房地產業“轉型發展”謀求突圍迫在眉睫

　　中國指數研究院近日公布的數據顯示，1月全國100個城市住宅平均價格為8793元/平方米，環比2011年12月下跌0.18%，至此百城住宅平均價格環比出現五連跌。更加值得關注的是，北京等十大城市平均價格同比下跌0.62%，這是自2010年6月以來首次同比下跌。政策調控之下，國內樓市的種種“神話”正在破滅，在房價“合理回歸”的剛性要求下，房地產業“轉型發展”謀求突圍迫在眉睫。

　　樓市吸金時代將結束

根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市的全樣本調查數據顯示，2012年1月，百城住宅價格同比2011年1月上漲1.71%，漲幅較上月縮小1.16個百分點，是自2011年8月以來的最低漲幅。其中，3個城市同比漲幅介于10%至13%之間，75個城市同比漲幅在10%以內。同比來看，北京等十大城市平均價格下跌0.62%，是自2010年6月以來首次同比下跌。1月，同比下跌的城市有6個，較上月增加1個。

　　盡管百城價格環比跌幅略有縮小，但多數城市降價項目逐漸增多。從區域來看，降價仍以供應量較大的遠郊區縣項目為主，近期降價趨勢逐漸向內城蔓延。此外，降價項目多以新開盤項目為主，為吸引更多購房者，新項目趁開盤之際加大優惠力度或將成為趨勢。

　　統計數據顯示，近10年來，多數年份商品房銷售面積同比增幅均在10%以上，特別是樓市繁榮的2005年和2009年，增幅更是高達40%以上。而2011年全國商品房銷售面積為10.99億平方米，僅增長4.9%，增速回落5.2個百分點，比1-11月回落3.6個百分點。如此情景，僅比金融危機影響下的2008年樓市好一些。

　　與銷量大幅下降相伴的是庫存的持續高企。截至2011年12月底，中原監測到的標桿房地產企業在售項目的庫存量約為2496萬平方米，同2011年5月底相比，標桿房企的庫存量增加約7成。而全國商品房待售面積在2011年年底則達到27194萬平方米，增長26.1%，增速比上年加快18.0個百分點。我國10大典型城市商品住宅庫存總量高達6000萬平方米，與去年同期相比，新增1700萬平方米庫存量，增長約40%。

　　另外，去年全國房地產開發企業完成新開工面積19.01億平方米，同比增長16.2%，增幅大幅回落24.5個百分點，低于近年來的平均增幅。在房地產調控政策不放松的情況下，房地產開發企業對市場預期悲觀。上海易居房地產研究院副院長楊紅旭說，考慮到去年土地成交、企業資金等情況，預計2012年全國房地產開發企業的新開工面積將出現10年來的首次負增長。

　　全行業陷入缺錢困局

業內人士認為，房地產行業經歷多次調控后，過去推動其高速發展的多種因素已經漸漸終結，尤其是信貸政策的收緊，使得房地產業正陷入一個全行業缺錢的困局之中。1月30日，央行發布的《2011年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2011年全年房地產累計新增貸款共1.26萬億元，較前一年下降38%，占新增貸款總額的比例為16.9%，較上年下降8.5個百分點。其中，2011年末，保障性住房開發貸款余額3499億元，全年累計增加1751億元，占同期房產開發貸款增量的50.1%，比年初水平提高31.7個百分點。

　　業內人士稱，從報告公布的數據看，2011年房地產新增貸款出現大幅縮減，其中超過一半的貸款投向保障房建設。在調控力度不減的大背景下，貸款難度的加大，必然促使房企融資成本增加，2012年房地產企業的融資困局仍然難有突破。

　　相關統計數據顯示，2012年將迎來房地產企業償債高峰，各種離岸私募債、房地產信托、房地產基金以及民間信貸等在2012年即將到期的債務總額達到數萬億元。有機構預測，房地產企業的償債高峰在2012年和銷售回籠資金的低谷相重合，使得房企資金鏈從2012年二季度起將進一步惡化，甚至堪比2008年的最差水平。

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