每輪樓市調控進行到關鍵時點，都會引發一場爭論：到底是開發商先扛不住，還是地方政府先扛不住？有時，還會涉及銀行、投資者等。當前，又現此況。近期參加一個電視節目，多數嘉賓討論的結果是，這次開發商先堅持不住。
開發商群體的處境不妙，反映在三個層面：一、近日長沙又曝出一起開發商老板跑路事件，這已是去年以來長沙的第五起了；二、截至去年底，北京、武漢出現幾百個開發商不再延續開發資質審核，數量較前年大幅增加，這意味著除了部分項目公司正常消失外，更有非項目公司非正常退出開發行業；三、企業收縮經營，減少拿地，裁員現象層出不窮。
2011年，全國商品房銷售面積再創歷史新高，同比2010年增長4.9%。然而，這一數據包含了部分產權式保障房的數據，若論純市場化的商品住宅，則一二線城市成交量平均下跌超過二成。由此推算，多數開發商企業的銷售業績，將比2010年出現一二成的下滑。
大家比較關注開發商群體中的一線品牌。2011年中國房地產企業銷售20強，門檻明顯提升，分別達到180億元和166萬平米；上榜的龍頭企業銷售業績上漲速度更超出了平均水平；全國前十強企業市場份額達到10.43%，較2010年上升了0.32個百分點。若論銷售金額，萬科排第一，超過1200億元；若論銷售面積，恒大稱老大，超過1200萬平米。相較而言，以高端產品為主的綠城，業績出現負增長。不過，絕大多數地產巨頭，都沒有完成年初制定的指標，作為唯一一家銷售超過千億的企業，萬科也沒達標。恒大、華潤、中海等少數房企，業績增長顯著，完成了指標。
顯而易見，與中小企業哀鴻遍野的慘狀相比，大型企業的情況要好很多。2008年3月，潘石屹曾提出“百日劇變論”，被證明是虛驚一場。隨著2009年房地產市場的快速、持續反彈，并無多少企業倒閉，反倒讓很多“豬堅強”變得更加強壯了。而這一輪調整，情況比上一輪更加嚴峻。
關鍵在于，2008年四季度中央開始救市，同時也在大力度救經濟，狂發貨幣，導致流動性泛濫，投資投機性購房需求在2009-2010年上躥下跳，推高了房價。這次，官方至今仍在頻頻表示樓市調控不放松。即便是貨幣政策正出現局部放松，新增信貸總量將超過去年的7.5萬億，開發貸款也不會有明顯增加，最多是自住性購房貸款尤其是首套房貸有所放松，總量些許增加。
在這樣的政策背景下，今年樓市還將繼續調整，房企不可能重演2009年的“勝利大逃亡”，最艱難的時點尚未到來，因此地產大佬們不約而同地調低了2012年的銷售預期，恒大定為800億元， 與去年實際銷售額持平；綠城為 400多億元，遠低于去年的目標550億元，較去年實際業績小幅增加；中海為800億港元，與去年目標一致，但比去年實際銷售額調低了約8%。
這一現象為近十年來所罕見。不過，也有可能到今年年底，很多地產巨頭會發現，他們的預期偏悲觀了。畢竟，現在是市場非常悲觀的時點。但有一點勿庸置疑：2012年10強房企的市場份額還會繼續上升。過去十幾年，房地產開發行業的門檻過低，導致該行業良幣不能驅逐劣幣。去年以來，市場調整，企業臨危，也是行業優勝劣汰加速的時段，有利于提高行業集中度，讓優質企業占有更大的市場份額。按去年銷售金額，老大萬科約1200億僅占全國商品房總銷售金額約5.9萬億的2%，全國10強企業也只占10%。相比成熟市場，我國房地產業的市場集中度還需顯著提高。當然，也許會有人擔心形成寡頭壟斷怎么辦？未來15年，都無須為此而擔憂。
有人說，未來幾年中國的開發商將消失九成！我想不會這么快。未來十年，全國的開發商數量預計將會減少一半左右現在6萬家左右。主要是中小企業退出，大企業繼續壯大，“國進民退”仍難以避免，21家合規央企擴張步伐不會太小，而保障房建設還需地方國企出力。
來源：新華網
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