房地產市場目前正處于發展的十字路口

　　“特效藥”藥效將過治本之藥須盡快開方

　　生病就需要吃藥，病態百出的房地產市場亦不例外。

　　如果說限購等一系列措施是給“高燒”的房地產市場開出的一劑特效藥，那么，這特效藥顯然功不可沒，房價“過快上漲”勢頭已經得到了初步遏制。但如果要想最終根治房地產市場沉疴，讓樓市向著健康、合理的方向發展，長效機制的建立才是治本之藥。那么，究竟什么樣的房地產市場才是健康的？怎樣才能保證房地產市場健康發展呢？

　　回歸居住本質

　　“房子就是用來住的，對咱們普通老百姓來說，健康的房地產市場狀況應該是房價下降到合理的范圍內、普通老百姓能買得起房。此外，符合條件者可通過保障房市場來滿足自己的居住需求。”在北京工作已滿五年并計劃今年買房的張飛先生對《中國產經新聞》記者說。

　　張先生的話真可謂一語中的，房子作為一種商品，其本質屬性就是居住。記者在采訪中也發現，盡管每個人對于房地產市場健康發展的理解各不相同，但卻無一例外地認為滿足百姓居住需求是其健康發展的重要表現。

　　“健康發展無非就是匹配收入，剔除過多投資，滿足大部分人的居住需求而非產權需求。”北京中原地產市場總監張大偉在接受《中國產經新聞》記者采訪時說。他認為，在健康的房地產市場中，首先其價格是健康的，可以匹配大部分市場購房者的收入；其次其購房結構是健康的，以居住需求為主；最后是能實現可持續發展。

　　不可否認，房子已經成為眼下很多都市人生活水平再上新臺階的攔路虎。住房和城鄉建設部部長姜偉新對此態度鮮明，他指出，全國七八個大城市的房價如果按照現在每年十幾甚至二十幾個百分點的增長速度發展下去，將來一旦泡沫破裂，后果不堪設想。“對整個經濟甚至社會的影響都是非常大的。”姜偉新說，“現在下定決心，至少這七八個大城市的價格一定得降下來。”

　　一個更為現實的問題是，房價究竟回歸多少才算合理，才能符合樓市健康發展的要求呢？按照國際慣例來看，公認的合理房價與收入比約為6:1，事實上我國一些城市已遠遠高于這一標準，北京、上海、深圳等一線城市的房價收入比甚至超過15:1.

　　全國人大代表、國家統計局原副局長賀鏗接受媒體采訪時表示，全國房價平均回跌20%至30%才合理。當然，不論房價回歸或是回落多少，把過高的房價壓下來，讓房價不再與老百姓的購買能力相背離，實現老百姓“住有所居”、促進經濟健康發展，才是樓市調控的主要目標。

　　就目前情況而言，健康的房地產市場應該體現哪些特點？“一是，保障住房市場和商品住房市場分開，且均有良好的機制約束其運行，保障房市場摒棄投資需求，商品住房市場政府不做過多干涉；二是，商品住房市場房價不會大起大落；三是，保障住房市場切實保障中低收入人群，滿足他們的居住需求而非投資需求，保障范圍以收入為杠桿；四是，合理引導大眾的投資需求，可以考慮通過房產證券化的方式解決。”亞豪機構市場總監郭毅在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示。

　　暴利時代終結

　　之前提到房地產業，會很自然地將其與暴利行業聯系在一起。而事實上，隨著土地成本、資金成本、各項稅費的提高，以及房價的理性回歸，未來房地產業的整體利潤率將會降低，“暴利時代”即將終結，有些業內人士則直言“現在房地產業暴利時代已經終結”。暫且不論暴利時代是否已經結束，至少，行業利潤從“一本萬利”回歸到“合理利潤”是房地產市場健康發展所應有的表現。

　　“任何健康的市場，經營者都不應該取得暴利。”郭毅說。

　　不可否認，調控并不是要限制房地產發展，而是為了更好地促進其發展，一些中小房地產企業的退出和房地產市場的重新洗牌，在一定程度上將有利于中國房地產市場的良性健康發展。

　　然而，現實是殘酷的，未來一段時間內的情況或許將更加糟糕。一面是房地產調控下樓市銷售業績的下滑，一面是即將到來的房地產信托首個兌付高峰，曾經風光無限的房地產信托，如今正面臨著爆發式增長后不斷累積的兌付風險的考驗。

　　據中金公司在近期的一份報告中指出，在信托、房地產貸款等本金集中到期、銷售回籠暗淡的壓力下，第二季度將爆發開發商資金鏈的風險。瑞銀證券首席策略分析師陳李曾從地產行業2012年的庫存、償債期和現金消耗情況等方面分析預測，在今年第三季度和第四季度的時候，地產企業會面臨非常大的困境。

　　有業內人士預測，在這次調控中，會有80%的房企被并購或者以不同方式退出，否則調控難以收手。但調控的最終目的并不是要搞垮市場，而是要讓市場回歸正常。洗牌過后，那些留下的房企將成為未來樓市的主力軍，適應新變的房企將在告別“暴利”、改變贏利方式后繼續繁榮發展。

　　隨著暴利時代的終結，房地產企業的出路何在？在面對自上而下與自下而上的壓力時，房地產開發商也應當及時調整心態，承認暴利時代已經終結，理性調整房價。對企業而言，只有見到回頭錢才能熬過這段艱難時期。同策咨詢研究中心總監張宏偉在接受媒體采訪時指出，“開發企業應以‘現金為王’，及時‘換倉’，謀求下一輪房地產市場的發展機會。”

　　張宏偉表示，房地產商要想度過難關，迎來新生，要做到兩點。一是采取高速周轉的市場策略，快速回籠資金，通過項目自身銷售回籠資金。從當前市場表現來看，一些標桿房企如萬科、招商、保利等已經在全國范圍內啟動了營銷計劃來快速回籠資金，眼下各個城市房地產市場成交量回暖主要也是基于這些龍頭房企的推盤動作及其市場帶動作用。二是拓展融資渠道，為公司在逆勢中尋求拿地及發展機會。當前房地產信托、中期票據等成為房企發展過程中融資手段之一。

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