈活應對市場變化的前提。各項目必須踐行“時間就是金錢、效率就是生命”的理念，提高節點完成率，加速周轉；占用資源較多的大盤項目更要做好產品定位及分期統籌，加快建設開發速度，及早進入銷售。

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