近日住建部發布消息稱，截至10月底，今年全國城鎮保障性安居工程開工已超過1000萬套，已經實現年初既定的目標任務。按照開工周期，明年將有部分保障房大規模入市。目前樓市調控進入一個關鍵時期，在買賣雙方步入深度博弈之際，保障房大舉建設入市的消息不僅振奮人心，其作為“有形之手”的調控作用也將由此前的制度設計真正逐步發揮，為樓市調整提供了空間。
業界人士分析認為，保障性住房首先能夠分流囿積在市場中的剛性需求，促使供需形勢逆轉，從而促成房價的合理回調。過去需求過度集中于商品房市場，不少投資者信奉囤房后不愁無人接盤。而保障房入市在解決了部分人群暫時的居住需求后，購房者能夠有更大的空間和時間等待房價回調，整個樓市也可以承受較長時間和較大幅度的調整。
據了解，各地保障房建設中以公租房和廉租房為主。以北京為例，截至10月底已新開工建設、收購各類保障性住房22.4萬套，竣工8.3萬套，5萬戶家庭已實現配租配售。而按照年初的計劃，公租房比例占60%以上。短期來看，公租房的建設將對不斷積攢中的剛性需求進行有效疏導，同時引導市場預期，防止購房需求出現集中性爆發。在以往調控中，一旦房價出現短暫下降購房者就扎堆入市，結果房價陷入了屢調屢漲的怪圈。部分居住需求被分流后，反彈的力量就會減弱，從而鞏固調控成果，也可加大房價回調的空間。
長遠來看，保障性住房是一種重要的公共資源，整個“十二五”期間全國將建設3600萬套保障房。政府手里掌握著大量保障房資源，意味著有足夠的砝碼對商品房市場進行調控，防止因市場調整時間過長對居民的居住產生影響。我們看到，樓市里積累了許多非理性情緒，表現在投資炒房、住房作為實物資產抗通脹保值、房價只漲不跌等觀念，這在二三線城市還廣泛存在。這種市場環境中，高收入群體會不斷占有住房資源，他們的購買力很容易把低收入群體擠出市場。因此，保障性住房是解決市場配置資源不公平、不平均現象的重要制度設計，這只“有形之手”正成為政府調控樓市越來越倚重的杠桿。
近日住建部部長姜偉新表示，“十二五”期間保障性住房將逐漸由以實物保障為主轉為以貨幣補貼為主。業界普遍認為，當前保障房建設分配仍然處于探索階段，目標在于解決夾心層的暫時居住問題，改善“鼠族”、“蟻族”的居住條件。夾心層的出現既是因為房價與需求群體錯位，也是因為人口的流動性加大，因此，保障房的需求人群多而且構成復雜。在城鎮化大潮中，外來務工人員、本地的低收入人群以及剛剛畢業的大學生，構成了保障房的主要需求群體，以實物配租可以減少尋租和不公平現象，最大限度發揮保障房的保障功能。
但是資源畢竟有限，保障房作為一種儲備，當大部分人群需求滿足后，在輪換過程中逐步過渡到貨幣補貼，可以有效解決部分人群對保障房資源的過度占用問題。發揮好輪換和調劑機制也有利于建立動態的準入標準和退出機制。比如，經濟適用房作為最早的保障房形式存在著較大的弊端，在分配過程中往往被用作牟利工具而被廣泛質疑，目前一些城市對于經濟適用房改為實行貨幣補貼。此外，采用貨幣補貼可以解決保障房的成本回收以及維修問題，保障房建設中地方政府投入了大量財政資金，銀行貸款和開發商又是逐利的，由于利潤微薄，此前某些地區的開發商積極性不高，一度出現建房進度慢和住房質量不高的狀況。以貨幣補貼這種相對市場化的方式分配，有利于保障房機制的長期可持續運轉。
樓市承載著配置住房這一基本居住資源的功能，但因為發展中投資泡沫積攢過多，市場失去了自我調整的節奏，商品房市場在細分市場、覆蓋各類需求人群上有所欠缺，保障房建設旨在形成一個對各類需求層次全覆蓋的雙軌制住房供應體系。因此，為更好地發揮樓市配置資源的作用，一方面要把房價拉回到合理的水平，另一方面保障性住房在供應結構中的地位必須突出。
有專家建議，在政府主導下，保障房建設帶來一種新的房地產投融資模式，目前各地運轉順暢。如何應用和管理，成為地方政府下一步著力的方向，在積極創造就業崗位以及鼓勵創業的政策背景下，居民的收入水平是變動的，保障性住房應在建設、入市、退出機制等方面全面作出制度建設和規劃。
來源：金融時報
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